Frage von Sam94, 141

Kann ich einen zusätzlichen Kredit (ca. 50.000 €) auf das bereits belastete und noch nicht abbezahlte Haus meiner Mutter aufnehmen?

Antwort
von Interhyp, Business Partner, 83

Hallo Sam94,

gerne beantworte ich Dir Deine Frage.

Es gibt für eine weitere Finanzierung auf einer belasteten Immobilie je nach Voraussetzung verschiedene Möglichkeiten:

1. Nachfinanzierung

Da die Bank des bestehenden Darlehens im ersten Rang steht und die höchstmögliche Sicherheit hat, kannst Du diese Bank fragen, ob sie bereit ist, den Betrag in Höhe von 50.000 Euro nachzufinanzieren.

2. Nachrangfinanzierung

Wenn das bestehende Darlehen im Grundbuch an erster Rangstelle stehen bleibt, kommt es für eine weitere Bank auf das Verhältnis zwischen der Restschuld und dem Marktwert des Hauses Deiner Mutter an, somit den Beleihungsauslauf.

Der Gesamtbeleihungsauslauf sollte bei einer Nachrangfinanzierung nicht über 70 % oder in einigen Fällen bei maximal 80 % liegen. Damit ist gemeint, dass die Summe aller Finanzierungen im Verhältnis zum Marktwert der Immobilie nicht mehr als 70 % bzw. 80 % des aktuellen Marktwertes der Immobilie ausmacht. Je nach Darlehensgeber wird bei der Berechnung des Marktwertes noch ein Sicherheitsabschlag berücksichtigt.

Eine nachrangig eingetragene Grundschuld zur Absicherung einer Finanzierung stellt eine verminderte Sicherheit für den jeweiligen Darlehensgeber dar. Um das Risiko dieser Finanzierung auszugleichen, kann es sein, dass die Bank einen Zinsaufschlag berechnet und die aktuellen Top-Konditionen am Markt somit nicht zum Tragen kommen.

Falls Du das zusätzliche Darlehen für Modernisierungsmaßnahmen an dem Haus Deiner Mutter aufnehmen möchtest, können sich diese wertsteigernd auf den Marktwert des Hauses auswirken. In welcher Höhe die Modernisierung als Wertsteigerung angesetzt wird, hängt dabei vom Darlehensgeber ab und kann variieren.

3. Umschuldung des erstrangigen Darlehens

Gegebenenfalls besteht die Möglichkeit, das Darlehen im ersten Rang zu kündigen bzw. abzulösen und zum jetzigen Zeitpunkt oder in absehbarer Zeit umzuschulden. Sodann könnte sich eine neue Bank - sofern alle weiteren Voraussetzungen wie Bonität, Marktwert etc. stimmen - mit dem bestehenden Darlehen und dem Betrag in Höhe von 50.000 Euro im Grundbuch absichern.

Die Möglichkeiten einer vorzeitigen Kündigung bei bestehenden Darlehen sind allerdings von Gesetzes Seite her relativ begrenzt:

Sofern die Sollzinsbindung des Darlehens noch keine zehn Jahre ab Vollauszahlung besteht, können Banken laut Rechtsprechung des BGH eine Kündigung verweigern. Daher ist Deine Mutter auf das Entgegenkommen der Bank angewiesen. Sie hat die Möglichkeit, in einem Gespräch mit dem bisherigen Darlehensgeber in Erfahrung zu bringen, ob dieser Deine Mutter vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt. Sollte die vorzeitige Kündigung gewährt werden, berechnet der bisheriger Darlehensgeber in der Regel die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Banken beanspruchen die Vorfälligkeitsentschädigung, um daraus entstehende Zinsverluste auszugleichen.

Auf unserer Internetseite kannst Du mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner (www.interhyp.de/Vorfaelligkeitsentschaedigungsrechner) die ungefähren Kosten berechnen. Wir weisen jedoch darauf hin, dass die Berechnungen unverbindlich sind und nur einen Anhaltspunkt bieten.

Aufgrund des derzeit sehr niedrigen Zinses kann sich - ja nach Höhe des Sollzinses des bestehendes Darlehens - auch eine Vorfälligkeitsentschädigung rechnen.

Wenn die Sollzinsbindung des bestehenden Darlehens bereits zehn Jahre ab Vollauszahlung unverändert besteht, kann Deine Mutter nach deutschem Recht grundsätzlich mit einer Frist von sechs Monaten die bestehende Finanzierung kündigen (§ 489 I Nr. 3 BGB). Hierbei fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

In diesem Fall kann sich eine neue Bank mit dem umgeschuldeten Darlehen und den 50.000 Euro im ersten Rang des Grundbuches absichern

Einige Banken bieten auch bis zu 66 Monate im Voraus ein Forwarddarlehen an, so dass Ihr Euch für den Fall, dass eine Umschuldung erst später möglich ist, den derzeitigen Zins bereits jetzt sichern könnt.

Die Bank hat dann die Sicherheit, in absehbarer Zeit bei der Umschuldung in den ersten Rang im Grundbuch eingetragen zu werden. Manche Banken erklären sich daher bereit, bereits im Voraus ohne Berücksichtigung der vorübergehenden Nachrangsituation das weitere Darlehen von 50.000 Euro auszuzahlen.

Ich hoffe, ich konnte Dir mit diesen Informationen weiterhelfen.

Viele Grüße

Christina
Interhyp AG

Antwort
von Sammy760, 49

Bist Du im Grundbuch eingetragen? Wenn nein, kannst Du das Haus Deiner Mutter nicht mit einem Darlehen belasten bzw. als Sicherheit abtreten.

Antwort
von wfwbinder, 73

Bei der fülle der Angaben nicht zu sagen.

Grundsätzlich kann man da schreiben: "Ja, wenn Dir einer den Kredit gibt."

Was ist das Haus Wert?

wie hoch ist die noch vorhandene Belastung?

Bist Du in der Lage einen Kredit von 50.000,- Euro zu bedienen?

Würde Deine Mutter einer Belastung zustimmen?

Bist Du bereit den Familienstress auszuhalten, wenn mal wegen nicht gezahlter Raten Mahnungen der Bank ins Haus flattern?

Kommentar von LittleArrow ,

Ich stimme Dir gänzlich zu. Meine Überlegung wäre zusätzlich, wie ich die Mutter vor der Schuldenbelastung durch der Tochter Kreditaufnahme schützen könnte.

Denn wer wie Sam94 den Sachverhalt nicht näher erläutert, macht sich verdächtig, Böses im Schilde zu führen. 

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