Ist bei einer Erbengemeinschaft ein Gemeinschaftskonto für Mieteinnahmen nötig?
Hi,
ich habe mit meiner Schwester eine vermietete Wohnung geerbt (50/50). Ich erledige die gesamte Verwaltung, meine Schwester möchte lediglich an den Einnahmen beteiligt werden. Der nächste Schritt ist für mich aktuell, Konto zu eröffnen und die Mieter zu benachrichtigen.
Da meine Schwester und ich nicht in der selben Stadt wohnen, und ich bei meiner Hausbank sehr einfach ein Vermieter- und Kautionskonto eröffnen kann, würde ich vermutlich ein/zwei neue Einzelkonten dafür eröffnen. Meine Schwester wäre damit einverstanden, dass es kein Gemeinschaftskonto wäre. Sie kriegt natürlich Einsicht und ich würde ihr dann einfach einen Dauerauftrag mit ihrem Anteil einrichten.
Unsicher bin ich mir jedoch jetzt, ob dies zu irgendwelchen Nachteilen führen kann, insbesondere steuerlich.
- Reicht es aus, wenn meine Schwester am Ende den Kontoauszug meines Vermieter-Kontos bei der Steuererklärung anhängt? Über das Grundbuch lässt sich relativ leicht nachweisen, dass ihr 50% zustehen.
- Zudem kann Sie soviel ich weiß auch keinen Freistellungsauftrag auf diese Einnahmen beantragt, da es mein Konto ist. Lässt sich dies per Steuererklärung dann wieder reinholen?
- Gibt es sonst noch Vor/-Nachteile? Sonst habe ich nur von der Haftbarkeit erfahren.
Ich habe einen deutlichen höheren Steuersatz als meine Schwester, daher wäre es schon sehr von Vorteil, wenn sie ihren Anteil selbst versteuert.
Ich danke für die Unterstützung!
4 Antworten
Auf wen das Konto läuft ist dem Finanzamt relativ egal. Maßgeblich ist, wem die Einnahmen zuzurechnen sind.
Wenn steuerpflichtige Einkünfte mehreren Personen zuzurechnen sind, haben diese eine (Steuer-)Erklärung über die einheitliche und gesonderte Feststellung der Einkünfte abzugeben.
Einheitlich, weil die Einkünfte für alle Beteiligten einheitlich festgestellt werden.
Gesondert, weil die Ermittlung nicht direkt in den Steuererklärungen der Beteiligten erfolgt, sondern gesondert davon.
Freistellungsauftrag wird schwierig, denn den haben nur natürlich Personen. Vermieter ist aber die Erbengemeinschaft und die hat keinen Freistellungsauftrag.
Problem kann die Bank sein. Bank müssen den wirtschaftlich Berechtigten eines Kontos erfassen, und das bist nicht Du, sondern dass ist die Gemeinschaft aus Deiner Schwester und Dir.
Und wenn man das für die Bank korrekt machen will - es könnte evtl. auch ohne persönliche Anwesenheit der Schwester ein Gemeinschaftskonto werden. Durch Vorlage einer Kopie deren Personalausweises, evtl. abgestempelt von einer Sparkasse vor Ort, U-Blatt per Post etc.
Und dann gibt es ja noch das Postidentverfahren.
Deine gesuchten Antworten findest Du z. T. bei Snooopy155.
Es reicht nicht der Kontoauszug als Anhang zur Steuererklärung!
Das Mietkonto kann auf Deinen alleinigen Namen laufen und Du hast alleine Zugriff und rechnest gegenüber Deiner Schwester jährlich ab. Kein Dauerauftrag! Für Mieteinnahmen gibt es keinen Freistellungsauftrag.
Denke auch an die Hausgeldabrechnungen, die zu einem Finanzbedarf führen können. Es sollte daher immer eine Reserve auf dem Mietkonto verbleiben.
Du reichst als verantwortlicher Abrechner im Namen der Erbengemeinschaft folgende steuerliche Unterlagen bei Deinem Wohnsitzfinanzamt unter einer neu festzulegenden Steuernummer ein:
- Erklärung zur gesonderten und einheitlichen Feststellung von Grundlagen für die Einkommensbesteuerung (z.B. 2017ESt1B)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (Anlage V)
- Angaben über die Feststellungsbeteiligten (Anlage FB)
- Aufteilung von Besteuerungsgrundlagen (Anlage FE 1), bei Euch 50 : 50
Mit dieser Feststellungserklärung bekommt jeder von Euch seinen Anteil direkt in den eigenen persönlichen Steuerbescheid.
Meinst Du das wirklich für eine geerbte, vermietete Wohnung?
Rein akademisch ja, § 18 (3) UStG ist da eindeutig.
Praktisch verzichtet das Finanzamt aber oftmals auf das Setzens des Kennzeichen U, so dass über die eigentlich verpflichtende Umsatzsteuererklärung tatenlos hinweggesehen wird.
Sinnvoll ist das für die alte Oma, die ddie Studentenbude an den netten Herrn Studenten vermietet. Fraglich ist allerdings, ob bei einer GbR ebenso verfahren wird.
In der Funktion als Erbengemeinschaft solltet Ihr eine eigene Feststellungserklärung beim Finanzamt einreichen, dann wird jeder ein Steuerbescheid zugestellt in dem ihr Anteil am zu versteuernden Einkommen mitgeteilt. Kontoführungskosten, AfA, Instandhaltungskosten und nicht in der Nebenkostenabrechnung umgelegte Kosten mindern die Gewinne in der auszufüllenden Anlage V.
Je nachdem wie gut Du Dich mit Deiner Schwester verstehst würde ich keinen Dauerauftrag einrichten, sondern der Schwester eine Vollmacht auf dieses Konto gewähren. Denn sicher ist, dasss es nicht nur die Mieteinnahmen aufzuteilen gibt sondern auch immer noch unterschiedlich weitere Kosten anfallen.
Ich glaube meine Frage war noch etwas undeutlich formuliert. Mir ging es insbesondere darum, ob ich jetzt besser ein Gemeinschaftskonto aufmachen sollte, oder eine Einzelkonto auf mich auch OK ist. Dies ist für mich aktuell der bequemere Weg. Bei den beiden Kontoarten interessiert mich insbesondere, ob es hier Vor-/Nachteile bei unserer Steuererklärung gibt. Z.B. dass das Finanzamt mich anhält, die gesamten Einnahmen über meinen Steuersatz zu versteuern, da das Konto eben nur auf mich läuft.
Perfekt, das beantwortet meine Frage. Herzlichen Dank
Für die Vermiertung macht Ihr eine "Erklärung zur einheitlichen und gesonderten Feststellung der Einkünfte"
In der wird der Überschuss, oder Verlust aus der Anlage V (Ermittlung der Einkünfte, also Mieten abzüglich Kosten) auf Euch beide verteilt.
Nach dem Kommentar der Fragestellerin auf meine Antwort gehe ich davon aus, dass es nocht nicht verstanden wurde, wie man sich korrekt gegenüber dem Finanzamt verhält.
...und eine Umsatzsteuererklärung für die GbR.