Wohnrecht als Hindernis bei Hausverkauf?
Meine Mutter hat ein Mehrfamilienhaus von ihren Eltern geerbt. In diesem hat sich eines ihrer Kinder, noch zu Lebzeiten der ersten Besitzerin, also von seiner Oma, ein lebenslanges Wohnrecht eintragen lassen.
Nun soll das besagte Haus verkauft werden und dieser Umstand stellt sich als großes Hindernis heraus. So weit ich es verstanden habe, wird es sehr schwierig, einen Käufer zu finden, so lange der Sohn nicht von seinem ersten Rang in Abteilung II des Grundbuches abtritt, weil er im Falle einer Zwangsversteigerung o.ä. noch vor einer potentiellen, neuen Bank/Hypothek eines Käufers mit Geld bedient werden würde. Sollte das nicht korrekt sein, bitte ich darum, mich hier zu berichtigen!
Eine Einigung mit dem Sohn ist schwierig, da das Verhältnis, damals wie heute, sehr schlecht ist. Was wären also realistische Lösungsansätze? Einen Käufer zu finden, der das Haus unter diesen Bedingungen, wenn auch zu einem niedrigeren Preis, kaufen würde? Dem Sohn das Wohnrecht für den Rest seines Lebens abzukaufen? Hier stünde wohl eine hohe fünfstellige Summe im Raum, weshalb diese Option aufgrund der Verhältnisse ausgeschlossen wäre. Den Sohn zu einer art Stillhalteerklärung zu bewegen. Auch hier sehe ich aufgrund der Verhältnisse eher schlechte Chancen.
Vielleicht seht ihr noch weitere Ansätze oder könnt mich berichtigen.
Grüße
4 Antworten
Jaffi:
Um auf deine Frage näher einzugehen, bedarf es zur Ermittlung des Ersatzwerts für das Wohnrecht noch einiger Infos.
1) Alter des Sohnes,
2) Mietwert der Wohnung (Grösse der WE und mtl. marktübl. Netto-Miete);
3) Wohnrecht auf Lebenszeit oder auf wieiviel Jahre noch zeitlich begrenzt?
4) Vertragliche Regelung im Falle des Auszugs (z. B. in ein Seniorenheim),
.5) derzeitiger Marktwert der Immobilie ohne Wohnrecht.
Eine Stillhalteerklärung erhöht weder die Marktresonanz noch den erzielb. Preis.
Jaffi:
Es betragen:
Der Ersatzwert des Wohnrechts 78.000 €, der Beleihungswert der Immobilie 0,9 aus 385.000 = 347.000 €, die Beleihungsgrenze 0,8 = 277.000 ./. vorrangig 78.000 = 199.000.
Mögliche Lösung:
Großzügige Abfindung des Wohnberechtigten gegen Löschung des Wohnrechts und schliesslich lastenfreie Veräusserung zu einem Preis von rd. 300.000 Euro,--.
Empfehlung:
Abfidung schmackhaft machen.
Hallo :0),
Könnt ihr das Haus nicht aufteilen ??
dem Sohn/Onkel die Wohnung überlassen, die anderen vier Wohnungen per Mietkauf verkaufen.
Vielleicht an die aktuellen Mieter ? Die müssten ihn doch schon kennen und vielleicht als erträglich eingestuft haben. Oder ein Nachbar ?
Eine Rückstellung für die nächsten 60 Jahre für die Renovierungskosten bilden ? Dann habt ihr das Problem zumindest reduziert.
Ich finde es dramatisch und würde nie mir nie ein zukurzgekommenen streitsüchtigen Exbesitzer einhandeln, der noch sooo jung ist, das er mir 60 Jahre noch das Leben vermiesen könnte. Das Haus will keiner.
Alternative : Vermietwert durch einen Massagesalon und eine Modelwohnung oder einen Kampfhundezucht oder Kokainverteiler oder Hellsangel-vereinsheim versuchen zu steigern :0)
Kindergarten? Hort ? Tagesmütterverein ? Obdachlosenwohnheim ? Heroinausgabestelle ?
Lach :0)
Ehrlich :0) würde ich versuchen ihm! das Haus zu verkaufen.
Vielleicht helft ihr ihm eine Pension oder ein privates Studentenwohnheim oder kurzfristig - per airbn - Zimmervermittlung aufzubauen, damit er! deine Mutter auszahlen kann.
Ich wurde nicht versuchen einen Sattel auf diese Tote Pferd aufzulegen und aufzusteigen.
Oder ihr übergebt das einer Hausverwaltung und behaltet es als Renditeobjekt - frei von jeder emotionalen Beteiligung.
Oder einer deiner Geschwister zieht ein oder deine Mutter als Wohnen und Gewerbe...
Lach :0) ich würde es mir umgehend vom Hals schaffen.
Der Sohn hat ein Recht, was ihm erspart Miete zu zahlen. Wer würde da ohne Ausgleich drauf verzichten?
Oder anders herum, Wenn Du ein Haus kaufen willst, wo auf Jahre hinaus, eine Wohnung blockiert ist, weil Jemand ein Wohnrecht hat, wirst Du es entweder nicht kaufen, oder einen Preisnachlass fordern.
Somit gibt es nur die beiden Lösungen, entweder den Sohn abfinden (kann man ja so organisieren, dass es aus dem Kaufpreis passieren kann), oder aber einen Käufer finden, der das Wohnrecht gegen Kaufpreisabschlag akzeptiert.
Einen Käufer zu finden, der das Wohnrecht akzeptieren würde, wäre für meine Mutter völlig i.O. Aber genau da liegt laut Makler der Knackpunkt. Kaum jemand würde das Haus kaufen, da eine Bank keiner Finanzierung zustimmen würde, so lange der Sohn den Rang im Grundbuch belegt.
Grüße
Scheiß auf den Erblasser, wen interessieren dessen Wünsche :-((
Kein Mensch wird bei den stark gestiegenen Mieten heute auf ein Wohnrecht verzichten und keiner wird ein Haus mit Wohnrecht für viel Geld kaufen das er nicht nutzen kann.
Ihr hab kein Haus geerbt, sondern ein Problem.
Warten bis er stirbt, auszahlen oder billiger verkaufen sind die Möglichkeiten.
Was soll das heissen, topbaugutachter? "Ein Haus mit Wohnrecht für viel Geld kaufen das er nicht nutzen kann."
Es handelt sich um ein Mehrfamilienhaus in dem der
Wohnrechtinhaber lediglich ca. 1/5 belegt. Die restlichen ca. 80% stünden dem neuen Eigentümer zur Verfügung. Das empfinde ich nicht als dramatisch.
1) 41
2) 80 qm / 400 €
3) Lebenszeit
4) Das Wohnrecht erlischt bei Auszug
5) 385 000 €
Grüße