Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?
Hallo,
ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.
Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.
Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.
Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.
Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?
Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.
Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?
Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?
Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.
Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.
Kann ich dies noch korrigieren?
Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?
So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.
Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.
Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?
Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?
Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!
Liebe Grüße!
1 Antwort
Es wäre günstiger, jedes Thema in einer separaten Frage zu benadeln. Jedes dieser Themen kann eine Komplexheit entwickeln, die in einem Thread nicht mehr überblickbar sind.
Nutzungsdauer Garagen
§ 7 (4) EStG spricht bei der Abschreibung von "Gebäuden". Was ein Gebäude ist, ist nicht näher definiert, aber dass eine Garage eines ist, kann man wohl unterstellen.
Und unter welchen Voraussetzungen eine kürzere Abschreibungsdauer als 50 Jahre möglich ist, ist ebenfalls dort festgelegt.
Da es sich bei Gebäudeabschreibung um typpisierte Abschreibungen handelt, hängt deren dauuer auch nicht vom Baujahr ab, sondern beginnt bei jeder Anschaffung neu.
Bemessungsgrundlage der Abschreibung
Ob der Gebäudeanteil richtig ermittelt wurde, lässt sich hier nur erraten. Mit hoher Wahrscheinlichkeit ist sie falsch ermittelt worden.
Korrekturmöglichkeit alter Bescheide
Diese Art "Offenhalten der Bescheide" ist eine punktuelle Korrekturvorschrift, das heißt, es muss genau benannt werden, inwiefern eine Bemessungsgrundlage vorläufig sein soll. Der Vorläufigkeitsvermerk bezieht sich auf die Einkünfteerzielungsabsicht, nicht auf die Abschreibungshöhe. An dieser wird daher zumindest nach § 165 AO nict zu rütteln sein.
Zukünftige Berechnungen
Die Abschreibung ist eine Jahresnorm, das bedeutet, sie ist für jedes Jahr anhand der aktuellen Gegebenheiten zu ermitteln (und nicht etwa vom Vorjahr zu übernehmen). Offene Bescheide und künftige Festsetzungen können daher natürlich noch entsprechend gestaltet werden.
Hab ich alles erwischt?