Erbschaft Immobilie mehrere Geschwister, Enkel zieht evtl. bevor Erbschaftsfall eintritt ein, was zu beachten?
Es handelt sich um vier Geschwister, die in den nächsten Jahren eine Immobilie erben werden (Mehrfamilienhaus, an wenige Parteien noch vermietet). Das Thema ist aktuell, weil der Vater schon fast 100 Jahre alt ist und bereits im Pflegeheim ist. Ein Geschwisterkind hat den anderen vor kurzem eröffnet, dass eins seiner Kinder (also Enkel des Hausbesitzers) gerne zur Miete in das Haus einziehen möchte. Evtl. möchte es das Haus auch später kaufen und die anderen Erben auszahlen. Möglicherweise kann es das aber nicht finanziell stemmen. Nun die Frage, was die anderen potentiellen Erben beachten müssen, damit diese sich nicht selbst in die Pfanne hauen, indem sie diesen Enkel einziehen lassen und dieser dann evtl. Wohnrecht o.ä. hat. Vielen Dank für die Hilfe.
2 Antworten
Ich verweise zunächst auf den 1. Absatz in der Antwort von Bankrevisor, den ich voll unterschreibe:-)
Der hausübliche Mietvertrag zwischen Grossvater und Enkel sollte eigentlich die übrigen Interessenten an diesem Vorgang angemessen schützen. Nicht besser aber auch nicht schlechter (allenfalls rechtliche Änderungen aufgrund neuerer Rechtsprechung, z. B. Schönheits-/Kleinreparaturen, umfassender Betriebskostenkatalog etc.)
Allerdings ist die Einflussnahme des einen Elters zugunsten seines Kindes auf den vermietenden Großvater zu befürchten, nicht nur beim Abschluss, sondern auch bei der späteren Vertragsdurchführung. Der Elter drückt auf die Tränendrüsen des Vaters, um für sein Kind zu sprechen.
Die anderen potentiellen Miterben dieses Elters sollten daher den
Grossvater von einem solchen Mietvertrag mit dem Enkel abraten, da es
dann in der künftigen Erbengemeinschaft zu massiven Interessenkonflikten kommen kann, z. B. bei Mietanpassungen, Instandhaltungs-/Modernisierungsvorhaben und Zahlungsverzügen.
Hier ist zu raten, einen Mietvertrag abzuschließen, also zwischen Großvater (oder dessen Vertreter) und dem Enkel. Dann entsteht hier ein "normales" Mietverhältnis mit den üblichen rechtlichen Bestimmungen. Ein spezielles Wohnrecht lässt sich daraus nicht ableiten, das müsste dann schon vertraglich vereinbart sein. Tritt der Erbfall ein, kann das Haus dann verkauft werden, an wen auch immer. Irgendein preislicher Nachlass oder sonstiger Vorteil steht dem Enkel hierbei nicht zu.
Ggf. kann sogar die Überlegung angestellt werden, ob der Mietvertrag befristet vereinbart (und ggf. immer wieder befristet verlängert) wird. Das hat den Vorteil, dass im Erbfall keine mitunter rechtlich schwierig Kündigung eines unbefristeten Mietverhältnisses erfolgen muss. Denn der Verkaufspreis für ein vermietetes Haus liegt in der Regel unter dem eines leeren Hauses.
Du hast absolut recht. Da habe ich zu schnell gelesen und das "Mehrfamilienhaus" übersehen, in der Folge bin ich "ins Haus" einziehen von einem EFH ausgegangen. Bei einem MFH ist der Preis durch die Vermietung in der Praxis auch nicht niedriger als bei Leerstand, insofern ist das dann egal.
Auch richtig ist natürlich die Begründung. Bei einem EFH hätte man die ggf. noch hinbekommen, aber bei einem MFH ist auch diese für alle Wohnungen definitiv nicht möglich.
Dem ersten Abschnitt kann ich voll und ganz zustimmen. Leider nicht dem zweiten.
Die Befristung erfordert die Nennung eines Grundes im Mietvertrag. Es kann nicht immer wieder befristet verlängert werden, dann würde der MV als unbefristet bewertet.
Da es ein Mehrfamilienhaus ist, kommt es im Erbfall nicht alleine auf die "Enkelwohnung" an. Und ein kompletter Leerstand wäre eher kontraproduktiv.