Nutzungsentschädigung nach Verkauf ETW bis zur verzögerten Zahlung des Kaufpreises
Wir haben in 2010 unsere ETW verkauft, neu und hochwertig modernisiert.
Da die Käufer Nachwuchs erwarteten und ihre Mietwohnung schon kündigten, bevor überhaupt der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde, wurden wir quasi vom Makler gedrängt, die ETW schneller als geplant zu übergeben.
Beim Notarstermin war nicht klar, ob die "Verwalterin" noch dem Verkauf zustimmen dürfte, da sie ihr Amt niederlegte als wir selber in 2007 die ETW kauften, aber noch nicht Eigentümer dieser waren. Es wurde von ihr kein neuer Verwalter vorgeschlagen und gewählt, sie hatte sich aber bereit erklärt, sich weiterhin um die Außen-Belange zu kümmern.
Der Notar hat erst nach Beurkundung die Unterlagen zu dieser damaligen WEV, deren Termin wir nicht kannten, und an der wir ja sowieso noch nicht hätten teilnehmen dürfen, den Verwaltervertrag angefordert und mit der "Verwalterin" gesprochen. Herausgekommen ist, dass bei der Amtsniederlegung Fehler gemacht wurden, was uns dann beim Verkauf viel Ärger eingebracht hat.
Wir übergaben die ETW an die Käufer 2 Tage vorfristig am 10.6.10. Die Geldzahlung war am 15.6. vorgesehen. Das Geld kam aber nicht, weil wir nun erst die Einwilligung der anderen 5 Miteigentümer einholen mussten, und dies beim Notar notariell beglaubigt werden musste.
Eine Miteigentümerin verweiterte aus purer "Schikane" die Unterschrift und verzögerte den Prozess um Monate. Wir mussten in dieser Zeit einiges an Zeit, Kraft und Geld investieren, einige WEV einberufen, weil die "Querulantin" hier wiederum kleine Formfehler monierte.
Letztendlich wurde im Dez. 2010 eine Verwalterin gewählt. Nach strikter Einhaltung aller Fristen konnte sie im Jan 2011 endlich ihres Amtes walten und dem Verkauf unserer ETW zustimmen, so dass Mitte Feb 2011 endlich der Kaufpreis überwiesen wurde.
Da wir ein Haus gekauft, den Verkaufspreis der ETW mit in die Finanzierung aufgenommen hatten, kamen wir finanziell ziemlich in die Enge, da wir Zinsen für das Haus und auch den Kredit für die Wohnung zahlen mussten.
Die Käufer traten in der Zeit anwaltlich an uns heran und wollten von uns auch noch Bereitstellungszinsen haben, die ihre Bank ihnen schon ab Juli berechnete. Unser Anwalt schmetterte dies jedoch ab und forderte von den Käufern eine Nutzungsentschädigung für die bis zur Zahlung des Kaufpreises ja unentgeltlich genutzte ETW. Hier wiederum kam der Anwalt der Käufer mit Gegenargumenten. Es kam nicht einmal zu einem Entgegenkommen auf Käuferseite.
Unser Anwalt tut zz. nichts, argumentiert, dass die Forderung der Nutzungsentschädigung, die sein Vater, der den Fall zuerst in den Händen hatte, zu hoch angesetzt sei (ortsübliche Miete) und er recherchieren müsse, was es in dem Fall an konkreter Rechtsprechnung (mit rechtskräftigen Urteilen) gibt.
Was und gegen wen können wir hier etwas unternehmen? Hier wurden definitiv von einigen Seiten Fehler gemacht (Makler, Notar, WEG, Ex-Verwalterin) zu unseren Lasten.
Gibt es Urteile?
Bekommen wir doch noch Nutzungsentschädigung?
3 Antworten
ihr hättet trotz allem VORHER die eigentümer einwilligung einholen müssen. alles andere ist viel zu komplex und müssen in eurem fall sehr wahrscheinlich die gerichte klären:
Ist in der Teilungserklärung einer Eigentumswohnanlage vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung eine Zustimmung der übrigen Eigentümer oder des Verwalters benötigt, darf diese nach § 12 Abs. 2 S. 1 WEG nur aus einem wichtigen Grund versagt werden. Da jeder Eigentümer einer Sache grundsätzlich "nach Belieben" mit seinem Eigentum verfahren kann, ist die Regelung eng auszulegen.
Ein wichtiger Grund ist
http://www.finanztip.de/recht/immobilien/eigentumswohnung-verkauf-zustimmungsverweigerung.htm
ja, Matrix,
das ist ja in gewisser Weise auch meine Frage gewesen, ob die Beurkundung unter diesen ungeklärten Bedingungen überhaupt hätte stattfinden dürfen.
Immerhin muss ein Notar ja neutral sein und die Parteien auf die Risiken hinweisen, die daraus entstehen, wenn erst alle Eigentümer die Zustimmung geben müssen, im Falle, dass die Verwalterin tatsächlich nicht mehr zustimmen darf.
Und zu der Zustimmungsverweigerung gab es keinen wichtigen Grund, die Käufer sozusagen "abzulehnen". Hier ist es einfach nur Schikane, ich nenne es sogar noch schärfer "Machtausübung" eines Nichteigentümers, der in Vollmacht seiner Frau hier vollkommen durchsickern lassen hat, dass er die Zügel in der Hand hat und die ganze WEG somit unter Kontrolle haben wollte und will.
Ich suche nach Urteilen aus ähnlichen Fällen und bin für jeden guten Hinweis von euch hier sehr dankbar.
Folgende notariell zu beurkundende Vereinbarungen tragen dem Sicherheitsbedürfnis aller Vertragschließenden Rechnung und entsprechen m. E. der üblichen Praxis:
„Der Kaufpreis für die ETW ist zinslos fällig und zahlbar acht Bankgeschäftstage, nachdem der amtierende Notar dem Käufer schriftlich bestätigt hat, dass
- die bewillgte Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist,
- die Freistellung des Kaufobjekts von allen Beschränkungen und Rechten, die der Auflassungsvormerkung im Grundbuch im Range vorgehen oder gleichstehen und nicht vom Käufer zu übernehmen sind, gesichert ist,
- die Zustimmung gem. § 12 WEG des Verwalters uneingeschränkt und in der erforderlichen Form vorliegt oder die Veräusserungsbeschränkung vor der gegenwärtigen Beurkundung aufgehoben wurde und im Grundbuch gelöscht ist.
- im Übrigen alle die Rechtswirksamkeit und den rechtlichen Vollzug des Kaufvertrages erforderlichen Genehmigungen bzw. behördlichen Negativzeugnisse uneingeschränkt und vollzugsfähig vorliegen.
Die rechtliche Beurteilung, wer wem gegenüber in welcher Höhe schadensersatzpflichtig ist, mögen Juristen klären.
Zunächst sollte im ETW-Kaufvertrag geprüft werden, wie es bzgl. gegenseitigen Schadensersatzanprüchen (wofür bzw. wofür nicht, und aus welchem Grund) geregelt ist. Es kommt auch eine Schadensausschlussklausel in Frage. Diese komplette Bewertung ist m. E. vorzunehmen, bevor man zu außervertraglichen Ansprüchen kommt (z. B. wegen Bereicherung).
Wenn Euch letztlich eine (außervertragliche?) Nutzungsentschädigung zusteht, dann ist es eine weitere Frage, ob Ihr sie bekommt. Dazu gehört nämlich die Zahlungswilligkeit bzw. -fähigkeit des Nutzers (= ETW-Käufers).
Aber Ihr seid ja schon in nun kompetenter anwaltlicher Beratung. Dabei würde ich es auch belassen.
leider tut der Anwalt zurzeit nichts mehr, weil er unsicher ist über die Höhe der Nutzungsentschädigung. Sein Vater, der uns zuerst wegen der Zustimmung zum Verkauf betreute, setzte seinerzeit 6 EUR/qm zzgl. Nutzung des Carports an. Dieser Wert entspricht dem Mietspiegel und ist kein Wucherpreis.
Das Wort Bereicherung fiel in dem Zusammenhang auch bei dem Vater unseres jetztigen Anwalts. Es kann nicht angehen, dass jemand monatelang etwas nutzt, und das für gratis. Ich rede hier natürlich nicht von Mietnomaden.
Der Kaufpreis lag ja bereit zur Zahlung, konnte aber nicht gezahlt werden, da die Zustimmung der einen Eigentümerpartei nicht vorlag und bis zum letzten Tag, also bis dann endlich eine Verwalterin neu gewählt wurde, verweigert wurde.