Vermietung an Angehörige (Rentner mit Zweitwohnsitz)

Hallo liebe Community,

ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft und möchte diese nun an Angehörige vermieten. Folgende Fragen: 1. Zunächst hatte ich nur einen Elternteil als Mieter eingeplant, aber da meine Eltern bereits Rentner sind, wäre es sicherlich besser beide in den Mietvertrag aufzunehmen, da das Finanzamt ansonsten anzweifeln könnte, ob die Miete von einer geringen Rente bestritten werden kann, oder? 2. Meine Eltern hätten dort Ihren Zweitwohnsitz und würden natürlich auch die Zweitwohnsitzsteuer bezahlen (ca. 100km Entfernung zum Erstwohnsitz). Könnte dies als Liebhaberei angesehen, werden? 3. Da die ersten Monate noch kein Dauerauftrag bestand ist die Miete die ersten beiden Monate leicht verspätet bei mir eingetroffen. Problematisch? Einen korrekten Mietvertrag haben wir, den ich auch mit der Steurerklärung einreichen werde (mit ortsüblicher Vergleichsmiete, Nebenkosten, Kaution etc.). 4. Ich habe die Küche erneut und überlege auch einige Möbel (Einbauschrank, Bett etc.) einzurichten. Diese Möbel treffen jetzt erst nach Beginn des Mietvertrags ein (lange Lieferdauer etc.). Ist dies für das Finanzamt ein Problem? Ich bin mir bewußt, dass ich diese Anschaffungskosten dann erst im folgenden Steuerjahr (entsprechend Afa) gelten machen kann, da die Rechnung nicht mehr auf das alte Steuerjahr ausgestellt ist.

Vielleicht finden sich ja ein paar Steuerprofis hier oder Leute die ebenfalls an Angehörige vermietet haben und können weiterhelfen. Freue mich auf eure Antworten! Danke vorab!

Steuern, Vermietung.
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Aus für Mietnomaden?

Manchmal fragt man sich, wie lange es dauern muss, bis endlich was passiert. Nun ist etwas passiert und das Thema "Mietnomaden" könnte bald ein für allemal der Vergangenheit angehören. Hier kurz das, was sich ab 1.5.2013 ändert (reinkopiert von der "Welt":

"... Den sogenannten Mietnomaden geht es ebenfalls an den Kragen. Denn jetzt können Vermieter auf die "Berliner Räumung" setzen, die säumige Mieter schneller und effektiver vor die Tür setzt.

Mit einer vor Gericht erstrittenen Räumung können Gerichtsvollzieher das Urteil vollstrecken, ohne dass der Vermieter den Abtransport und die Lagerung der Wohngegenstände organisieren sowie die Kosten vorstrecken muss. Der Gerichtsvollzieher kommt dann lediglich, um den Mieter vor die Tür zu setzen.

Außerdem sind Mieter in Zukunft verpflichtet, während eines Mietprozesses eine Sicherheit für die ausstehende Miete zu leisten (etwa Bargeld oder Bürgschaft). Vermieter sollen so vor noch höheren Mietausfällen geschützt werden. Verstößt ein Mieter gegen diese Auflage, können Vermieter per einstweiligen Rechtsschutz das Räumungsurteil schneller erwirken.

Soll ein Räumungsurteil vollstreckt werden und öffnet ein Fremder, etwa ein "unbekannter" Untermieter dem Gerichtsvollzieher die Tür, konnte bisher nicht geräumt werden. Der Grund: Räumungsurteile richten sich grundsätzlich gegen die Person, die aufgeführt ist. Diesem Verzögerungstrick wurde nun ein Riegel vorgeschoben.

In Zukunft sollen Vermieter oder Gerichtsvollzieher in solchen Fällen einen ergänzenden Räumungstitel gegen den unberechtigten Untermieter bekommen. "Der Gesetzgeber hat Vermietern endlich einen Schutz vor Betrug gewährt", so Stüven, "denn Schäden bis zu 20.000 Euro waren in der Vergangenheit keine Seltenheit."

Das neue Gesetz schützt Vermieter künftig auch bei ausbleibenden Kautionszahlungen. Wer ab dem 1. Mai eine Kautionszahlung in Raten vereinbart und mit zwei Ratenzahlungen in Verzug gerät, muss mit der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses rechnen."

Sieht in meinen Augen ziemlich gut aus. Macht Mietnomadentum noch Spaß, wenn man schon nach dem zweiten Monat - weil die Kaution nicht kommt - gekündigt und dann auch gleich geräumt wird? Ich denke, dem "Geschäftsmodell" wird dadurch das Wasser abgegraben. Bestimmt weichen manche Mietnomaden auf "ich-zahle-dir-sechs-Monatsmieten-bar-in-schwarz-und-wenn-du-mich-kündigst-hänge-ich-dich-hin" oder ähnliches aus, manche werden auch dumme finden, die das Gesetz nicht kennen aber die wenigsten werden weitermachen, wenn sie ein oder zwei mal nach weniger als drei Monaten schon wieder auf der Straße stehen.

Wie denkt ihr darüber?

Mietnomaden stellen sich einfach auf das neue Gesetz ein und machen weiter wie bisher 57%
Im Laufe von Jahren wird das Thema etwas leichter 28%
Das Thema wird in 3 - 5 Jahren kaum mehr eines sein. 14%
sonstige 0%
Das Gesetz hat noch eine entscheidende Lücke 0%
In drei Jahren weiss keiner mehr, was Mietnomaden waren. 0%
Nur Vermieter von überteuerten Bruchbuden werden auch in Zukunft Probleme haben 0%
Vermietung.
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Strafverfahren wegen angeblicher Steuerhinterziehung???

Ich habe seit etwa 13 Jahren ein Haus vermietet und jedes Jahr durch die Schuldzinsen und die Abschreibung etwa 1500€ negative Einkünfte. Im Jahr 2011 hatte ich ausnahmsweise etwa doppelt so viel, weil ich ziemlich oft zu meinem Anwesen fahren musste um Schimmel zu entfernen und Maßnahmen wie Steine vom Garagenvorplatz aufnehmen, neue Schüttung reintun, Steine wieder verlegen. (Habe ich aus Kostengründen alles selbst gemacht) Nun hatte ich bei meinen Werbungskosten einen Posten mit Pflanzringen und Rasengittersteinen, weil die auf dem Grundstück verarbeitet werden sollten. Dazu kam es aber vorerst nicht, weil nach den Trockenlegungen das Jahr schon wieder vorbei war. Also kamen die Steine erst mal in die Garage, da stehen sie nun immer noch.

Da ich in der Steuererklärung ja immer nur Rechnungen aus dem ´jeweiligen Jahr einreichen darf, habe ich das auch getan. Obwohl die Steine noch nicht verarbeitet wurden. Ich habe, nachdem die Bearbeitung meiner Erklärung schon 7 Monate in Anspuch genommen hat mal angerufen, wurde vertröstet und bekam promt eine Sachverhaltsaufklärung am Haus zugestellt. Da bin ich natürlich sofort hin, weil ich wissen wollte, was mir vorgeworfen wird, der SB konnte aber angeblich nix sagen, weil er gar keine Akte hätte!? Er solle nur aufnehmen.

Ich helfe ja gerne und habe alle Fragen beantwortet. Es wurde bloß nicht nach den in der Garage stehenden Steine gefragt. Es hätte, trotz Abwesenheit meines Mieters, nur 10 Sec. gedauert, die Garage zu öffnen. Einige Tage nach der Besichtigung kam dann eine Postzustellung mit der Einleitung eines Strafverfahrens gem. §370AO!? Ich war sprachlos, habe daraufhin sofort bei dieser Stelle angerufen und wollte wissen, was mir vorgeworfen wird. Hier hieß es nur ganz lapidar:

Tja, V+V der Klassiker, sie haben die Steine, welche Sie für die Vermietung angegeben haben an ihrem eigenen Objekt verbaut. Ich dachte ich höre nicht richtig. Der Beobachter vom Finanzamt war doch vor Ort, der hätte doch mal gezielt nach dem Material fragen können! Weit gefehlt, anscheinend hat er an meinem Wohnort noch spioniert und eine Mauer aus ebensolchen Steinen gesehen, da war für den alles klar! Sowas gibt es doch nicht wirklich! Hier wird mir einfach eine Straftat regelrecht untergejubelt, weil der SB vom Finanzamt nicht richtig recherchiert hat. Ich habe nun mit Hilfe meines Anwaltes Fotos von meiner Garage mit den übrigens vollzähligen Steinen gemacht, und warte auf das Verfahren. Aber ich weiß ja nicht was da noch unterstellt wird. Hat jemand Erfahrungen damit?

steuerhinterziehung, Steuern, Vermietung., werbungskosten
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Vermietung an nahe Angehörige

Hallo liebe Leute, ich würde mich gerne weit im Vorfeld einer Vermietung an einen nahen Angehörigen etwas schlau machen wollen und bitte Euch um entsprechende Unterstützung. Ich versuche ein paar Fragen zu stellen auf die ich um kompetente Antworten bitte:

  1. Frage: Mit den nahe Angehörigen ist das so, dass wenn sie Geld haben, dann sind sie bereit auch eine Miete zu zahlen, wenn nicht, dann eben nicht. Was muss man gegenüber dem Finanzamt angeben: a) die tatsächlich gezahlte Miete oder b) die vereinbarte Miete (z.B. Mieter zahlt 10 Monate Miete und 2 Monate nicht. Ist ggü dem Finanzamt die Miete für 10 Monate anzusetzen oder die für 12 Monate, obwohl nur 10 Monate gezahlt worden ist ?).

  2. Frage: Angenommen man vermietet eine Wohnung in einem 2-Familienhaus. Beide Wohnungen sollen der einfachheitshalber gleich gross sein. Auf das Haus lasten Kredite, die abbezahlt werden. Kann die Hälfte der Kreditlast der vermieteten Wohnung gegenüber den Mieteinnahmen (66 % der ortsüblichen Miete) angesetzt werden ? (z.B. wenn 10.000 Euro/a an Kredite abzuzahlen sind, können 5.000 Euro/a der Mieteinnahmen, z.B. 6.000 Euro, gegenüber gestellt werde, so dass nur 1.000 Euro/a versteuert werden müssen ?).

  3. Frage: In welcher Form oder Art muss die eigene Last vorliegen damit man die Ausgaben den Mieteinnahmen gegenüber stellen darf ? (muss es eine Baufinanzierung sein, die man abzutragen hat ?. Kann ein Ratenkredit gegenüber gestellt werden ?. Kann man auch die Last einer Leibrentenzahlung als Ausgaben ansetzen ?).

  4. Frage: Wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung den Ausgaben gleich sind - also kein Gewinn aber auch kein Verlust - muss man das bei der Steuererklärung auch angeben ?.

Vielleicht gibt es da noch etwas zu berücksichtigen was mir noch gänzlich unbekannt ist ?.

Vielen Dank im voraus für Euere Antworten.

Steuern, Vermietung.
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Erhaltungsaufwand / Anschaffungsnaher Aufwand - einige Fragen

Ich habe 2011 eine Immobilie erworben. Diese hat zwei Etagen, wobei das EG von mir bewohnt wird und das OG vermietet ist. Beide Etagen haben jeweils eine separate Etagenheizung.

Die Etagenheizung im selbstgenutzten EG war sehr fehleranfällig und wurde im Jahr 2012 von einem Heizungsbetrieb gegen eine neue Anlage identischer Technik ausgetauscht.

Die Etagenheizung im vermieteten OG war im Jahr 2012 defekt und wurde von einem Heizungsbetrieb repariert.

Meine Fragen:

  1. Sehe ich das richtig, dass ich die kompletten Kosten (inkl. Anfahrt, Arbeitslohn, etc.) für die Reparatur der Anlage im vermieteten OG als Erhaltungsaufwand in den Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzen kann? Falls ja, kann ich dann 20 Prozent des Arbeitslohns trotzdem als Handwerkerleistung steuerlich absetzen oder ist nur eines möglich?

  2. Lässt das Einkommensteuerrecht auch in irgendeiner Form die Berücksichtigung des Austauschs der Anlage im selbstgenutzten EG zu? Ganz in Ordnung war die Anlage von Beginn an nicht, da war sie aber noch benutzbar.

Nun noch eine andere Frage zur selben Thematik:

  1. Aufgrund gesetzlicher Bestimmung ließ ich 2012 die oberste Geschossdecke dämmen. Hier handelt es sich also wohl um eine Standardverbesserung. Sehe ich das richtig, dass ich die gesamten Kosten (Material, Lohn, etc.) zu 50 Prozent (weil Immobilie zu 50 Prozent vermietet) der „Absetzung für Abnutzung“-Summe hinzurechnen kann und ab sofort jährlich 2 Prozent der geänderten Summe absetzen darf?

Über „erhellende“ Antworten würde ich mich freuen!

einkommensteuer, Immobilien, Steuererklärung, Steuern, Vermietung.
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