Vermietung an Angehörige (Rentner mit Zweitwohnsitz)

Hallo liebe Community,

ich habe mir eine kleine Eigentumswohnung gekauft und möchte diese nun an Angehörige vermieten. Folgende Fragen: 1. Zunächst hatte ich nur einen Elternteil als Mieter eingeplant, aber da meine Eltern bereits Rentner sind, wäre es sicherlich besser beide in den Mietvertrag aufzunehmen, da das Finanzamt ansonsten anzweifeln könnte, ob die Miete von einer geringen Rente bestritten werden kann, oder? 2. Meine Eltern hätten dort Ihren Zweitwohnsitz und würden natürlich auch die Zweitwohnsitzsteuer bezahlen (ca. 100km Entfernung zum Erstwohnsitz). Könnte dies als Liebhaberei angesehen, werden? 3. Da die ersten Monate noch kein Dauerauftrag bestand ist die Miete die ersten beiden Monate leicht verspätet bei mir eingetroffen. Problematisch? Einen korrekten Mietvertrag haben wir, den ich auch mit der Steurerklärung einreichen werde (mit ortsüblicher Vergleichsmiete, Nebenkosten, Kaution etc.). 4. Ich habe die Küche erneut und überlege auch einige Möbel (Einbauschrank, Bett etc.) einzurichten. Diese Möbel treffen jetzt erst nach Beginn des Mietvertrags ein (lange Lieferdauer etc.). Ist dies für das Finanzamt ein Problem? Ich bin mir bewußt, dass ich diese Anschaffungskosten dann erst im folgenden Steuerjahr (entsprechend Afa) gelten machen kann, da die Rechnung nicht mehr auf das alte Steuerjahr ausgestellt ist.

Vielleicht finden sich ja ein paar Steuerprofis hier oder Leute die ebenfalls an Angehörige vermietet haben und können weiterhelfen. Freue mich auf eure Antworten! Danke vorab!

Steuern, Vermietung.
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Vermietung an nahe Angehörige

Hallo liebe Leute, ich würde mich gerne weit im Vorfeld einer Vermietung an einen nahen Angehörigen etwas schlau machen wollen und bitte Euch um entsprechende Unterstützung. Ich versuche ein paar Fragen zu stellen auf die ich um kompetente Antworten bitte:

  1. Frage: Mit den nahe Angehörigen ist das so, dass wenn sie Geld haben, dann sind sie bereit auch eine Miete zu zahlen, wenn nicht, dann eben nicht. Was muss man gegenüber dem Finanzamt angeben: a) die tatsächlich gezahlte Miete oder b) die vereinbarte Miete (z.B. Mieter zahlt 10 Monate Miete und 2 Monate nicht. Ist ggü dem Finanzamt die Miete für 10 Monate anzusetzen oder die für 12 Monate, obwohl nur 10 Monate gezahlt worden ist ?).

  2. Frage: Angenommen man vermietet eine Wohnung in einem 2-Familienhaus. Beide Wohnungen sollen der einfachheitshalber gleich gross sein. Auf das Haus lasten Kredite, die abbezahlt werden. Kann die Hälfte der Kreditlast der vermieteten Wohnung gegenüber den Mieteinnahmen (66 % der ortsüblichen Miete) angesetzt werden ? (z.B. wenn 10.000 Euro/a an Kredite abzuzahlen sind, können 5.000 Euro/a der Mieteinnahmen, z.B. 6.000 Euro, gegenüber gestellt werde, so dass nur 1.000 Euro/a versteuert werden müssen ?).

  3. Frage: In welcher Form oder Art muss die eigene Last vorliegen damit man die Ausgaben den Mieteinnahmen gegenüber stellen darf ? (muss es eine Baufinanzierung sein, die man abzutragen hat ?. Kann ein Ratenkredit gegenüber gestellt werden ?. Kann man auch die Last einer Leibrentenzahlung als Ausgaben ansetzen ?).

  4. Frage: Wenn die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung den Ausgaben gleich sind - also kein Gewinn aber auch kein Verlust - muss man das bei der Steuererklärung auch angeben ?.

Vielleicht gibt es da noch etwas zu berücksichtigen was mir noch gänzlich unbekannt ist ?.

Vielen Dank im voraus für Euere Antworten.

Steuern, Vermietung.
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Erhaltungsaufwand / Anschaffungsnaher Aufwand - einige Fragen

Ich habe 2011 eine Immobilie erworben. Diese hat zwei Etagen, wobei das EG von mir bewohnt wird und das OG vermietet ist. Beide Etagen haben jeweils eine separate Etagenheizung.

Die Etagenheizung im selbstgenutzten EG war sehr fehleranfällig und wurde im Jahr 2012 von einem Heizungsbetrieb gegen eine neue Anlage identischer Technik ausgetauscht.

Die Etagenheizung im vermieteten OG war im Jahr 2012 defekt und wurde von einem Heizungsbetrieb repariert.

Meine Fragen:

  1. Sehe ich das richtig, dass ich die kompletten Kosten (inkl. Anfahrt, Arbeitslohn, etc.) für die Reparatur der Anlage im vermieteten OG als Erhaltungsaufwand in den Werbungskosten für Vermietung und Verpachtung absetzen kann? Falls ja, kann ich dann 20 Prozent des Arbeitslohns trotzdem als Handwerkerleistung steuerlich absetzen oder ist nur eines möglich?

  2. Lässt das Einkommensteuerrecht auch in irgendeiner Form die Berücksichtigung des Austauschs der Anlage im selbstgenutzten EG zu? Ganz in Ordnung war die Anlage von Beginn an nicht, da war sie aber noch benutzbar.

Nun noch eine andere Frage zur selben Thematik:

  1. Aufgrund gesetzlicher Bestimmung ließ ich 2012 die oberste Geschossdecke dämmen. Hier handelt es sich also wohl um eine Standardverbesserung. Sehe ich das richtig, dass ich die gesamten Kosten (Material, Lohn, etc.) zu 50 Prozent (weil Immobilie zu 50 Prozent vermietet) der „Absetzung für Abnutzung“-Summe hinzurechnen kann und ab sofort jährlich 2 Prozent der geänderten Summe absetzen darf?

Über „erhellende“ Antworten würde ich mich freuen!

einkommensteuer, Immobilien, Steuererklärung, Steuern, Vermietung.
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Wem fällt dazu noch was gutes ein? Mieter will keine Wohnungsbesichtigung zulassen

Unser Mieter hat im November zum 31.03. gekündigt. So weit auch alles gut, bisher gab es auch nie Probleme. Wir hatten einen Besichtigungstermin Miette Dezember 2010. Dann hatten wir noch einen Besichtigungstermin in der ersten Januar Woche und dann 2 Wochen später noch einen Termin (bei diesem Termin sagte er uns schon - er will keine Besichtigungen mehr!!) Wir haben die Termine immer eine Woche vorher angekündigt, haben ihm gesagt wieviele Personen wir haben und haben ihn gebeten uns mitzuteilen wann es ihm zeitlich und an welchem Tag recht ist. Dann haben wir versucht alle Interessenten passen zu diesen Terminen zu schicken. Wobei bei dem Termin im Januar ist ihm dann 4 Std. vor dem Termin eingefallen, dass er jetzt um 19 h keine Zeit mehr hat und die Interessenten um 17 h nur noch rein dürfen. Da die für ende Januar ihr Baby erwartet haben und das Baby ende Dez. 5 Wochen zu früh kam macht die natürlich nervös und wir haben wirklich versucht unseren Mietern alles recht zu machen (es dürfen keine Leute in die Wohnung die schnupfen haben etc.) Es gibt sogar im Mietvertrag einen Passus in welcher Zeit er Besichtigungen zulassen müsse etc. Wir haben jetzt noch einige Interessenten, aber die springen natürlich alle ab, wenn es uns nicht möglich ist halbwegs Zeitnah Termine mit ihm zu bekommen. Eigentlich wollen wir keinen Anwalt einschalten, vernünftig reden funktion nicht!

Mieter, Mietrecht, Schadenersatz, Vermietung.
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