Schenkungssteuer Immobilienbewertung (Immobilie nicht nutzbar)?

Folgender Sachverhalt: Eine Immobilie (Grundstück mit Wohnhaus) soll auf dem Wege der Schenkung weitergegeben gegeben werden. Das Wohnhaus wurde 1940 als solches genehmigt und errichtet und war bis 1998 bewohnt. Im Zuge eines Eigentümerwechsels wurde die Nutzung des Wohnhauses "zu Wohnzwecken" von der Gemeinde aufgehoben und 2002 per Gemeinderatsbeschluss bestätigt. Grundstück und Wohnhaus sind nicht an die kommunale Wasserversorgung und Abwasserentsorgung angeschlossen, eine zukünftige Erschließung kommt nicht infrage, da das Anwesen im Außenbereich liegt, es ist also kein Bauland. Das Grundstück wird derzeit als Freizeitgrundstück bzw. Garten genutzt, das Haus steht leer, wird aber hinsichtlich der baulichen Substanz Instand gehalten, ist also nicht verfallen o.Ä. Frage(n): Wie wird hier der für die anfallende Schenkungsteuer relevante Wert der Immobilie ermittelt? Ist es hier zwingend erforderlich ein qualifiziertes Wertgutachten zu erstellen oder gibt es auch eine einfachere Möglichkeit der Wertermittlung. Da dem Finanzamt der oben geschilderte Sachverhalt nicht bekannt sein dürfte, ist davon auszugehen, dass es den Wert der Immobilie um ein Vielfaches höher ansetzt und dabei das Wohnhaus als solches mit berücksichtigt, obwohl es faktisch nicht mehr zu Wohnzwecken benutzt werden darf. Genügt es ggf. das Finanzamt auf den tatsächlichen Sachverhalt hinzuweisen und wie würden dann Grundstück und Gebäude bewertet?

Immobilienbewertung, Schenkungssteuer
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