Zwei nebenkostenabrechnungen nach Eigentümer wechsel innerhalb des Abrechnungszeitraumes...?
Hallo !! Ich möchte hier mal meinen zum größten Teil beantworteten Sachverhalt schildern bezüglich nebenkostenabrechnung nach Eigentümerwechsel. Am 1.7.2014 gab es einen Eigentümerwechsel. Die Abrechnung erfolgt durch die Grundstücksverwaltung welche Abrechnungen und Einzelabrechnungen an den damaligen ( bis 30.6.2014 ) Vermieter weitergibt.Welcher wiederum diese an seine "alten" Mieter weitergibt. Nun kam heute,den 4.8.2015 diese besagte Nebenkosten Abrechnung. Die Überschrift : Die Einzel Abrechnung vom 01.01.2014 bis 31.12.14 Abrechnungsjahr =365 Tage Ihr Abrechnungszeitraum ( damit ist der vorherige vermieter gemeint)vom 01.01.2014 bis 30.06.2014 entspricht 181 Tagen... Nun meine Frage... Welcher abrechnungszeitraum ist hierfür relevant.... Denn der Zeitraum 01.01.2014 bis 30.06.2014 wäre ja nun als gegenstandslos zu betrachten....da eine Abrechnung innerhalb des Eigentümer Wechsels ja komplett vom Neuerwerber zu kommen hat....richtig ??? Die Beträge für die Abrechnungen belaufen sich auch nur auf die besagten Monate januar-juni 2014
Und so.... kam es so wie ich es vermutet hatte.gut zwei Wochen nach Erhalt der ersten Abrechnung hatte ich eine weitere Nebenkosten Abrechnung im Briefkasten. Diesmal die vom Neuerweber.Der in der Überschrift genannte zeitraum : 01.01.2014-31.12.2014....Soweit okay Der abgerechnete Zeitraum (Nutzungszeitraum) betrug aber die Zeit vom 01.07.2014 - 31.12.2014(die vom altvermieter den 01.01.2014 - 30.06.2014) in tagen und Gradtagen angegeben und auch aufgelistet damit rechnerisch nachvollziehbar.... Anbei noch eine Frist die ich einzuhalten habe die Zahlungen zu leisten.....Mein Nutzungszeitraum betrug nun aber volle 12monate....
Ich weis nun nicht wie ich reagieren sollte.... Jemand einen Tipp wie ich mich denn verhalten soll? Bin über jede meinung u Antwort dankbar .....
7 Antworten
Und so.... kam es so wie ich es vermutet hatte.gut zwei Wochen nach Erhalt der ersten Abrechnung hatte ich eine weitere Nebenkosten Abrechnung im Briefkasten. Diesmal die vom Neuerweber.
Ich würde sowohl den Alt- als auch Neuvermieter per Einwurfeinschreiben anschreiben und sie auf das höchstrichterliche Urteil des BGH sowie auf § 566 BGB hinweisen und den Neuvermieter auffordern, diesbezüglich eine korrekte Nebenkostenabrechnung zu erstellen.
Gleiches gilt für die Kaution: Da Dein Mietverhältnis n.M. Erinnerung beendet ist, müßte der Neuvermieter, falls noch nicht geschehen, die Kaution an Dich zurückzahlen.
Hallo Nemesis.danke schon mal für deine wiedermal Komponenten antworten....
Mit unwirksam meinst du....was genau....??nicht zu korrigieren unwirksam oder zu korrigieren unwirksam ?
Ich werde in den nächsten Tagen noch meine kleine Mängelbeseitigungliste abarbeiten in meiner alten Wohnung. Da werde ich die Gelegenheit beim Schopf packen und den neuen vermieter darauf ansprechen sowohl auf die Nebenkostenabrechnungs geschichte als auch auf die Kaution geschichte. Entweder rechnen beide Parteien mit meiner bloßen Unwissenheit oder es liegt daran dass sich diese beiden Parteien nach dem Abschluss des Kaufvertrages nicht so ganz einig sind ...oder womöglich bestimmte sachen nicht bedacht haben...Weil ich mir kaum vorstellen kann dass sie über die Rechtslage nicht informiert sind... gerade vermieter die beim erstellen eines Mietvertrages auf jedes wort achten müssen damit nicht eine Klausel durch irgendeinen bestimmten wortlaut unwirksam werden könnte....
Normalerweise regeln der notarielle Kaufvertrag zu welchem Zeitpunkt die Nutzen und Lasten auf den Erwerber übergehen. Allerdings müssen der Veräußerer und der Erwerber im Innenverhältnis klären, wie sie die Nebenkostenabrechnung und auch die Rückzahlung der Kaution auseinanderklamüsern - damit hast Du als Mieterin nix zu schaffen.
Da ich lange Zeit bei einem RA Sekretärin tätig war, weiß ich, daß nicht alle Vermieter über das Miet- oder auch WEG-Recht informiert sind, u.a. auch weil das ganze doch recht komplex geworden ist. Es muß also nicht immer nur ein "böser" Wille dahinterstecken. -:) Nicht alle Vermieter sind Mitglied bei Haus & Grund, wobei es auch dort von Ort zu Ort qualitative Unterschiede gibt. Dies qualitativen Unterschiede trifft auch auf die Mieterschutzverbände usw. zu.
Ich würde die Sache nicht nur mündlich regeln, sondern auch, damit Du einen Nachweis hast, schriftlich. Aber vorher ansprechen kannst Du natürlich beide!
Mit unwirksam meinst du....was genau....??nicht zu korrigieren unwirksam oder zu korrigieren unwirksam ?
Unwirksam heißt in diesem Fall formal nicht korrekt. Der Erwerber muß Dir eine formal korrekte Nebenkostenabrechnung über den Abrechnungs- und Nutzungszeitraum vom 1.1.-31.12.2014 erstellen.
Wirklich danke für diese Informationen nemesis !
Dein Irrtum: Selbstverständlich dürfen, ja müssen beide Eigentümer ab Grundbuchstichtag anteilig die Ihnen zufallenden Betriebskosten berechnen und fordern. Genau dies ist geschehen, 1.1. - 30.6. vom Alteigentümer, 1.7.- 31.12 von Neuerwerber.
Deine Vorstellungen, sie mögen doch die Nachzahlung einer Anbrechnung teilen, wäre wenig zweckdienlich: Derjenige, der die Heizkosten im Herbst/Winter überproportial vorfinanzierte wäre benachteiligt, wenn er die nur jahresdurchschnittlich erstattet bekäme.
Und der Neueigentümer wäre nicht verpflichtbar, mindestens noch ein halbes Jahr den Schonrnsteinfeger, Versicherer oder Dienstlesiter verpflichtet zu lassen, den der Vorbesitzer wählte.
G imager761
Absolut FALSCH! Der Abrechnungszeitraum beträgt lt. Gesetz 12 Monate. Der neue Eigentümer muss für den gesamten Abrechnungszeitraum abrechnen. Der Voreigentümer muss ihm die Daten des 1. Halbjahres zuarbeiten. Alles andre würde den Mieter benachteiligen
Irrtum albatros! Unter bestimmten Umständen darf er auch kürzer sein.
Der einzige mir bekannte Umstand wäre der den wohraum nicht über die gesamte abrechnungsperiode zu bewohnen/benutzen....wenn ich nur von januar-Septembejanuar-September dort gewohnt hätte dann wäre auch nur der tatsächliche Nutzungszeitraum zu berechnen.....
Alle für die Fehlerfreie und lückenlose Erforderlichen Dokumente Nachweise und vorauszahlungen meinerseits an den bisherigen Vermieter sind von ihm an den neuerwerber zu übergeben um eine Lücken u fehlerlose Berechnung zu gewährleisten....
Wie diese beiden Parteien das dann auseinander klamüsern....hat den Mieter schlichtweg nicht zu interessieren....
Irrtum albatros! Unter bestimmten Umständen darf er auch kürzer sein.
@anitari - aber nicht bei einem Eigentümerwechsel.
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-abrechnungszeitraum-aendern/
Dein Irrtum: Selbstverständlich dürfen, ja müssen beide Eigentümer ab Grundbuchstichtag anteilig die Ihnen zufallenden Betriebskosten berechnen und fordern. Genau dies ist geschehen, 1.1. - 30.6. vom Alteigentümer, 1.7.- 31.12 von Neuerwerber.
das sieht der BGH anders:
"Der Veräußerer ist gegenüber dem Mieter nicht berechtigt, eine auf den Eigentumsübergang bezogene Zwischenabrechnung zu erstellen. Im Entscheidungsfall ist das Eigentum am 31.3.1994 übergegangen: Gleichwohl wäre eine Abrechnung, die den Zeitraum vom 1.1.1994 bis 31.3. 1994 umfasst, unzulässig.Ist der Abrechnungszeitraum zum Zeitpunkt des Eigentumsübergangs noch nicht abgeschlossen, so ist der Erwerber zur Abrechnung verpflichtet."
Quelle und Zitat:
Ich möchte Klarheit schaffen und herausstellen, dass das so rechtlich eindeutig definiert ist, wer hier abzurechnen hat und über welchen Zeitraum.
Es gilt, und das ist Insidern sicher nicht unbekannt, dass Kauf nicht Miete bricht. Das gilt so auch für die Zahlung und Abrechnung der Betriebskosten. Bei Eigentümerwechsel wird also nicht zum Zeitpunkt des Wechsels abgelesen und bis dato abgerechnet. Vielmehr setzt sich der Abrechnungszeitraum wie mietvertraglich festgeschrieben fort und das bis zum Ende dessen. Danach ist die Abrechnung zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit von dem aktuellen (neuen) Eigentümer für den gesamten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten durchzuführen. So will es das Gesetz und die Rechtsprechung. Bei Herrn Google kann man dazu bequem fündig werden. Hier ein Link der das sehr gut erläutert:
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-bei-eigentuemerwechse...
Ich hoffe, dass nun alle, die gegenteilig argumentierten, ihre Meinung ändern.
Für mich besteht der Zweifel darin das der altvermieter nach Eigentümer wechsel und grundbuchaustrag innerhalb der abrechnungsperiode keinerlei Ansprüche auf nebenkostennachzahlungen hat....
Wenn die Abrechnung korrekt ist, natürlich.
Es steht nirgends geschrieben das der Abrechnungszeitraum nicht kürzer als 12 Monate sein darf.
eine nebenkostenabrechnung muss doch die die gesamte abrechnungsperiode beinhalten und sollte/darf nicht gesplittet werden....????
Hier gab es ausnahmsweise mal 2 über je 6 Monate. Macht nach Adem Ries 12 Monate.
gut zwei Wochen nach Erhalt der ersten Abrechnung hatte ich eine weitere Nebenkosten Abrechnung im Briefkasten. Diesmal die vom Neuerweber.Der in der Überschrift genannte zeitraum : 01.01.2014-31.12.2014....Soweit okay
Das ist nicht OK. Der Abrechnungszeitraum muß 01.07. - 31.12.2014 sein. Aber evtl. nur ein Denkfehler. Solange die Gesamtkosten den Zeitraum von 6 Monaten betreffen verzeihlich.
Erstmal danke für eure Meinung.Ich bin leider dennoch nicht schlauer wie vorher da ich vom Grundsatz ausging das nach einem eigentumerwechsel innerhalb der sbrechnungsperiode welche ja bekanntlich erst im Folgejahr abgerechnet werden kann ( in dem in der Regel der neuerwerber im grundbuch dreht) die nebenkostenabrechnung über die gesamte abrechnungsperiode der neuerwerber zu leisten hat.die vorauszahlungen die ich in dem Zeitraum an den altvermieter gezahlt hab hat dieser an den Käufer zu übergeben....wie sich Käufer u Verkäufer diese Zahlungen untereinander aufteilen...ist ihre Sache....ich war /bin der Auffassung nur eine Abrechnung erhalten zu dürfen u das vom denjenigen Vermieter welcher nach Abschluss der Periode im grundbuch stand.ich denke das die Abrechnung des altvermieters an den neuvermieter zu adressieren ist....
Hier mal ein recherchiertes Beispiel : Betriebskostenabrechnung bei Vermieterwechsel
Zur Beantwortung der Frage, wer über die Betriebskosten des Jahres 20xx abrechnen muss, ist § 566 BGB heranzuziehen: Danach tritt der Erwerber des vermieteten Wohnraumes mit der Eintragung ins Grundbuch in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrages ein, wenn der Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten (= Erwerber) veräußert wird. Dazu gehört auch die Pflicht, über die Vorauszahlungen für Betriebskosten abzurechnen (§ 556 Abs. 3 BGB).
Die Vorschrift des § 566 BGB ist zunächst eindeutig: Vor dem Eigentumsübergang entstandene fällige Ansprüche verbleiben bei dem bisherigen Vermieter. Sie sind von dem Eigentumswechsel nicht betroffen. Nach dem Eigentumsübergang hat der Erwerber über die Betriebskosten des laufenden Abrechnungszeitraumes abzurechnen. Die Abrechnungspflicht ist mit dem Eigentumswechsel auf ihn übergegangen. Die in der Praxis oft vorkommende Variante, dass der Abrechnungszeitraum gesplittet und Verkäufer und Erwerber zwei getrennte Abrechnungen über „ihre“ Zeiträume als Vermieter vorlegen (also in unserem Beispiel V für die Zeit vom 01.01.2014 bis 30.06.2024. und E für die Zeit vom 01.07.2014 bis 31.12.2014) ist NICHT ZULÄSSIG...Da spielt es demnach keine Rolle ob es "ausnahmsweise"mal zwei Abrechnungen gab die jeweils 6 Monate beinhalteten...da kann Adam Rise noch so recht haben....wobei solche ausnahmen gesetzlich zu regeln sind... .
Ich möchte Klarheit schaffen und herausstellen, dass das so rechtlich eindeutig definiert ist, wer hier abzurechnen hat und über welchen Zeitraum.
Es gilt, und das ist Insidern sicher nicht unbekannt, dass Kauf nicht Miete bricht. Das gilt so auch für die Zahlung und Abrechnung der Betriebskosten. Bei Eigentümerwechsel wird also nicht zum Zeitpunkt des Wechsels abgelesen und bis dato abgerechnet. Vielmehr setzt sich der Abrechnungszeitraum wie mietvertraglich festgeschrieben fort und das bis zum Ende dessen. Danach ist die Abrechnung zum Zeitpunkt ihrer Fälligkeit von dem aktuellen (neuen) Eigentümer für den gesamten Abrechnungszeitraum von 12 Monaten durchzuführen. So will es das Gesetz und die Rechtsprechung. Bei Herrn Google kann man dazu bequem fündig werden. Hier ein Link der das sehr gut erläutert: http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-bei-eigentuemerwechsel/
Ich hoffe, dass nun alle, die gegenteilig argumentierten, ihre Meinung ändern.
Der Abrechnungszeitraum beträgt lt. Gesetz 12 Monate. Der neue Eigentümer muss für den gesamten Abrechnungszeitraum abrechnen. Der Voreigentümer muss ihm die Daten des 1. Halbjahres zuarbeiten. Alles andre würde den Mieter benachteiligen.
"Unwirksam ist ferner die generelle Aufteilung des 12-Monats-Zeitraums in zwei Teilabrechnungszeiträume, was sogar bei einem Vermieterwechsel gilt (LG Berlin, Urteil vom 11.02.2005, AZ.: 65 S 342/04). Dagegen ist die kürzere Dauer des Abrechnungszeitraums bei Ein- oder Auszug eines Mieters nicht zu beanstanden."
Quelle und Zitat:
http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkosten-abrechnungszeitraum-aendern/