Wohnung vermieten und selbst zu miete wohnen? Ewige Frage einmal mit "richtiger" Berechnung?
Hallo,
es wird ja oft von sogenannten Immobiliengurus propagiert, lieber zu Miete zu wohnen und seine Immobilien anderweitig zu vermieten.
Vielleicht hab ich ja ein Denkfehler oder Rechenfehler. Also bitte schaut euch mal meine Beispielrechnung dazu an. Ich hab auch noch nie irgendwo eine richtige Rechnung dazu gesehen sondern meist nur "blabla..."
Ich hab auch oft das Gefühl, wenn sowas bei youtube usw. erklärt wird, dass oft Apfel mit Birnen verglichen wird. Also z.B. unterschiedliche Wohnungen in unterschiedlichen Städten. Aber das natürlich Unsinn. Man muss schon die gleiche Wohnung vergleichen. Dementsprechend ist auch die Wertsteigerung in beiden Situationen zu vernachlässigen, ob man nun vermietet oder selber darin wohnt. Natürlich wird jetzt mal nicht berüchtigt, dass man eventuell beruflich in einer schlechten Lage wohnen muss und in einer guten Lage Immobilen zu Vermietung kaufen könnte.
Auch natürlich nicht das man gerne in 250qm wohnen würde oder mit Marmor im Bad. Lassen wir diese individuellen Aspekte mal außen vor.
Also angenommen es gibt in einer Stadt zwei identische Wohnungen oder zwei Reihenhaushälften.
Nun die Rechnungen mit etwas vereinfachten Annahmen. Dabei lassen wir mal die Umlagen beiseite, da diese ja durchlaufend sind und bei der Miete oder Eigennutz gleichhoch anfallen würden.
Auch nehmen wir zu Vereinfachung an, dass mit 110% finanziert wurde und nicht getilgt wird. (Macht im übrigen auch kein Unterschied).
(Zugegebenermaßen könnte man bei der Vermietung im Anschaffungsjahr noch ein paar mehr Kosten ansetzen wie die Kosten der Geldbeschaffung. Da das aber vernachlässigbar ist, lassen wir es auch aussenvor.)
Also:
Miete/Jahr: 12.000
AfA/Jahr: 5.000
Zinsen/Jahr: 2.400
Instandhaltung und Bewirtschaftung: 2.000
Ergibt einen Gewinn vor Steuern von 7600. zu Versteuern sind nur 2600.
Angenommener Steuersatz 40% ergeben ein Gewinn nach Steuern i.H.v. 6560.
So... nun "muss" ich aber auch wohnen und will nicht auf der Parkbank schlafen. Ich glaube das "vergessen" die meisten Gurus immer. Annahme ist ja, dass man dort in der guten Lage wohnen will. Dementsprechend ziehe ich in die spiegelverkehrte Wohnung oder Reihenhaus ein und muss 12.000 miete im Jahr zahlen (und das auch noch aus versteuertem Geld).
Wo und wann ist das also Vorteilhaftiger???
Bei Eigennutz wäre die Rechnung, wenn man selber einziehen würde: 2.400 Zinsen und 2.000 Instandhaltung/Bewirtschaftung (hier könnte man sogar noch die Haushaltsnahe Dienstleistungen absetzt) = 4.400
Ich hab das mal per Excel durchgerechnet und es gibt eigentlich fast kein Szenario, wann vermieten Vorteilhaftiger wäre. Da müssten Zins und Instandhaltung sich schon verdreifachen - allerdings verdient man dann mit der Vermietung natürlich auch kein Geld mehr ;-)
Frage also, wieso raten das so viele "Gurus" und warum hat das noch nie jemand "richtig" nachgerechnet?
Bin gespannt ob ich ein Denk- oder Rechenfehler habe oder etwas übersehen habe. Bin für jede Kritik offen.
Danke
3 Antworten
Die Empfehlung, selbst zur Miete zu wohnen und eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen, kann man nicht generell rein auf der finanziellen Ebene beantworten. Da spielt einfach zu viel mit rein. Insofern sollte man vorsichtig sein. In der Hoffnung, dass Du das, was ich schreibe nicht nur als blabla ansiehst:
Wenn man selbst in sehr guter Lage günstig zur Miete wohnt und die Wohnsituation für sich und insbesondere für die Familie, falls vorhanden, optimal ist, lohnt es sich, übriges Geld in eine Immobilie zum Vermieten zu stecken. Insbesondere dann, wenn man davon ausgeht, dass irgendwann das Haus oder die Wohnung, in der man zur Miete wohnt, zu groß sein wird und einfach nicht mehr gebraucht wird. Auf der Bank gibt es keine Zinsen, Anleihen in Aktien, ETF etc. können allenfalls einen Teil der Geldanlage bilden. Eine ETW, die man vermietet, um sie vielleicht später selbst zu bewohnen, stellt dann eine interessante Möglichkeit dar.
Dann hast Du diesen Satz von mir einfach mal überlesen:
Die Empfehlung, selbst zur Miete zu wohnen und eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen, kann man nicht generell rein auf der finanziellen Ebene beantworten.
"Gurus", egal welcher Art, waren immer schon eher mit Misstrauen zu betrachten.
Der Satz "Zur Miete wohnen und Immobilien als Kapitalanlage, weil es sich wirtschaftlich rechnen würde", kann ein Leitsatz sein, der aber im Einzelfall immer genau betrachtet werden muss und ohne eine ordentliche Berechnung der Rendite im Einzelfall, kann das nicht einfach als generelle Handlungsempfehlung übernommen werden.
Genau das meine Frage. Und diese Berechnung würde ich gerne mal sehen. Da ich eher davon ausgehe, dass es zu 99% genau andersherum ist. Nur in ganz extremen Beispielen (Komplettsanierung und extrem hohe Abschreibung in Verbindung mit Denkmalschutz und solchen Sonderfällen).
Aber ich lasse mich anhand einer "wirklichen" Rechnung auch gerne vom Gegenteil überzeugen. Nur wo ist die Rechnung?
Wie fängt man es an? Erst die Immobilie kaufen und dann die Mietwohnung suchen oder wohnt man erst zur Miete und kauft sich dann eine Immobilie zum Vermieten.
Ganz professionell so begonnen, erst eine Immobilie zum Vermieten kaufen, dabei das ideale Objekt finden, also nicht überteuert, aber dennoch zum Höchstpreis zu vermieten. Anschließend die passende Mietwohnung dazu suchen. Mittlere Lage, mittlere Größe, mittlere Ausstattung und auch noch zu einem günstigen Preis.
Auch ohne das groß zu berechnen, darf man davon ausgehen, dass das funktioniert.
In Deinem Beispiel mit den gleichen Wohnungen praktisch am gleichen Ort und in gleicher Lage funktioniert das zu 99 % nicht.
Sorry, aber die Antwort geht komplett an meiner Frage vorbei.
Ich persönlich sehe , genauso wie Du, auch keinen Sinn darin.zu vermieten und selber zur Miete zu wohnen. Es sei denn, man hat ein Haus, das einem zu groß geworden ist, man vermietet es, um es mal irgendwann zu verkaufen und zieht in eine kleine Eigentumswohnung
Ja, aber darum geht's ja nicht. Sondern um zwei exakt kleine Wohnungen.
Das es vielleicht nicht so lukrativ ist (generell) eine super Luxuswohnung mit 400 qm mit Gold und Marmor zu kaufen vs. kleinen gut vermietbare Wohnungen.
Wenn es so wäre, dass man im Traumschloss wohnen wollen würde und die würde nicht so viel Ertrag erzielt, wäre es eventuell wirklich sinnvoller das Schloss zu mieten und viele kleine rentable Wohnungen zu Kapitalanlage zu kaufen. Aber die "Gurus" meinen das ja generell. Also muss man ja auch wirklich die gleiche (normale) Wohnung miteinander vergleichen.
Die Frage ist immer bezogen auf die exakten Daten der jeweiligen Wohnsituation und des fakultativen Objekts zum Erwerb zu bewerten. Pauschale Aussagen sind hier in aller Regel bestenfalls als informelle Hilfe, schlimmstenfalls jedoch als irreführend zu beurteilen.
NB.: Bei den momentanen Immobilienpreisen ist ein Erwerb als Kapitalanlage ohnehin nur dann rentabel, wenn man entweder Einkünfte in so großer Höhe hat, dass man der Erwerb mehrheitlich aus steuerlichen Gründen in Erwägung zieht, respektive oder aber liquide Mittel vorliegen, die die Finanzierung zu einem großen Teil bereits abdecken, und somit einer Diversifizierung der eigenenVvermögensanlagen dienen.
Das genannte Bepsipel ist allerdings in mehrfacher Hinsicht unvollständig bzw. basiert auf unrealistischen Annahmen.
Dabei lassen wir mal die Umlagen beiseite, da diese ja durchlaufend sind und bei der Miete oder Eigennutz gleichhoch anfallen würden.
Das ist falsch. Die Umlagen (Hausgeld) an die WEG werden nämlich nur zu etwa 2/3 durch den Mieter getragen, die nicht umlegbaren Kosten (also 1/3) verbleiben immer beim Eigentümer.
Auch nehmen wir zu Vereinfachung an, dass mit 110% finanziert wurde
Das ist erstrecht unrealistisch, da eine Finanzierung über 80% Beleihungsgrenze nur dann ausgereicht wird, wenn der Erwerber über eine sehr gute Bonität und die entsprechenden Sicherheiten (Verpfändung anderer Immobilien bzw. nicht volatiler Vermögenswerte wie Lebensversicherungen oder Festgeldkonten etc.) verfügt. Und zwar in etwa in der Höhe, in der sich der KP der Immobilie bewegt.
und nicht getilgt wird. (Macht im übrigen auch kein Unterschied).
Das kann man machen, wenn man ausreichend jung ist und die Zinslast somit die ESt-Last mindert. Man sollte nur darauf achten, die Immobilie spätestens bis zum Erreichen etwa des 60. LJ getilgt zu haben - und sich des Risikos bewusst sein, dass die Zinsen bei Anschlusssfinanzierung sehr wahrscheinlich zwei- bis dreimal so hoch ausfallen werden wie heute. NB.: Tilgt man nicht oder nur sehr wenig, sinkt auch die eigene Bonität infolge des bestehenden Immobilienkredits; weitere Kredite zur Fnanzierung anderer Aufgaben werden dann kaum oder nur schwer zu erhalten sein).
Zu bedenken ist auch, dass die Nebenkosten des Erwerbs in dieser Rechnung gar nicht auftauchen - dabei betragen die je nach BL bis zu 12% des KP, und sind ausschließlich durch den Erwerber zu tragen.
Miete/Jahr: 12.000
AfA/Jahr: 5.000
Das würde bedeuten, die Immobile hätte einen KP (abgeschrieben wird nur das Gebäude, nicht der Boden) von ca. € 300.000.-- gehabt bei Anwendung von 80/20 und der 2% AfA linear. Aber bei einem KP von € 300.000.-- wirst du kaum € 1.000.-- Kaltmiete/Monat erzielen - es sei denn, du steckst noch weitere € 150.000.-- für dann vermutlich nötige Sanierungs- und Modernisierungskosten hinein. Dazu ist der Immobilienmarkt längst zu abgegrast.
Das nur am Rande angemerkt.
Schlussendlich ist entscheidend, eine Finanzierung in der angedachten Weise so zu kalkulieren, dass Zins und Tilgung im Idealfall durch die Einküfte und den Steuervorteil weitgehend gedeckt sind. Dann kann sich das sehr wohl rechnen, denn nach Tilgung hat der Erwerber ja schließlich auch einen Sachwert in Höhe des dann am Markt zu erzielenden Verkaufspreises gewonnen. Dass die Wertentwicklung von vielen Faktoren abhängig ist, steht dem ja nicht entgegen.
Dem ist eigentlich gar nichts hinzu zu fügen. Sehr gute Antwort.
Genau die Wohnsituation soll ja außer Betracht gelassen werden, weil sie auch bei der wirtschaftlichen Rechnung keine Rolle spielt. Das hatte ich auch schon angemerkt.
Auch die frage, ob jetzt Immobilien noch "schlau" sind zu kaufen oder nicht, spielt bei der Frage keine Rolle, da es ja kein unterschied machen. wenn es um "entweder oder geht". Die Gurus empfehlen das ja nun auch schon seit Jahren.
Die Annahme ist natürlich nicht falsch, da man wenn man einzieht ja auch die nicht umlegbaren Kosten zu tragen hat. Nur wenn man in eine fremde Mietwohnung zieht, zahlt man diese selbstverständlich nicht.
Verändert die Rechnung aber nur unwesentlich. Nehmen wir an, dass diese Instandhaltung und nicht umlegbare Kosten in dem Beispiel bei 1.600 € liegen würden und bei 40% Steuersatz würde sich gerade mal die Rechnung um 640 zu Gunsten der fremden Miete verbessern.
Auch die Annahme der 110% Finanzierung ist nicht falsch. Darauf will ich aber nicht weiter eingehen, da es auch bei der Berechnung keinen unterscheid machen. nehmen wir bei deinem Beispiel an, die Bank würde 80% beleihen. dann würde sie es ja bei Eigennutz wie auch bei der Kapitalanlage. Die parameter verändern sich dadurch nicht wirklich. Im Gegenteil - die Zinsbelastung würde etwas sinken und dadurch bliebe dem Investor noch weniger abzusetzen. Dadurch würde sich die Rechnung nur zu Gunsten der Eigennutzung verschieben.
Rechne es anhand meines Beispiels durch, wenn komplett getilgt wurde oder die immobile zu 100% sofort mit eigenkapital gekauft wird. Dann hast du nach Steuern 8500 € verdient, aber zahlst für den Eigennutz nur noch 2000...
Auf das was du zu Tilgung sagt, möchte ich auch nicht eingehen, da es genau wie du sagst "so pauschal nicht richtig ist" was du schreibst. In der Berechnung der Wirtschaftlichkeit spielt aber keine Rolle, da du ja die Kapitalanlage "UND" die eigengenutzte Immobilie in gleicher Höhe tilgen würdest. Immer gleiches mit gleichem Vergleichen.
Aber ich möchte anmerken, dass das was du dazu Schreibst viel zu pauschal ist und nicht richtig bzw. so einfach nicht zu beantworten - nur falls das jemand ließt.
Bezüglich der Kaufnebenkosten hatte ich schon angemerkt, dass diese als Kapitalanleger zwar angesetzt werden, aber dies auch nicht groß ins Gewicht fällt, weil diese über 50 Jahre abgeschrieben werden müssen (Bis auf die kosten der Kapitalbeschaffung). (Deshalb auch die Annahme der 110% Finanzierung).
nehmen wir also an es wären es wären je nach dem ob man einen Makler hatte 8-12%. Zu Vereinfachung nehmen wir mal 10% von 300.000 = 30.000. davon angenommen 80/20% Gebäude/Boden = 24.000. Sind 480/Jahr. Weniger 40% Steuern = 288.
Diese 288 machen den Großen Unterscheid zwischen vermieten und Eigennutz aber offensichtlich nicht wett.
Deine Annahme, dass man dass zu Zeit nicht nicht mehr findet, lass ich mal dahin gestellt. Ob die Immobilie mehr kostest oder du danach noch sanierst ist irrelevant. Da du dies ja in der vermieteten Immobilie machen bzw. bezahlen müsstest, genauso wie bei Eigennutz.
Bei deinem letzten Absatz über Tilgung, lässt du auch außeracht, dass der Eigennutzer ja in gleicher Höhe Tilgt. Also hat der Kapitalinvestor auch keinen Vorteil (im Gegenteil bei dann geringeren Zinsen). Und die Wertentwicklung haben auch beide. Also auch kein Unterschied.
Deshalb wäre diese Vorgehensweiße in meinem Sinne nur richtig, wenn man (deutlich) mehr Abschreiben könnte als man Miete erzielen würde. Das Verhältnis müsste aber schon exorbitant sein, da man ja immer noch die 40% Steuer berücksichtigen muss. Das wird aber sicher nicht die Regel sondern die extreme Ausnahme sein. Ob die Immobilie dann aber noch insgesamt profitable wäre, lass ich mal offen.
Du kannst die Rechnung auch gerne mal an einem Beispiel verdeutlichen. Genau dass fehlt mir nämlich immer bei diesem "Rat". Ein Richtiges Rechenbeispiel um das zu belegen und nicht nur die Aussage, dass es "angeblich" besser wäre. Ich bin gespannt, in welcher Konstellation es wirklich schlauer wäre zu vermieten...
Wirr.
Entscheidend ist doch der letzte Absatz. Du erwirbst letzten Endes eine Immobilie, die dich unterm Strich nichts oder nur sehr wenig kostet. Den Vorteil kannst du aber nur erreichen, wenn du sie zur Vermietung erwirbst, aber eben nicht zur Eigennutzung. Parallel dazu kannst du aus den anderen Einkünften ja in andere Vermögenswerte investieren. Insofern ist es nachgerade günstiger, einen Kredit mit höherer Zinslast aufzunehmen, damit die ESt-Last auch nachhaltig sinkt während der Kredittilgung.
Sorry, versteh nicht was du sagen willst. Wenn man es nicht berechnen kann, was sonst? Das (Immobilien) hat nur mit Berechnung zutun. Und hier geht es um die Vorteilhaftigkeit - da müssen Zahlen und eine fundierte Rechnung her.
Und natürlich kann ich die Opportunitätskosten einer sonst zu mietenden Wohnung berechnen. Ich versteh ehrlich gesagt das Problem nicht. Wo ist den die Rechnung, in der es Vorteilhaftiger ist selbst zu mieten und seine Immobilien anderweitig zu vermieten?
Danke, aber das beantwortet nicht wirklich meine Frage. Auch sollten gerade subjektive Befindlichkeiten usw. außeracht gelassen werden. Wie das Gefühl im Eigenheim zu wohnen und den Nagel in die Wand zu schlagen wo man möchte usw.
Es geht hier ja um die wirtschaftliche Betrachtungsweise und dort wird von den "Gurus" immer wieder gesagt: "Zu miete wohnen und Immobilien als Kapitalanlage, weil es sich wirtschaftlich rechnen würde". Ich könnte jetzt etliche verlinken....