Wohnung kaufen und Vermieten lohnt sich das?

5 Antworten

Finger weg. Eine renovierungsbedürftige ETW vermutlich auf dem Land oder im weiteren Einzugsgebiet einer größeren Stadt in NRW (bei dem Wert) ist eine Geldvernichtungsmaschine. Neben den 22 TEUR kommen vermutlich weitere Kosten i.d.H. v. 20 - 50 TEUR an Renovierungsaufwand in den nächsten Jahren dazu. Das ganze bei (jetzt schon) miesen € 190.--/mtl. Miete - da kannst Du jede Hoffnung auf Rendite in den Wind schreiben. Zwar würde (rein theoretisch) bei gleichbleibenden Einnahmen und einer Barzahlung der Betrag von geschätzten 24 TEUR (Kaufpreis zzgl. Grunderwerbsteuer und Gebühren) binnen gut 10 Jahren amortisiert sein, aber die Renovierungskosten und die Vollfinanzierung (die Du für so ein Objekt wohl eh nicht bekämst) schöben die Amortisierung auf den Sankt-Nimmerleins-Tag. Willst Du wirklich 30 Jahre lang für eine mickrige 79 m² Wohneinheit irgendwo in der Pampa massiv in der Kreide stehen? Und dann wird Dir das Objekt vermutlich nie einer abkaufen, wenn Du es mal verkaufen willst. Mein Rat: Lass es. Wohneigentum zur Vermietung rentiert überhaupt nur in Ballungsräumen, bei guter Substanz und stabilem Umfeld. Aber da musst Du wohl mindestens mit dem Faktor 5 multiplizieren.

Die Frage lässt sich so pauschal sicherlich nicht beantworten. Man kann nur Risiken abgwägen. Danach spielt die Lage, die Lage und nochmals die Lage eine Rolle. Als Kapitalanlage würde ich mich zunächste von dem Gedanken verabschieden eine Wohnung nehmen zu müssen die in der Nähe ist. Damit begehe ich schon einmal den ersten Fehler. Die Wohnung muss eine TOP Lage haben. Wenn diese dann in der Nähe ist, ok. Ich kenne einige die haben z.B. in Duisburg und Oberhausen 50% Verluste in 10 Jahren eingefahren. Darüber hinaus muss man natürlich die Bausubstanz betrachten, den Mietspiegel, usw. usw. . Aber auch laufende Kosten wie Reparaturen, Sanierungen usw. muss man mit einkalkulieren. Das wird oft in der Gesamtrechnung vergessen. Dann kommen Kosten für die Finanzierung - wie Lange, welche Zinsen usw. usw. . Beim Erwerb einer Wohnung fallen Kosten an die man auch nicht dem eigentlichen Wert dazurechnen darf. Demgegenüber stehen natürlich die Mieteinnahmen. Ist die Wohnung bezahlt dann fliessen die abzgl. der Kosten und darauf zu entrichtenden Steuern in die eigene Kasse. Eine Wertsteigerung bei einer Wohnung die naturgemäss wenig Grundstücksanteil hat ist möglich aber in den allermeisten Gebieten schwer zu realisieren. Betrachte ich die letzten 30 Jahre so haben nur sehr wenige Wohnungen wirklich einen besseren Schnitt erzielt als andere Anlageformen. Dafür entspricht das Risiko derbe Verluste einzufahren auch dem anderer Anlagen. Wenn man ganz klar ohne Verfärbung von Ideologien die Fakten vergleicht kommt man auf keine anderen Ergebnisse. Daher gilt auch hier: Möglichst viele Faktoren berücksichtigen um das Risiko zu minimieren. Dann kann man gut fahren und das Risiko ist geringer Schiffbruch zu erleiden.

Ehrlich gesagt, in Deinem Alter würde ich mich nicht festlegen wollen, an einem Ort 100 Jahre lang zu bleiben. Immobilienkauf als Geldanlage lohnt im Moment nicht. Die Kosten (Steuern, Finanzierung, Hausgeld - mit div. Nebenkosten) sind einfach zu hoch und die Gefahr, gar nicht oder ungünstig zu vermieten, ist einfach zu hoch. Interessant ist sowas nur, wenn Du viele Kosten absetzen kannst (also entsprechend hohe Steuern zahlst); dann darfst Du aber nicht selbst drin wohnen. Bei 2000 € Einkommen und evtl. mal mit Kind sind die Steuern wahrscheinlich zu niedrig, dass sich das lohnen würde. Habe das vor 12 Jahren gemacht und die Investition hat sich noch immer nicht gelohnt. Ich zahle ständig drauf ...

Wenn Du selbst darin wohnen willst, bist Du sehr jung gebunden; sollten Kinder kommen, muss die Größe passen, sonst geht später das Konzept nicht auf. Und bei Voll-Finanzierung zahlst Du wahrscheinlich mehr Zinsen als Du Miete zahlen würdest. Das muss also gut durchgerechnet werden, ich würde aber abraten - auch ohne rechnen.

Habe im Netz eine Checkliste gefunden, http://www.kupa.de/Checkliste.html, die ein Hausverwalter entwickelt hat (es gibt sicher auch noch weitere...). Inhalt:

Überprüfung der Verwaltung Wirtschaftsplan, Instandhaltungsrücklage, Wohngeldrückstände Versicherungspolice Eigentümerversammlung und Prüfung der Jahresabrechung Objektunterlagen Mieterakten Standort Grundbuchblatt Fallen beim Kaufvertrag Teilungserklärung Liquditätsberechnung

Das bedeutet daß ihr monatlich 300 € zahlen müßt aber nur 190 € Mieteinahmen habt. Verwalterkosten, Rücklagenbildung usw. können nicht übert die Miete umgelegt werden. Das heißt ihr macht monatlich 110 € Verlust. hinzukommen noch die Zinsen für einen eventuellen Kredit. Wenn ihr nicht selbst bewohnt lohnt sich das nicht, es sei denn ihr braucht es, weil ihr so viel verdient, daß ihr negative Mieteinkünfte von der Steuer abschreiben wollt

Zu der Miete von 190€ kommen noch Nebenkosten hinzu aber mit Sicherheit keine 300€ da man nicht alles auf den Mieter umlegen kann.

@Rabbicook

auf jeden Fall sind die genannten Kosten nicht umlagefähig, egal wie hoch sie ausfallen. Eine höhere monatliche Rücklage hat wenigstens den Vorteil daß man keine hohe unerwarteten Einmalkosten hat. Die Mindestrücklage bei Eigentümergemeinschaften ist deshalb gesetzlich vorgeschrieben

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