Wofür darf der Vermieter Kaution einbehalten?
Ende Mai ziehen wir aus einem Mietshaus aus. Einzug (Erstbezug) war zum April 2016. Von den Nachbarn, die Ende März ausgezogen sind, wissen wir dass der Vermieter wohl versucht alles mögliche von der Kaution abzuziehen. Renovierung, Streichen usw. Wir haben das Haus immer Top gepflegt und eine Renovierung oder Streichen ist aus unserer Sicht nicht nötig. Wir sind Nichtraucher und alle Wände sind noch wunderbar weiss. Ausser weniger Gebrauchsspuren wie z.B. Bohrlöcher etc. hat das Haus keinerlei Mängel. Der Vermieter hat den Nachbarn wohl auch Kaution bzgl. Bohrlöcher in Fliesen abgezogen. In unserer Küche wurde bei Einzug kein Fliesenspiegel angebracht, da wir eine andere Lösung verbaut haben. Wenn wir die Küche nun bei Auszug abbauen werden, werden natürlich auch Bohrlöscher etc. Sichtbar bleiben. Sind dies Mängel, die von der Kaution einbehalten werden dürfen? Nach welchem Zeitraum kann ein Vermieter eine Renovierung/Streichen einfordern? Wo können wir uns hier noch schlau machen? Macht es Sinn bei der Übergabe einen Experten dazu zuziehen?
5 Antworten
Zunächst ist zu prüfen, ob überhaupt eine wirksame Schönheitsreparaturklausel vereinbart ist. Nur dann müssten bei Mietende u. U. Schönheitsreparaturen durchzuführen sein. Wen dem so nicht ist, wäre die Wohnung lediglich besenrein zurückzugeben.
Bohrlöcher in Fliesen gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache.
Bitte stelle (vorhandene) Klauseln hier als Foto oder Zitat (wörtlich) ein. Erst dann kannst du eine kompetente Antwort erwarten, auch von mir, dem Albatros.
Ich denke folgende Paragraphen sind relevant für das Thema:
§9a Schönheitsreparaturen
Die Parteien vereinbaren einvernehmlich für den Fall der Unwirksamkeit der folgenden Bestimmungen, die die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regeln sollen, dass der Vermieter in Abänderung der gesetzlichen Regelung nicht verpflichtet ist, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache durch Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu erhalten (Freizeichnungsvereinbarung). Die gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters bei Mängeln der Mietsache im Übrigen bleiben hiervon unberührt
Nur für renoviert übergebene Wohnungen gilt:
1. a) Da die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume erforderlich sind, fachgerecht auszuführen. b) Hierfür gelten im Allgemeinen folgende turnusgemäße Fristen: für Küchen/Bäder/Duschen: 5 Jahre; für Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: 8 Jahre; für Fenster/Türen/Heizkörper: 10 Jahre; für übrige Nebenräume: 10 Jahre. Die Fristen beginnen ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen. c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und Außentüre von innen. Einbrennlackierte Teile (z.B. bei Heizkörpern) sind nicht zu streichen.
2. Eine nach Ziff. 1 entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1 b) zugrunde gelegten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung auch einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
§ 15 weißt auf die Hausordnung hin, in der das Anbohren von Fliesen erwähnt wird...
§ 15* Hausordnung, Verkehrssicherungspflicht, Hausreinigung
1. Die Hausordnung auf Seite 13 und 14 dieses Mietvertrages ist Bestandteil dieses Vertrages.
2. Dem Vermieter ist es gestattet, zusätzliche oder abweichende Regelungen für die Benutzung gemeinschaftlicher Einrich- tungen, die Reinigung, die Aufrechterhaltung von Ruhe und Ordnung im Hause usw. zu treffen, wenn dadurch nicht die ursprünglich eingeräumten Gebrauchsrechte wesentliche Einschränkungen erfahren.
3. Ist nichts anderes in diesem Vertrag vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, die öffentlichen Straßen, Gehsteigflächen und Fußwege am und zum Haus, sowie die Zugangswege, Durchgänge und Treppen nach den kommunalen Satzungsbestimmungen im vom Vermieter festgelegten Turnus zu reinigen. Putzmittel hat der Mieter auf seine Kosten zu besorgen.
4. Ist nichts anderes in diesem Vertrag vereinbart, ist der Mieter verpflichtet, das Streuen bei Winterglätte sowie die Schnee- und Eisbeseitigung nach den gesetzlichen Bestimmungen und kommunalen Satzungsbestimmungen auf den öffentlichen Gehsteigflächen und Fußwegen am Hause und zum Haus, sowie auf den Zugangswegen, Durchgängen und Treppen im vom Vermieter festgelegten Turnus durchzuführen. Streumittel hat der Mieter auf seine Kosten zu besorgen.
5. Soweit vertraglich nichts anderes vereinbart ist, übernimmt der Mieter die Verpflichtung zur Durchführung der Hausreinigung in vom Vermieter festgelegten Umfang und Turnus. Ist nichts anderes bestimmt, gilt diesbezüglich die Regelung der anliegenden HausO (Seite 13, I Ziff. 2).
Hier der Auszug aus der Hausordnung:
Die dem Mieter zur Benutzung anvertrauten Mieträume sind sorgfältig zu behandeln und vor Schaden zu schützen, u.a. gilt hierfür Folgendes:
....
Fliesen dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters angebohrt werden, soweit es sich nicht um ohne weiteres zulässige Maßnahmen bei der Einrichtung oder Ausstattung handelt.
Die Frage hier wäre, ob unsere Fliesen Bohrungen (Aufhängen von Spiegeln und Lampen) zulässige Maßnahmen bei der Einrichtung oder Ausstattung sind.
Im Paragraph 17 geht es um die Beendigung des Mietverhältnisses:
§ 17 Beendigung des Mietverhältnisses
Bei Mietende hat der Mieter dem Vermieter sämtliche Schlüssel auszuhändigen und die Mieträume in vertragsgemäßem Zustand (vgl. 9a) zurückzugeben. Bei Auszug sind eingebrachte oder übernommene Bodenbeläge auf Verlangen des Vermieters zu entfernen und die Mieträume zu reinigen.
Hier wird dann jedoch lediglich auf §9a Schönheitsreparaturen hingewiesen.
Panik müsst ihr da keine haben. Es gibt Vermieter, die denken, dass Vermietung ein Netto-Geschäft ist, ist es aber nicht. In der Miete ist ein Anteil zur Abnutzung enthalten und deshalb darf es auch kleinere (Ab-)Nutzungserscheinungen geben. Es kommt jetzt auch darauf an, was in eurem Mietvertrag geregelt ist. Ist es unter Umständen noch ein "alter" Standardvertrag in dem die Renovierungszeiten verbindlich aufgeführt sind, ist es eh hinfällig, da ungültig. Nur falls ihr eine explizite Regelung im MV vereinbart habt, dass ihr bei Auszug streicht etc., wäre es gültig. Zum Zustand ist es so, zwei Meinungen und zuletzt entscheidet der Richter ob es notwendig gewesen wäre oder auch nicht. Die Bohrlöcher macht ihr auf jeden Fall zu und eben noch besenrein, dann sollte es passen. Ich würde euch ein Übergabe-Protokoll (ist für beide Parteien freiwillig) empfehlen und auf jeden Fall Bilder, Bilder, Bilder.
Ich bin Vermieter und vermiete auch im Auftrag. In meinen Wohnungen und auch in den vermittelnden lasse ich immer den Einziehenden streichen. Es macht nämlich überhaupt keinen Sinn am Samstag den Vormieter weiß streichen zu lassen und der Nachmieter streicht dann Sonntags z.B. in gelb. Nach zwei Umzügen hätte man schon vier Schichten Farbe auf der Wand, ich will das nicht, denn in manchen Wohnungen kann gerade das zu Schimmel führen, denn da "atmet" keine Wand mehr.
Hier ein Auszug aus dem Mietvertrag...
§9a Schönheitsreparaturen
Die Parteien vereinbaren einvernehmlich für den Fall der Unwirksamkeit der folgenden Bestimmungen, die die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen regeln sollen, dass der Vermieter in Abänderung der gesetzlichen Regelung nicht verpflichtet ist, den zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand der Mietsache durch Durchführung von Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zu erhalten (Freizeichnungsvereinbarung). Die gesetzlichen Verpflichtungen des Vermieters bei Mängeln der Mietsache im Übrigen bleiben hiervon unberührt
Nur für renoviert übergebene Wohnungen gilt:
1. a) Da die Kosten für die Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht in die Miete einkalkuliert sind, ist der Mieter verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen, falls diese nach dem Abnutzungsgrad der Mieträume erforderlich sind, fachgerecht auszuführen. b) Hierfür gelten im Allgemeinen folgende turnusgemäße Fristen: für Küchen/Bäder/Duschen: 5 Jahre; für Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: 8 Jahre; für Fenster/Türen/Heizkörper: 10 Jahre; für übrige Nebenräume: 10 Jahre. Die Fristen beginnen ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen. c) Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Anstreichen und Tapezieren der Wände und Decken, die fachgerechte Pflege der Fußböden, das Streichen der Heizungsrohre und Heizkörper, der Innentüren, der Fenster und Außentüre von innen. Einbrennlackierte Teile (z.B. bei Heizkörpern) sind nicht zu streichen.
2. Eine nach Ziff. 1 entstandene, aber nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der in Ziff. 1 b) zugrunde gelegten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so ist der Vermieter auf Anforderung durch den Mieter verpflichtet, im anderen Fall der Vermieter aber berechtigt, nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung auch einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.
Ok, der MV ist der aktuellen Rechtslage angepasst. Die genannten zeitlichen Fristen (Vorschäge) sind noch nicht erreicht und es wird die "Notwendigkeit" aufgeführt. Somit gehe ich davon aus, dass es keiner "Renovierung" bedarf, sofern die Wände etc. sich tatsächlich in einem akzeptablen Zustand befinden.
Auf alle Fälle bis zur Endabnahme und zur Verrechnung mit der Jahresabrechnung
und eine Renovierung oder Streichen ist aus unserer Sicht nicht nötig.
das entscheidet aber nicht ihr....
bohrlöcher sind bei auszug zu beseitigen.. ansonsten droht selbstvberständlich kürzung der kaution..
ich hoffe, ich bekomme niemals solche mieter!
wer entscheidet es denn... hat jeder Vermieter das Recht nach seinem Ermessen zu entscheiden wann renoviert werden Muss? wie hängst du den Küchen und Möbel auf? Wir haben kein Problem damit Bohrlöcher zu beseitigen wenn es unsere Pflicht ist. Wie ist das denn bei Fliesen? kann der Vermieter hier das Neu-Fliesen einfordern?
geht am besten zum mieterbund.
kann der Vermieter hier das Neu-Fliesen einfordern?
Dem muss nicht entsprochen werden. Das Bohren in Fliesen ist vertragsgerechte Nutzung
Auszug aus der Hausordnung:
Fliesen dürfen nur mit Erlaubnis des Vermieters angebohrt werden, soweit es sich nicht um ohne weiteres zulässige Maßnahmen bei der Einrichtung oder Ausstattung handelt.
bohrlöcher sind bei auszug zu beseitigen
Wenn die Wohnung nur besenrein zurückzugeben wäre, müssen Bohrlöcher nicht verschlossen werden. Die Dübel müssten aber entfernt werden.
Im Mietvertrag ist das Wort besenrein nicht zu finden... ?? :-)
Lasst euren Mietvertrag durchsehen. Am besten beim Mieterbund, da wird euch erklärt was ihr machen müsst und was nicht.
Hallo Albatros... vielen Dank schonmal für den Input.
Es handelt sich um einen Standard Mietvertrag des Grund & Hausbesitzervereins Nürnberg.
M i e t v e r t r a g für Wohnraum – Mietverhältnisse