Wieviel netto vom brutto bei Pacht/Miete?
Guten Tag. Angenommen man kauft eine "größere" Immobilie. In dem Haus wird ein Teil an ein Geschäft verpachtet, zwei Wohnungen sind vermietet und eine wird selbst bewohnt. Die Pacht beträgt 1400€ (warm) und die beiden Wohnungen werden für jeweils 500€ (kalt) vermietet. Kann man dabei ganz grob abschätzen was dabei unter dem Strich netto übrig bleibt?
5 Antworten
Nein, das kann man aus diesen Angaben nicht.
Das ganze funktiioniert in zwei Schritten.
(1) Erstmal musst Du errechnen, wieviel du tatsächlich mit den Immobilien verdienst. Das wären die Mieten abzüglich aller bei Dir für das Haus anfallender Kosten, auch abzüglich aller Zinsen und der Abschreibung. Dazu müsste man jetzt wissen, wie hoch deine Zinsen sind und wann Du das Haus für wieviel Geld gekauft hast. Das wäre der Gewinn aus der Vermietung.
Nehmen wir mal als Beispiel an, das wären jetzt 5.000 Euro.
(2) Für diesen Gewinn bezahlst Du jetzt aber keine separate Steuer, sondern der Gewinn wird mit deinen anderen Einkünften ( z.B. Lohn und Gehalt ) zusammengerechnet und die Gesamtsumme wird versteuert. Wenn Du zum Beispiel nichts anderes verdienst, dann sind die Mieteinkünfte aus diesem Beispiel für Dich steuerefrei, da dein Gesamteinkommen unterhalb des Steuerfeibetrages liegt. Wenn Du nebenbei als Lufthansa-Flug-Kapitän arbeitest, dann zahlst Du auf die Mieteinnahmen fst 2.500 € Steuern weil Dein Gesamteinkommen im Bereich des Spitzensteuersatzes liegt.
Nein. Das kann man natürlich mit deinen mickrigen Angaben GAR NICHT. Du musst eine richtige Kostenrechnung aufstellen, denn niemand weiß ja, was du z. B. an Kreditgebühren zahlst, was du an Reparaturrücklagen beiseite legst etc.
Aus Deiner Frage geht nciht hervor wie der Kaufpreis ist (aus dem Gebäudeanteil des Kaufpreise berechnet sich die Abschreibung) und auch nicht, was Du an Zinsen zahlen musst.
Das sind die beiden wichtigsten Posten. Dazu kommen noch ein paar Kosten, die nicht umgelegt werden können.
Wenn wir mal davon ausgehen, dass die Gewerbeeinheit die dopdelte Größe einer Wohnung hat, wären dann 4/5 der gesammten Kosten abzugsfähig.
Noch immer wissen wir nicht wie hoch der Kaufpreis ist und wie hoch der Gebäudeanteil. Also schätzen.
Kaufpreis 450.000,-, Gebäudeanteil 350.000,- Abschreibung 7.000,- abzugsfähig 5.600,-.
375.000,- Kredit, Zinsen 1,5 % ca. 5.500,-, abzugsfähig 4.400,-.
Einnahmen 6.000,- + 6.000,- + 16.800,- =28.800,- - Heizung des Ladens = 24.000,- - Kosten 10.000,- = 14.000,- höchstens zu versteuern.
Steuern richten sich nach den übrigen Einkünften, sagen wir 40 % 5.600,- Euro, denn mit geringem Einkommen, bekommt man die Finanzierung nicht hin.
Falls es sich bei dem Pachtobjektanteil zum Beispiel um ein Hallenbad oder ein Tropenpflanzenhaus handelt, könnt netto weniger als "0" übrigbleiben.
Sie sollten Ihre Frage schon ein wenig präzisieren!
Weshalb sollte eine Gewerbevermeitung "warm" erfolgen?
Der Anteil der Immobilie ist bereits verpachtet und mit dem Erwerb würde die Pacht eben an den neuen Eigentümer gehen.
Es handelt sich um eine Apotheke die allerdings bereits ausgezogen ist, deren Pachtvertrag jedoch noch läuft (bis ende 2017).
In Zukunft soll in dem Teil ein eigenes Gewerbe Platz finden und die Zeit bis dahin für Vorbereitungen diesbezüglich genutzt werden.
Ohne ein solches Objekt zu kennen, kannst darauf keine seriöse Antwort erwarten.
Da kann es ohne weiteres sein, dass du insgesamt höhere Kosten als Einnahmen hast.
Was ist, wenn eine der Einheiten längere Zeit unvermietet bleibt? Oder der Mieter nicht zahlt?
Die finanzierte Summe beliefe sich auf ca 375.000€ zu "aktuellen Zinssätzen".
Das die Finanzierung sich nicht alleine trägt, ist mir klar. Ich versuche nur zu überschlagen wieviel Abtrag ich quasi aus eigener Tasche aufbringen müsste.