Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?

Der Vermieter hat die Kaution in voller Höhe zurückzuzahlen , wenn keine Ansprüche aus dem Mietvertrag mehr gegen den Mieter hat. Andernfalls darf er die zur Deckung seiner Ansprüche erforderlichen Kosten von der Kaution absetzen und muss dann mit dem Mieter abrechnen. Der Mieter muss dem Vermieter eine vertretbare Zeit zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche lassen. Welcher Zeitraum aber vertretbar ist, ist bei den Gerichten stark umstritten:

6 Monate (OLG Karlsruhe WM 87, 156)

3 Monate (LG Köln WM 84, 109)

2 Monate (AG Dortmund WM 84, 235)

Zu der Frage wann die Kaution letztlich auf jeden Fall zurückgezahlt werden muss, hat auch der BGH (RE WM 87, 310) Stellung genommen. Klarheit hat der Rechtsentscheid nicht gebracht. Nach Auffassung des BGH hängt die Dauer der Überlegungsfrist, die dem Vermieter zusteht, von den Umständen des Einzelfalles ab. Aus den Umständen könne sich ergeben das mehr als 6 Monate für den Vermieter erforderlich und für den Mieter zumutbar seien. Beträgt die Überlegungsfrist 6 Monate oder länger, kann der Vermieter sogar seine verjährten Ansprüche- z.b. Schadenersatzansprüche wegen Beschädigung durch den Mieter, die 6 Monate nach Auszug und Rückgabe der Wohnung verjähren gegen den Mieteranspruch auf Rückzahlung der Kaution der Kaution aufrechnen.(BGH RE WM 87, 310) Hat der Mieter als Sicherheit eine Bürgschaft gestellt, ist eine Verrechnung nach Ablauf der Verjährungsfrist jedoch ausgeschlossen (BGH WM 98, 224)

"Ansprüche des Vermieters regeln Fristen

Zur zulässigen Höchstdauer des Zurückbehaltungsrechts des Vermieters hat sich der BGH nur indirekt geäußert; eine gesetzliche Regelung existiert nicht. Nach Ansicht des BGH sind für die Beurteilung die Gesamtumstände des Einzelfalls maßgebend. In dem Fall einer ausstehenden Betriebskostenabrechnung kann die Kaution also bis zum Ablauf der maßgeblichen Abrechnungsfrist zurückbehalten werden. Dabei ist der Vermieter zu keiner Teilabrechnung verpflichtet. Gerechtfertigt ist diese Regelung deshalb, weil der Vermieter beim Auszug des Mieters nicht über alle erforderlichen Daten der Versorgungsunternehmen verfügt. So kann es durchaus vorkommen, dass der Mieter – abhängig vom Zeitpunkt seines Auszuges - seine (volle) Kaution erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode erhält, also nach bis zu 12 Monaten.

Zu beachten ist allerdings, dass der Vermieter lediglich einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten darf, der sich an der Höhe der zu erwartenden Nachforderungen nebst Sicherheitszuschlag zu orientieren hat. Auf Antrag des Mieters ist der Vermieter verpflichtet, einen Teil der Kaution an diesen herauszugeben. Etwas anderes kann sich aus einer individuell getroffenen Vereinbarung im Mietvertrag ergeben, mit welcher sich Vermieter und Mieter auf einen bestimmten Sicherungszweck der Mietkaution einigen und somit die eventuell noch ausstehenden Betriebskostenabrechnungen davon ausnehmen."

Quelle: http://www.anwalt.de/rechtstipps/streitpunkt-mietkaution-anspruch-auf-sofortige-rueckzahlung_000070.html

Bin umgezogen und hatte beim Übergabeprotokoll keinerlei Beanstadungen und es war alles ok. So nun erzählt mir der vermieter er dürfte die gesamte Kaution für ein Jahr einbehalten...Wie oder was ist da überhaupt rechtens.........

Der Vermieter erzählt Blödsinn.

Die Überlegungsfrist beträgt bis zu 6 Monate, danach darf der Vermieter bis zum 5 fachen einer Nebnkostenvorauszahlung für die zu erwartende NK-Abrechnung einbehalten.

Überlegungsfrist des Vermieters:

Die Rechtsprechung ist sich darin einig, dass dem Vermieter eine "Überlegungfrist" für die Rückzahlung der Kaution zusteht und eingeräumt werden muss. Darüber, wie lange die Frist sein soll, gibt es keine völlig einheitliche Rechtsprechung (siehe unten). Während der Dauer der Überlegungs- u. Prüfungspflicht ist der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution nicht fällig. Das hat in der Praxis folgende Auswirkungen: Schreibt der Mieter an den Vermieter zum Beispiel am Tag nach seinem Auszug und Übergabe der Wohnung an den Vermieter (=innerhalb der Überlegungsfrist) und fordert ihn unter Fristsetzung zur Rückzahlung der Kaution auf, so gerät der Vermieter nicht in Verzug. Verzug tritt nach § 284 BGB erst ein, wenn der Vermieter nach Fälligkeit und Mahnung nicht leistet. Die Rückzahlung ist noch nicht fällig. Der Vermieter kann innerhalb der noch laufenden Überlegungsfrist nicht in Verzug geraten. Er ist deshalb auch nicht verpflichtet, z.B. Anwaltskosten dem Mieter als Verzugs-schaden zu ersetzen. siehe >>>Anwaltshonorar Dauer der Überlegungsfrist:

Meines Erachtens ist die vom AG Hannover im Urteil vom 5. Mai 2000, Az: 515 C 16736/99 Quelle: ZMR 2000, 680-681 vertretene Rechtsansicht zutreffend. Diese besagt : Nach Beendigung des Mietverhältnisses und beanstandungsfreier Wohnungsabnahme kann der Mieter Rückzahlung der Mietkaution verlangen, wenn der Mietvertrag die Regelung enthält, daß die Sicherheitsleistung nebst Zinsen bei Ende des Mietverhältnisses zur Rückzahlung fällig wird. Der Vermieter kann den Mieter nicht darauf verweisen, daß eine Abrechnung erst nach 6 Monaten zu erfolgen habe, er kann allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in angemessener Höhe wegen der noch abzurechnenden Betriebskosten ausüben, wenn dies so im Mietvertrag geregelt ist. Meines Erachtens muss in diesen Fällen eine Überlegungsfrist von 3 Werktagen ausreichend sein. Der Mieter sollte den Vermieter schriftlich unter Setzung einer entsprechenden Frist zur Rückzahlung bzw. Rückgabe (Sparbuch) usw. auffordern. Dadurch gerät er Vermieter in diesem Fall (beanstandungsfreie Wohnungsabnahme) in Verzug. Nach Firstablauf kann der Mieter einen Rechtsanwalt beauftragen, die dann anfallenden Kosten gehen zu Lasten des Vermieters , sofern und soweit er sich mit der Zahlung in Verzug befindet.

Nach anderer Ansicht - es gibt eine Reihe von Gerichtsurteilen dazu - ist dem Vermieter generell eine längere Überlegungsfrist zuzubilligen. So zum Beispiel das LG Baden-Baden 3. Zivilkammer, Beschluß vom 29. Oktober 2002 , Az: 3 T 40/02: Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter einen Anspruch auf Rückzahlung bzw. Freigabe eines verpfändeten Sparguthabens, welcher grundsätzlich fällig wird mit Ablauf einer dem Vermieter zugebilligten Überlegungs- und Abrechnungsfrist (Anschluss BGH, Urteil vom 1. Juli 1987, VIII ARZ 2/87, NJW 1987, 2372). Wie lange die Überlegungsfrist sein soll, sagte das LG Baden-Baden und auch der BGH nicht. Allgemein kann von 3 Monaten bis höchstens 6 Monaten ausgegangen werden. Diese Überlegungsfrist besteht aber nur dann, wenn von vornherein auf Seiten des Vermieters ein Sicherungsbedürfnis auch für noch nicht fällige Ansprüche besteht, ansonsten nicht. (z.B. AG Flensburg, Urteil vom 23. März 2000 , Az: 61 C 558/99). Offene Nebenkosten - bzw Betriebskostenabrechnung:

Eine Ausnahme (längere Frist als 6 Monate) ist dann zu machen , wenn es um die Sicherung noch möglicher Nachforderungsansprüche wegen Betriebskosten geht. Oft ist die Abrechnung im Zeitpunkt des Auszugs nicht fertig, oder eine Zwischenabrechnung aus Kostengründen nicht ratsam.

Der Vermieter ist auch nicht dazu verpflichtet, einen Zwischenabrechnung zu erstellen.

In diesen Fällen kann der Vermieter noch einen angemessenen Teil der Kaution (in angemessener Höhe einer möglichen Nachzahlung) zurückbehalten. Siehe Urteil des AG Hannover (oben) oder LG Berlin, Beschluß vom 5. Mai 2000, Az: 65 S 144/00 Quelle: Grundeigentum 2000, 893-894, - BGH, Urteil vom 18.01.2006 - VII ZR 71/05). Angemessen seien 3 bis 4 monatliche Vorauszahlungsbeträge (AG Hamburg WM 97,213).

Vor dem Urteil des BGH war die Frage der Einbehaltung der Kaution als Sicherheit für Betriebskosten(oder Heizkosten) unter den Gerichten teils heftig umstritten. Die Kaution dient vereinbarungsgemäß der Sicherung aller Ansprüche aus dem Mietverhältnis, und dazu gehören eben auch die Betriebskosten.

Quelle:mietrechtslexikon

Der Vermieter hat nach Rückgabe der Wohnung bis 6 Monate Zeit um zu prüfen ob er noch Ansprüche hat.

Ansprüche können z. B. sein Mietrückstände oder Nachzahlungen aus noch zu erstellenden NK-Abrechnungen. Für letzteres darf er einen Betrag in Höhe von 2 - 3 monatlichen Vorauszahlungen pro Abrechnung einbehalten bis die Abrechnungen erstellt sind. Das kann durchaus ein Jahr oder länger sein.

Spätestens nach 6 Monaten aber muß der VM über die Kaution abrechnen und sie entweder ganz auszahlen oder begründen warum er wie viel er noch einbehält und den Rest, sofern es einen gibt, auszahlen.

Nein, das darf er nicht. Er darf die gesamte Kaution "einen angemessenen Zeitraum" einbehalten, bis er darüber abrechnet hat, das können maximal 6 Monate sein, wenn die Wohnung ohne Beanstandungen abgenommen wurde aber wohl eher maximal 2 Monate. Wenn dann auch noch eine Nebenkostenpauschale ohne Abrechnung vereinbart ist, muss die Kaution SOFORT nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezahlt werden...

Nach der Anrechnung muss zumindest der überschüssige Teil der Kaution ausbezahlt werden, und nur noch der Teil laut Kautionsabrechnung einbehalten werden. Das könnte z.B. eine Summe für zukünftige Nebenkostennachzahlungen sein...

Abrechnen und sie Restsumme auszahlen muss er aber spätestens in den nächsten 2-3 Monaten...