Wer kann mir Rat geben wegen Nutzungsänderung v. Wohnraum im reinen Wohngebiet?
Ich hatte eine Anhörung beim Bauamt in Hessen wegen Nutzungsänderung eines 24 qm gr. Wohnraums im Einfamilienhaus im reinen Wohngebiet. Ich habe ihnen erklärt, dass ich als Freiberufler tätig bin und an 3 Tagen die Woche von 15.00 - 19.00 Uhr Musikunterricht erteile. Dieser Wohnraum wird aber immer noch als Gästezimmer und Spielzimmer der Kinder, in der übrigen Zeit genutzt. Außerdem steht ein großer Schlafzimmerschrank darin. Trotz der Geringfügigkeit soll eine Nutzungsänderung beantragt werden. Ich bin der Meinung, dass dies nicht rechtens ist, habe jedoch nix eindeutiges gefunden,was mich in meiner Annahme das ich die Nutzungsänderung, nicht machen muss, bestärkt. Es sind Instrumente die man laut und leise stellen kann, also auch keine außergewöhnliche,störende Lautstärke. Ich habe ein Werbeschild an unserem Fahrradunterstand, der bleiben darf.
5 Antworten
Wenn es wirklich ein "reines Wohngebiet WR" ist kann dort nur gewohnt werden. Was zum "Wohnen" gehört ist eine Ermessensfrage. Wenn es sich um eine "freiberufliche Tätigkeit" (Arztpraxis, Rechtsanwaltsbüro, Architekt etc.) in einem "untergeordnenen Umfang" innerhalb einer Wohnung handelt hat die Bauaufsicht keine Eingriffsmöglichkeit. Wenn es sich um eine "gewerbliche Nutzung" oder ein ganzes Ärztehaus handelt ist die Eingriffsmöglichkeit gegeben.
Im vorliegenden Fall ist ein falscher Antrag gestellt worden. Der Bewgriff "Unterricht", "Schule" etc. hätte nicht benutzt werden dürfen, da dies keine freiberufliche Nutzung ist. Zulässig ist Musik zum Eigenbedarf, zum Komponierern, zur Freude, auch mit Freunden oder Kollegen. Wenn aber Geld für Unterricht genommen wird ist dies eine baugenehmigungspflichtige Nutzungsänderung.
Eine weitere Grenze ist der Lärm. Hier gelten unabhängig vom Wohlklang die Grenzwerte der TA Lärm.
Es hätte also gar kein Bauantrag gestellt werden müssen, wenn man als Nutzung die Begriffe "Unterricht" etc. vermeidet und die Lärmrichtwerte der TA Lärm für WR-Gebiete einhält.
Wenn die Bauaufsicht keinerlei Verfügung oder Aufforderung geschickt hat würde ich nichts machen. Im Augenblick spielt sie das für Frankfurt übliche Spielchen, erst einmal zu bluffen und dabei die Bauherren sich selbst ans Messer liefern zu lassen. Die sollen erst einmal mit konkreten Vorschriften und Ermessensentscheidungen kommen.
Ich empfehle:
1. Schild abmachen
2. Verfügung abwarten
3. Wenn was kommt, dann so reagieren wie von mir beschrieben.
Wenn die dann immer noch nicht klein beigenen, (was unwahrscheinlich ist), hilft nur ein Widerspruch mit Klage. Aber so weit wird es nicht kommen, wenn ihr geschickt reagiert.
Dies haben sie mir vor der Anhörung geschickt:
wir haben am ....... festgestellt, dass Sie auf dem o.a. Grundstück eine genehmigunspflichtige Nutzungsänderung durchgeführt haben, bzw. haben durchführen lassen, für die keine Baugenehmigung vorliegt. Es handelt sich um: eine "Musikschule für Kinder" (musikalische Früherziehung). Die Genehmigungsfähigkeit wurde von uns geprüft. Wir sind zu dem Ergebnis gekommen, dass die o.a. Nutzungsänderung nicht genehmigt werden kann. Wir geben ihnen hiermit Gelegenheit, sich innerhalb.... nach Zustellung......... Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass wir danach schon aus Gründen der Pflicht zur Gleichbehandlung aller Bürger gezwungen sind, die illegale Nutzung der o.a.bauliche Anlage gebührenpflichtig zu untersagen.
Danach war die Anhörung, wo ich wie schon geschrieben all das vorgebracht habe, vonwegen "geringfügig, keine Musikschule, der Raum wird noch für andere Sachen genutzt. Spielz. Gästez. us.w. Soll ich trotzdem erstmal abwarten ? Und was ist eine Verfügung ?
Gibt es ein Protokoll dieser sog. "Anhörung"?
Wenn ja, gilt das als Erwiderung. Wenn nein, liegt es liegt in Eurer Entscheidung, ob ihr nicht tut und abwartet oder die Ergebnisse dieser sog. "Anhörung" der Behörde noch einmal protokollartig zusammenfasst und mitteilt.
Ich persönlich würde jetzt erst einmal nichts machen; die "Anhörung" war schon genug Bluff. Sowas ist in VerWVerfG nicht vorgesehen.
Wenn noch was kommt reicht es, wenn ihre der Behörde mitteilt, dass das Schild entfernt ist und kein gewerblicher Unterricht mehr stattfindet.
Aber ich bin doch seit über 20 Jahren, damit selbständig und möchte das natürlich weiter machen. Was anderes kann ich ja gar nicht. Dann würde ich ja lügen, wenn ich sage "es findet kein gewerblicher Unterricht mehr statt"
Dann wird Dir die Bauaufsicht mitteilen, dass Musikunterricht gewerbliche und keine freiberufliche Tätigkeit ist und deshalb im "Reinen Wohngebiet WR" unzulässig ist. Wenn Du weiterhin "ehrlich" sein willst musst Du dann baurechtlich zulässige Büroräume mieten. Gegen die Bauaufsicht anzurennen ist unter diesen Voraussetzungen aussichtslos.
Natürlich willst Du bestimmt nicht mit der Musik aufhören; deshalb musst Du alles tun, dass die Bauaufsicht keine Möglichkeit hat, ihre formalistischen Ansichten durchzusetzen. Höchstwahrscheinlich handelt sie ja aufgrund von Beschwerden der Nachbarschaft und muss deshalb vermeiden, selbst verklagt zu werden. Meine Vorschläge sind dazu der erinzige Weg, schon oft erprobt und bewährt. Durch sie wird Deine Tätigkeit nur in die richtigen baurechtlichen Kritierien eingeordnet, hat mit Lügen nichts zu tun, höchstens Notwehr.
Du hast zwar in vielen Dingen recht und meine Ehrlichkeit ist auch manchmal ein Problem. Aber ob gewerbl. oder freiberufl. bestimmt meines Wissens und das Wissen der Steuerberaterin nach, das Finanzamt. Da dieses mich als Freiberufler seit 20 Jahren anerkannt hat, kann nicht plötzlich eine gewerbliche Tätigkeit daraus werden, es sei denn ich würde mit Instrumenten Handel betreiben ,was sowieso in einem reinen Wohngebiet unzulässig ist. Aber ich werde jetzt tatsächlich mal mein (wunderschönes) Werbeschild abmachen und warten was passiert. Das ein oder andere was ich musikal. tätige kann ich auch auf Abruf in Kindergärten anbieten und werde es in diesem Sinne auch tun.
Es geht hier nicht um Finanzrecht, sondern um Baurecht. Danach ist z.B. eine Tagesmutter mit bis zu fünf betreuten Kindern gewerblich, aber eigene fünf Kinder nicht. Handel mit Musikinstrumenten und Musikunterricht ist danach gewerblich, Hausmusik nicht. Das ist die ständige Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte zu diesem Thema, sorry.
Okay, das ist wohl mein bisheriger Denkfehler, das ich Finanzrecht und Baurecht mische. ....... Schade, ich dachte es wäre alles etwas einfacher, zumal ich wie gesagt, schon seit so langer Zeit anderen Menschen das Lernen von Musikinstrumenten und die damit verbundene Freude vermittle. Noch mal vielen Dank für die Geduld mir alles bis ins kleinste Detail zu erklären. (Aber glücklich bin ich trotzdem nicht).
Sorry, aber durch das Baurecht sind bisher nur sehr wenig Menschen glücklich geworden!
Was hat das Bauamt denn nun gesagt?
Hast du schon einen Bescheid?
Welche §§ und welches Gesetz wird genannt?
Ohne diese Angaben kann man dir nicht helfen.
*2. *Wann benötigt man für die teilweise gewerbliche oder geschäftliche Nutzung von Wohnraum keine Baugenehmigung?
Dieser Sachverhalt ist gesetzlich nicht definiert. Jedenfalls dürften die Fälle einer „teilweisen geringfügigen gewerblichen oder geschäftlichen Mitbenutzung“ nicht baugenehmigungspflichtig sein.
Beispiel: Ein Anwalt nutzt sein Arbeitszimmer sowohl für Wohnzwecke als auch für seine Anwaltstätigkeit; bei einer gewerblichen Tätigkeit als Büroservice wird auch meist nur ein Teilbereich mitbenutzt, z. B. Aufstellen eines PC-Tisches im Wohnzimmer.
Genehmigungsbedürftig ist in der Regel die Änderung von der Art der Nutzung, z.B. von Wohnnutzung zu gewerblicher Nutzung oder umgekehrt. Bei zulässigen Nutzungen nach der Baunutzungsverordnung wird eine Baugenehmigung erteilt. Welche Nutzungen in den verschiedenen beplanten Baugebieten zulässig sind, ist in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geregelt. In reinen Wohngebieten ist generell nur das Wohnen und über § 13 BauNVO die Berufsausübung freiberuflich und vergleichbar Tätiger zulässig. In allgemeinen Wohngebieten ist ausnahmsweise, in Mischgebieten regelmäßig auch die Ausübung von nicht störendem Gewerbe* zulässig.
Das habe ich gefunden, vielleicht hilft es dir
Hier der Link dazu
http://www.frankfurt-main.ihk.de/recht/themen/gewerberecht/wohnraumzweckentfremdung/
Du kannst dich vielleicht auch an die Industrie und Handelskammer wenden. Vielleihcht können die dir helfen.
Und hier noch was, nummer 1,3 abschnitt III auf Seite 4 ist für dich wichtig.
https://www.frankfurt.de/sixcms/media.php/738/bf_Leitfaden_55.pdf
Wenn du das machst, musst du wohl Parkplätze vorhalten und das ist wohl der Knackpunkt
Also, dass mit der IHK habe ich auch schon gelesen, aber der Leitfaden der Bauaufsicht von Frankfurt ist echt gut. Vielen Dank. Aber was, wenn ich Klavierunterricht im Wohnzimmer anbiete ? So ist es ja fast. aber ich guck halt auch noch mal bei der Landesbauordnung.
Was um Gottes willen soll denn die IHK mit sowas zu tun haben?????? Naiv!
Die IHK hat ein bisschen was übers Arbeitszimmer . Für einen Pianisten ist das häusl. Musikzimmer das gleiche wie für einen anderen das Arbeitszimmer, von daher ist die Antwort nicht ganz unsinnig.
Das interessiert doch höchstens das Finanzamt, aber nicht die IHK. Und die kümmert sich doch überhaupt nicht um öffentliches Baurecht.
Bei uns in Bayern darf in einem reinen Wohngebiet sich nur Gewerbe, daß der Versorgung dient, ansiedeln, also:Bäcker, Metzger, Friseur usw. Bei deinem Gewerbe dürfte es bei uns auch kein Problem geben, da es sich nicht nach "außen auswirkt" (habe das so in einem ähnlich gelagertem Fall in einer Gemeinderatssitzung mitbekommen). Könnte mir vorstellen, daß die Bestimmungen in den Bundesländern so unterschiedlich auch nicht sind. Wird denn der Nutzungsänderung zugestimmt? Dann kann man wohl mit dem Bauamt reden. Argument vielleicht: Kinder aus dem Wohngebiet nehmen Unterricht, müssen dann nicht irgendwohin fahren, gebracht werden usw. Viel Glück!
Ist Landesrecht, also jedes Bundesland bestimmt allein. Vieles ist angepasst, aber halt nicht alles.
Als Freiberufler darf man auch in einem reinen Wohngbiet sein und auch Gewerbetreibende, die ähnlich wie Freiberufler arbeiten, aber mir geht es mehr darum ob ich wirklich eine Nutzungsänderung beantragen muss, oder eben nicht, da sich der Raum ja in keinster Weise verändert hat. Trotzdem vielen Dank!
Der Raum nicht, aber die Nutzung. Siehe meine Ergänzung. Eine 100%ig richtige Aussage kann und darf nur ein Rechtsanwalt geben. Wir können nur Hinweise und Tipps geben. Rechtsberatung dürfen wir laut Gesetz nicht.
Tja, den Gang zum RA wollte ich mir sparen, aber scheinbar komme ich da nicht drum rum.
Vielen Dank für die Bemühungen
Ich möchte mal einen Rechtsanwalt kennen lernen, der sich im öffentlichen Baurecht so gut auskennt, dass er aktiv vorgeht und nicht nur auf Behördenschreiben krumme Erwiderungen fabriziert! Es geht hier um Ermessensentscheidungen und falsche Begriffswahl, da hat noch nie ein RA geholfen!
Wenn du 3x in der Woche Hausmusik machst, kann sich auch keiner aufregen. Wer hat denn überhaupt davon erfahren, dass du da drin probst? Du könntest ja auch proben nur mit Kopfhörer usw. Da dringen gar keine Töne nach draußen. Was andres ist es in einem Mehrfamilienhaus. Da würde ich das verstehen. Aber ehe du anwaltlich dagegen vorgehst, mach den Antrag auf Nu.-Änderung, bezahle 60,-Eu und fertig ist die Laube. hat keinen Zweck sich mit den Leuten anzulegen, die brauchen wohl Arbeit.
Vielen Dank für die Antwort. Es kostet zwar etwas mehr, aber das ist nicht so wichtig. Und wie das Bauamt von meiner Tätigkeit erfahren hat, in dem ich mir die "Pest" in´s Haus geholt habe. Da auch die Papas immer mal mit Kindern kommen, war einer dabei, der beim Gewerbeamt ist und hat dann mal rührig nachgeforscht, da ich bis dato nicht wusste, dass man also als Freiberufler trotzdem eine Nutzungsänderung benötigt (Man kann ja nicht alles wissen) habe ich diese eben nicht.
Sobald du einen Raum gewerblich nutzt, unabhängig wie oft, kann die Änderung verlangt werden.
Es ändert auch nichts daran, dass der Raum sonst anderweitig genutzt wird.
Ansonsten kann ich nicht mehr dazu sagen, weil der Rest Ländersache ist und nicht bundesweit einheitlich.
Ergänzung. 100%ig Auskunft kann da nur der Mieterschutzbund bzw. ein Rechtsanwalt geben.
Zunächst klären, ob es sich wirlich um "Gewerbe" handelt. Ansonsten ist die Antwort Unsinn.
Hallo Seehausen, ich habe noch gar keinen Antrag gestellt. Das Bauamt ist auf mich aufmerksam geworden, weil ich eine Werbetafel am Haus habe. Also an der Stätte der Ausübung. Irgendjemand hat das wohl nicht gepasst. (Unterstelle ich jetzt mal) Somit hatte ich erst einmal eine Einladung zur Anhörung, da habe ich mich schon schlau gemacht und auch ihren Beitrag über eine Doppelhaushälte gelesen. Somit habe ich auch die Begriffe "Musikschule" nicht verwendet. Ich habe alles schriftlich fixiert. Das es im geringen Umfang ist. Das die Instrumente mit Reglern versehen sind (wg. Lautstärke) Das kein erhöhtes Fahrzeugaufkommen ist, denn gegenüber ist das Feld, da fahren Hundebesitzer hin und führen die Hunde "Gassi". Das Bauamt hat dann im "kleinen Kreis" getagt und mir telefonisch mitgeteilt ich müsse eine Nutzungsänderung beantragen. Das bekäme ich aber nicht schriftlich. Und da ja ein ganzer "Rattenschwanz" hinter herkommt und es soviel kostet wie ich im Monat vielleicht einnehme, sträube ich mich dagegen solch einen Antrag zu stellen und suche eben nach Gesetzestexten, Richterlichen Beschlüssen und Sonstigem. Allerdings bin ich da noch nicht wirklich "eindeutig" fündig geworden.