Welche Möglichkeiten der Absicherung gibt es bei "NICHT" Eintragung ins Grundbuch?
Hallo zusammen.
Meine Verlobte und ich wollen ein Haus Kaufen ( Haus gehört noch dem Bruder und ist Erbe der Familie).
Abkaufen sollen wir für 120.000€ und es müssen noch ca. 100.000€ Investiert werden.
Sie bekommt von Ihrem Vater 80.000€ Dazu. Heißt zusammen müssen wir dann noch 140.000€ Aufnehmen. Soweit kein Problem.
Jetzt kommt aber das blöde bei der ganzen Sache.
Da Es ihr Erbe ist, und Sie Ein Großteil von dem Vater an Geld bekommt, ist das mit dem Grundbucheintrag keine Frage.
Sie Arbeitet Halbtags und hat ein Kind. Könnte bei Trennung das Haus nicht halten weil sie mich nicht auszahlen könnte. Ich Sie allerdings schon, sodass Sie ( im schlimmsten Fall) IHR Haus verlieren würde und ich günstig an ein Haus käme… Das will natürlich keiner. Ich für meinen Teil möchte aber abgesichert sein, wenn ich 70.000€ in ein Haus stecke, welches mir nicht mal zu Anteilen gehört.
Jetzt Kam die Idee auf mit Einer Erhöhten Grundschuld zu meinen Gunsten. Das Findet ihr Papa aber auch nicht gut, da die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Ich weiß nicht genau wie das Funktioniert. Anscheinendwill man Partout nicht, dass mein Name irgendwo Steht was in Verbindung mit dem Haus ist um sich abzusichern.
Ich möchte aber auch nicht bei einer Trennung mein ganzes Geld für, im Enddefekt „nichts“ investiert haben.
Was für Möglichkeiten gibt es noch? Wäre über Antworten sehr Dankbar. Vielleicht auch mit Links zum Nachlesen.
5 Antworten
Wie wärs denn mit andersherum:
Du kaufst das Haus. Es wird auf Deinen Namen eingetragen. Du nimmst alleine das Darlehen auf.
Deine Freundin gibt Dir ein Darlehen über 80.000 Euro. Mit Zinsen, Rückzahlungsplan, notariellem Vertrag und Eintragung in das Grundstück nach der Hypothek der Bank.
Es kann Dir auch der Vater das Darlehen entsprechend direkt geben dann werden die Zinsen und Rückzahlungen nicht mit eurem Haushalt vermischt. Der Vater kann ja wie auch immer diese Zahlungen für seine Tochter aufheben oder ihr zustecken.
Jede andere Lösung kann ich nicht empfehlen denn Trennungen sind immer mehr oder weniger hässlich und der jeweils Betrogene nimmt oft "Rache" und eine vernünftige Diskussion ist dann oft nicht möglich.
Ich sehe beim normalen Leben sowieso die meisten Kosten bei Dir landen. Aufgrund des höheren Einkommen wirst Du die meisten Geldscheine in die Rückzahlung des Darlehens und mehr oder weniger kleine Verbesserungen stecken also steht Dir auch die evtl. Gewinnsteigerung zu.
Dadurch, dass das Geschenk ihres Vaters nicht direkt mit der Finanzierung vermischt wird sondern dafür Zinsen und Rückzahlung gezahlt werden und eine Klausel für eine Trennung existiert verliert Deine Freundin im Worstcase nicht "ihr" Haus weil es nicht "ihr" Haus ist und sie verliert auch nicht die 80.000 Euro.
Es werden im Laufe der Zeit noch weitere Gelder in dieses Haus investiert werden. Durch Eigenleistungen, Geschenke von Verwandten, laufende kleinere Investitionen. Ich kann nur empfehlen diese festzuhalten und gleichzeitig eine (vielleicht mündliche) Vereinbarung über den Worstcase zu machen. Denn in guten Zeiten kann man lächelnd sagen: "Aber diese tolle Bank will ich haben wenn Du mich verlässt." während im Worstcase dann jeder eine andere Definition hat von: "Das habe ich alles investiert".
na ja, das Leben schreibt immer mal eine überraschende Wendung. Eine komplette Absicherung gibt es nicht. Er kann arbeitsunfähig werden, dann kommt alles unter den Hammer.
Aber dein Gedanke hat mich auf einen weitere Möglichkeit gebracht:
Er wird Alleineigentümer des Hauses, da Schwiegervater hier nicht so einfach zustimmen wird: erhält die Tochter ein Vorkaufsrecht und Schwiegervater bekommt die Grundschuld über die 80k. Finde ich auch für ein „Familienbesitzstück“ einen fairen Vorschlag.
Sollte Schwiegervater in spe hier absolut kompromisslos sein: soll er das Haus behalten.
Würde ich als Mehrverdiener nicht akzeptieren. Er hat das gesamte Finanzierungsrisiko und wird über die nächsten 10 Jahre kräftig zur Kasse gebeten.
Und es ist Erbe? Was soll das - es wird doch ein Marktpreis gezahlt und den bekommt der Bruder. Ob er nun an einen anderen Dritten verkauft oder an einen Schwiegersohn in spe sollte wurscht sein.
Mit der Konstruktion Tochter wird Eigentümer und Fragesteller darf haften und zahlen sind alle Vorteile auf der Seite der Familie der Tochter. Bruder bekommt Marktpreis, Tochter hat das Sagen im Haus muss aber praktisch nichts bezahlen und wenn es ihr passt wirft sie ihren Verlobten raus - der kann dann sehen wie er die Rückzahlungen und Investitionen bekommt - einen rechtlichen Anspruch müsste der viele Jahre mit ungewissem Ausgang vor Gericht einklagen. Und natürlich muss er weiter (obwohl er dann nicht mehr im Haus lebt) den Kredit bezahlen wenn sich die Tochter weigert - und das wird sie mit einer Halbtagsstellung und einem Kind.
Natürlich bekommt der Schwiegervater eine Hypothek im zweiten Rang und die Möglichkeit diese mit einer Frist von sagen wir mal 18 oder 24 Monaten zu kündigen sollte die Tochter aus dem Haus ausziehen. Einen Anspruch auf Ausgleich für einen evtl. Gewinn aus dem Haus sehe ich nicht. Der Fragesteller wird als Mehrverdiener sowieso mehr als 50% in das tägliche Leben einbringen und die Kreditzinsen und Raten bleiben sowieso an ihm hängen.
Vorkaufsrecht für die Tochter? Zu welchem Preis - dem heutigen? Dem inclusive aller Reparaturen und Investitionen in den nächsten x Jahren (schwer in einem Vertrag zu erfassen)? Dem Marktpreis, also die Möglichkeit sollte der Fragesteller verkaufen in den Verkauf einzusteigen - so wie die meisten Städte?
heiraten, dann hast du Anspruch auf den Zugewinn in Geld, aber nicht auf das Haus
Sie wird Alleineigentümer, zu finanzieren 140.000 €, Darlehensnehmer ihr beide.
Eine Möglichkeit: ihr Papa bürgt mit fürs Darlehen, du zahlst Miete mit welcher sie tilgt, Nebenkosten gemeinsam.
Hat für dich - in meinen Augen-wenn ihr später heiratet. Als Single könnte ich damit umgehen, verheiratet? - aber gut ist ja auch nur eine Idee.
Alternative 2, du machst mit ihr einen Darlehensvertrag über die 70.000€ beim Notar- ohne Grundschuld- aber mit der Möglichkeit die Vollstreckung zu beantragen. Du zahlst ihr wieder Miete, mit welcher dein Darlehen getilgt wird. Bzw. den Vertrag über der Höhe, wie ihr jeweils tilgen könnt. Tilgst du komplett allei:geht der Vertrag über die 140.000€
Beidseits zu überdenken, wenn ihr heiratet. Evtl würde ich zu dem Zeitpunkt den Wert des Hauses von einem Gutachter bestimmen lassen. Das Haus bleibt zwar ihr Vorbehaltsgut, aber eine Wertsteigerung während Ehe fällt meines Wissens unter Zugewinn.
Unabhängig davon würde ich mich an deiner Stelle allein von einem Anwalt beraten lassen. Der Notar darf keine Rechtsberatung machen.
Solange ihr nicht verheiratet seid, bist du nicht erbberechtigt ohne Testament, dann erbt ihr Kind. Seid ihr verheiratet, erbst du gemeinsam mit ihrem Kind.
Je nach Verhältnis zum Kindsvater würde ich mich an ihrer Stelle über die Möglichkeiten einer Vermögensvorsorge für das Kind informieren, falls der Mutter etwas vor der Volljährigkeit zustößt.
Darlehensnehmer beide aber keine Rechte am Haus oder so - eine sehr schlechte Alternative : Nur Verpflichtungen geht leicht in die Hose.
Alternative 2: Ein notarieller Darlehensvertrag - ok. Trotzdem liegen hier einige Hürden und Probleme. Und außerdem noch Miete bezahlen wenn schon Zinsen für das Darlehen bezahlt werden - ein NoNo.
Und dann muss man das normale Leben betrachten. Solange alles gut geht wird der Fragesteller praktisch alle Modernisierungen, den Unterhalt usw. aus seinem Einkommen bezahlen ohne einen Anteil an den Wertsteigerungen des Hauses zu haben.
Nicht umsonst sind Grundstücksangelegenheiten nur gültig, wenn der Vertrag notariell abgefasst und beglaubigt ist.
Eine andere rechtlich verbindliche Vereinbarung ist nicht möglich.
Wenn du nicht als Miteigentümer im Grundbuch stehen sollst, dann solltest du auch nicht als "gesamtschuldnerischer (Mit-)Darlehensnehmer" im Grundbuch stehen. "Gesamtschuldnerisch" heißt, dass du zu jeder Zeit von der Bank für das gesamte Darlehen in Haftung genommen werden kannst. Das ist unabhängig davon, ob du in der Immobilie wohnst, dich von deiner Freundin getrennt hast oder nicht. Sowohl du als auch deine Freundin haften auch alleine für den Gesamtbetrag, wenn der Partner zahlungsunwillig oder zahlungsunfähig ist. Diese Situation mußt du unter allen Umständen vermeiden!
Ich würde dir Folgendes vorschlagen:
Deine Freundin wird als alleinige Eigentümerin im Grundbuch eingetragen. Sie nimmt den Immobilienkredit ALLEINE auf und steht folglich auch alleine als Schuldnerin im Grundbuch. Dann hast du mit dem gesamten Grundstück juristisch nichts zu tun.
Deine Freundin kann natürlich das Darlehen nicht alleine zurückbezahlen. Du schließt mit ihr einen Mietvertrag ab und bezahlst ihr monatliche eine Miete. Sie kann dann zwar den Mietvertrag gemäß Kündigungsfrist kündigen, aber dann seid ihr finanziell völlig getrennt und dir kann nichts passieren.
Ich weiß nicht, wie es mit einem möglichen Pflichtteil des Bruders aussieht.
Gehe am besten zu einem Notar und lasse dich von ihm beraten. Vielleicht gibt es noch andere und bessere Vorschläge als meine obige Idee!
Das Hatten wir auch schon überlegt. Bei einem Finanzierungsgespräch bei der Bank. Sie Allein bekommt nicht die nötige Menge an Kredit.
Sie ist sozusagen Alleinerziehend und arbeitet nur Halbtags mit entsprechend Geringen Verdienst,.
Die Frage ist natürlich, ob die Bank dieses Konzept mitmacht. Bei einer Trennung würde deine Freundin in Zahlungsschwierigkeiten geraten.
Richtig.. Wir sind Übrigens Verlobt und wollen Bald heiraten. Allerdings erst wenn wir das haus haben, denn derzeit Wohnen wir noch getrennt. Als Nachbarn.
Hm - besprecht mit der Bank, ob es für eine Darlehensgewährung vorteilhafter wäre, wenn ihr VORHER heiratet. Alles Gute! :-)
Vielleicht um das noch mal von einer anderen Seite zu betrachten:
Du willst eigentlich die Vorteile einer Ehe mit Zugewinngemeinschaft in privaten Verträgen abbilden - und das ist sehr, sehr schwierig.
In einer Zugewinngemeinschaft behält jeder im Falle einer Trennung das was er einbringt. Also Deine Verlobte die 80.000 vom Vater. Beide haften für die Verbindlichkeiten. Ein evtl. Gewinn oder Verlust durch das Eigentum oder andere Ansparvorgänge bzw. durch die Tilgungsleistungen wird gleichmassen auf beide Partner aufgeteilt.
Bei Verlobten klappt das nicht. Und Du hast eben bei einem Eigenheim eine Menge an unterschiedlicher Geldströme. Die Gewinne/Verluste bei einer Neubewertung oder Verkauf. Die Tilgungsleistungen für die Darlehen. Die Verbesserungen und Verschönerungen also der neue Baum im Garten., die neue Markise usw. Du steckst als Mehrverdiener automatisch mehr in die Lebenshaltungskosten. Dafür erbringt Deine Verlobte weil Halbtagsarbeit mehr Arbeiten für den Haushalt und das Haus. Allerdings wendet sie auch einen Teil für das Kind auf für das Du wiederum nicht zuständig bist.
Wie schon von anderer Seite geschrieben: Heiraten wäre sinnvoll. Denn wenn ihr nicht bereit seit zu heiraten seit ihr eigentlich auch nicht bereit für eine solche große gemeinsame Investition die noch schwieriger aufzulösen ist als eine Ehe.