WEG Stimmrechtänderung. Gegen wen muss geklagt werden?

Tendenziell sehe ich es ähnlich wie schon schelm1.

Anderer Ansatz mit einem Beispiel: Wären die Gewerbeeigentümer nicht stimmberechtigt, könnte die Mehrheit der Wohneigentümer z.B. Stellplätze (die sind ja mitunter nicht Eigentum sondern nur Nutzungsüberlassung) in Grünfläche verwandeln und dem Gewerbe die Grundlage entziehen. Speziell zu Kostenthemen aber auch generell gilt das Solidaritätsprinzip, aber "vom Solidaritätsprinzip kann mit einem Mehrheitsbeschluss abgewichen werden, wenn dies einer ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Eine oder mehrere Parteien dürfen dabei nicht willkürlich benachteiligt werden.

Insofern sind die beiden G-Einheiten analog einer W-Einheit zu sehen.

Auch meine Empfehlungen:

1. Wenn ich es nicht überlesen habe, steht bei Dir noch nicht, wann bzw. wie die Stimmzählung geändert wurde. Gibt es dazu einen Beschluss in der letzten ETV? Dann auf jeden Fall gem. WEG fristgerecht anfechten.
2. Als nächstes eine offizielle Stellungnahme - MIT BEGRÜNDUNG - der HV verlangen, auf welcher Basis diese Änderung seitens der HV vorgenommen wurde. War es vorher falsch, entspricht dies einer "nicht ordnungsgemäßen Verwaltung" und wäre in wichtiger Grund gem. §26 (1) WEG.
3. Dann noch zusätzlich die Anfrage nach der Zusendung der Beschlusssammlung (mit Frist von max. 1 Woche, da diese ja vorliegen muss). Aus dieser sollte (siehe Punkt 1) die Änderung samt Grund hervorgehen. Liegt die Beschlusssammlung nicht vor => §26 (1) WEG
4. Bei Haus und Grund eintreten. Die erste grobe Rechtsberatung ist dabei inbegriffen. Bei dieser Konstellation scheint mir eine Mitgliedschaft angeraten, auch für die Zukunft.
5. Falls Du Dich mit dem Haupteigentümer arrangieren kannst, würde ich an Deiner Stelle eine Gemeinschaftsordnung - ggfs. mit Öffnungsklausel - vereinbaren. In dieser kann man viele von den interessanten Punkten regeln, ohne dass gleich jeder zum Notar springen muss.

Warte noch ein wenig, den außer schelm1 gibt es noch ein paar fachkundige Mitstreiter.

... schon wieder bzw. immer noch?

So langsam sollten die vielen Antworten und Kommentare aber im Hirn sein, oder?

Und eine Beschlussanfechtung hat als Gegner immer die anderen Eigentümer, denn die stimmen doch ab.

Kosten für 2 Züge oft so rund 10.000 EUR, so meine Erlebnisse. Ziehe davon die ersparte RS-Versichrungin Höhe von rd. 50 EUR/Jahr ab.

An das Amtsgericht

Antrag auf Ungültigkeitserklärung des Stimmrechts der WEG XY

Die WEG besteht aus 9 Wohneinheiten und 2 Gewerbeeinheiten.

4 Wohnungen und 2 Gewerbeeinheiten gehören einem Eigentümer.

Die anderen 5 Wohnungen gehören 5 Eigentümern, jeweils eine Wohnung.

Bis 2018 hat die Hausverwaltung das gesetzliche ProKopf Prinzip angewendet.

Auf Verlangen des Haupteigentümer hat die HV 2018 auf das Objektprinzip umgestellt.

Die Klägerin zweifelt an der Richtigkeit dieser Entscheidung und möchte das Gericht um eine rechtsverbindliche Entscheidung bitten.

Die Klägerin ist Käuferin und Eigentümerin der Liegenschaft WE9 in H.

Die TE der WEG wurde von den Verkäufern und Hauptanteilseigentümer 1994 beauftragt und unterzeichnet.

Zu den strittigen, und nicht-eindeutigen Formulierungen der TE:

a)

In der TE werden Gewerbe und zu Wohnzwecken geeignete Objekte begrifflich deutlich unterschieden. So gibt es 9 Wohnungen (W) und 2 gewerbliche Objekte (G). Es gibt keinen Hinweis, dass, oder in welchen Bereichen, Gewerbe und Wohnungen gleichzusetzen sind.

In Bezug zu den Rechten und Pflichten der Eigentümer (ausgenommen beim Stimmrecht) werden undifferenziert nur "Wohnungseigentümer" genannt. Aus dieser Begriffswahl könnte zu schließen sein, dass für die Eigentümer der Gewerbeeinheiten keine Rechte und keine Pflichten definiert wurden, oder es ist so gemeint, dass mit "Wohnungseigentümer" auch die Eigentümer der Gewerbeeinheiten und anderer Objekte gemeint sind. Letzteres ist anzunehmen, und wurde daher mit einheitlicher Meinung auch so praktiziert, bleibt in der TE jedoch undefiniert.

b)

Im weiteren Verlauf der TE wird zum Stimmrecht der Passus definiert: "Jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme".

Zumal Wohnungen und Gewerbeeinheiten im Vorangegangenen eindeutig und ohne jede definierte Gemeinsamkeit differenziert wurden, werden die Gewerbeeinheiten mit dieser Formulierung offensichtlich vom Stimmrecht ausgeschlossen.

Zum Antrag der Klägerin:

Die Klägerin hat die TE beim Kauf ihrer Wohnung wie in a) und b) dargestellt verstanden.

Zumal die Eigentümer der Gewerbeeinheiten bereits 4 Stimmen durch das Eigentum ihrer anderen Wohnungen inne haben, liegt für die Gewerbeeinheiten praktisch kein Ausschluss vom Stimmrecht vor. Der Passus zum Stimmrecht, wie in der TE formuliert, scheint nach den autonomen Rechten einer WEG so gewollt, und in tendenzieller Anlehnung an das demokratische, gesetzliche pro-Kopf Prinzip auch plausible, denn durch diese Stimmrecht-Formulierung haben die anderen 5 Wohnungseigentümer die Möglichkeit den Hauptanteilseigentümer, zumindest mit geschlossener Meinung, zu überstimmen und ihre Interessen durchzusetzen.

Der Klägerin war schon beim Kauf der Wohnung wichtig, dass in der WEG nicht Einer über Alles bestimmen kann. Durch die Formulierung der Stimmrechtsvergabe wurde ihr dies bestätigt.

Da die Gewerbeeinheiten und die Wohneinheiten begrifflich deutlich differenziert werden, kann auch davon ausgegangen werden, das mit dem Passus "Jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme" eben so differenziert nur die Wohnungen gemeint sind. Ansonsten hätte man den Gewerbeobjekten auch den Begriff "Wohnung" oder wenigstens die Abkürzung "W" zuteilen können, was in anderen Teilungserklärungen durchaus üblich ist. Oder man hätte beim Passus zum Stimmrecht statt "Wohnungseigentum" den Begriff "Objekt", "MEA Einheit", "Gewerbe- und Wohnungseigentum" oder Ähnliches verwenden können, was deutlich macht, dass auch die Gewerbe gemeint sind.

Zumal davon auszugehen ist, dass dies auf der Basis automer WEG-Rechte nicht geschehen ist, hat das Gewerbeeigentum in diesem Fall zwar Rechte und Pflichten, aber keine eigene Stimme, sondern nur in Verbindung mit einer Wohnung, was in diesem Fall der Praxis entspricht.

Weil in der Praxis also jedes MEA stimmrechtlich vertreten wurde, gab es für die Klägerin keinen Grund zur Vermutung, dass das Stimmrecht nach dem exakten Wortlaut nicht rechtsgültig, oder anders als wörtlich zu verstehen sein könnte.

Die Hausverwaltung entschied später, dass das Stimmrecht nicht dem Gesetz entspricht, und hat daher das gesetzliche pro-Kopf Prinzip zur Anwendung gebracht.

Der Mehrheitseigentümer hat daraufhin einen Anwalt beauftragt, welcher die Hausverwaltung dazu brachte das Objektprinzip anzuwenden. Seit 2018 hat der Hauptanteilseigentümer nun die alleinige Stimmmehrheit gegenüber den anderen 5 Eigentümern, denn die TE sieht die Beschlussfassung nach einfacher Stimmmehrheit vor.

Nach diesem Beschluss ist die Klägerin nicht mehr zur Stimmabgabe auf den Versammlungen erschienen, weil ihre Stimme keine Wirkung mehr erzielen kann, und weil sie der Ansicht ist, dass sich die neue Stimmverteilung nach dem Objektprinzip nicht aus den Formulierungen der TE ableiten lässt, und daher ohnehin nicht rechtswirksam sein kann.

Nach Formulierung der TE ist zu bezweifeln, ob "jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme" bedeuten soll, dass der Eigentümer einer Wohnung noch eine weitere Stimme erhält, wenn er seine zweite, oder dritte Wohnung bereits durch die Stimme vertreten kann, die er durch seine erste Wohnung erhalten hat, denn dann hat jede weitere Wohnung ja bereits eine Stimme durch die Erstwohnung.

Wäre es so gewollt, dass jede Wohnung eine eigene Stimme hat, dann hätte die Formulierung z.B. lauten können: "jedes Wohnungseigentum hat eine eigene Stimme".

Zumal die Stimmrechtsformulierung dies aber nicht wiedergibt, ist davon auszugehen, dass dies auch nicht gemeint ist, und daher weist die Stimmrechtsdefinition auf das Pro-Kopf Prinzip hin.

Der Ausschluss der Gewerbeeinheiten durch die Formulierung "jedes Wohnungseigentum hat eine Stimme" weist ebenso darauf hin, dass hier nicht das Objektprinzip gemeint ist.

Die Klägerin räumt ein, sowohl a) als auch b) und das wörtlich genommene Stimmrecht der TE entsprechen nicht der gängigen Praxis des geltenden Rechts. Die Formulierung in der TE wäre aber nur mit einem unangemessen großzügigem Interpretationsspielraum in einseitigem Interesse des Haupteigentümers auf eine rechtliche Konformität nach dem Objektprinzip zu verbiegen, indem man alle Unstimmigkeiten ignoriert, und dem Begriff "Wohnungseigentum" eine andere Bedeutung verleiht als sie hier offensichtlich erscheint.

Nach Auffassung der Klägerin kann solche Interpretation der TE nicht gemeint und nicht gewollt sein. Die Klägerin ist sich jedoch bewusst, dass die TE undeutlich, irreführend, zu undifferenziert formuliert, und zu missverständlich ist, um daraus eine eindeutige Stimmrechtsverteilung abzuleiten.

Antrag:

Die Klägerin beantragt die Teilungserklärung, bzw. das Stimmrecht, für ungültig zu erklären, und die Eigentümer zur Aushandlung eines neuen, demokratischeren Stimmrechts anzuhalten, oder das gesetzliche Kopf Prizinzip (§ 25 Abs. 2 WEG ) zur Anwendung zu bringen, oder die Formulierung der TE auf Basis autonomer WEG-Rechte nach exaktem wortlaut (bis zum Verkauf einer der Gewerbeeinheiten) als gültig zu erklären.

Ferner beantragt die Klägerin alle unter der objektbezogenen Abstimmung geschlossenen Beschlüsse als ungültig zu erklären.

MfG ...

@fohfoh: Lass das Lieber! So wie Du das hier schreibst fliegt es Dir um die Ohren mit einem ordentlichen Kostenfestsetzungsbeschluss des Gerichts.

Ohne Anwalt machst Du einen prozessualen Fehler nach dem anderen ...