WEG: Gibt es eine Frist innerhalb derer der Verwalter die Jahresabrechnung vorlegen muss?

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"Der Vermieter muss eine Nebenkostenabrechnung für den Zeitraum vom 1.10 bis 31.12 des laufenden Jahres erstellen, die dem Mieter bis spätestens 31.12 des Folgejahres zugegangen sein muss"

Aus http://www.nebenkostenabrechnung.com/nebenkostenabrechnung-fristen/

Du kannst dem Finanzamt auch die vom Jahr davor geben.Das mache ich immer so.Die wissen,dass die Jahresabrechnung so spät kommt.

Danke, Gabel. Vorausgesetzt das FA macht da tatsächlich mit, wäre das schon mal geklärt.

Bleibt noch - der wichtigere - Aspekt der Erstellung des neuen Wiplans. Du hast geschrieben, dass der VERMIETER eine Nebenkostenabrechnung seinem Mieter bis spätestens 31.12. des Folgejahrs zustellen muss.

Ich meine aber nicht das Verhältnis Vermieter-Mieter sondern die Beziehung Hausverwalter-Eigentümer. Wenn nämlich der Hausverwalter die Jahresabrechnung 2013 erst zum 31.12.2014 den Eigentümern postalisch zustellt ist doch das komplette Jahr 2014 erledigt, so dass gar nicht mehr über eine mögliche Anpassung des Hausgelds entschieden werden kann. Denn falls die seit Jahresbeginn geleisteten Zahlungen des Hausgelds zu niedrig angesetzt worden sind im Vergleich zu den monatlichen Ausgaben, schleppt sich diese Unterdeckung übers ganze Jahr 2014 hinweg ohne dass eine Anpassung vorgenommen werden konnte.

Läge aber die Erkenntnis der realen Kostenstrukturen frühzeitig der WEG vor, wäre noch über ein halbes Jahr Zeit, das Hausgeld anzupassen und es damit nicht zu einer größeren Unterdeckung kommen zu lassen.

Gilt also im Verhältnis Verwalter-Eigentümer die gleiche Frist "Vorlage bis Ende des Fogejahres" oder ist diese kürzer?

@Gabel1953

Ich habe das jetzt so verstanden,dass die Frist ein halbes Jahr ist.Aber gewiss weiß ich es nicht.

@Gabel1953

Oha, eine neue Sachlage ! Danke Dir, Gabel für diese Recherche.

Demnach muss differenziert werden zwischen

  • der Frist aus dem Verhältnis Vermieter-Mieter bezüglich der Nebenkostenabrechnung (die ist nämlich bis 31.12. des Folgejahres - in meinem Beispiel also bis 31.12.14 für die Jahresabrechnung 2013) und

  • der Frist aus dem Verhältnis Verwalter-Eigentümer/WEG bezüglich der Jahresabrechnung (diese ergibt sich offenbar nicht aus WEG-Gesetz sondern aus der lfd. Rechtsprechung und beträgt bis zu einem halben Jahr nach Wirtschaftsjahresende - in meinem Beispiel also bis spätestens 30.06.14)

Fazit:

Wenn uns unser Verwalter zur Eigentümerversammlung erst im November/Dezember einlädt, um uns dann die Jahresabrechnung des Vorjahres zu eröffnen, ist das ein Verstoß gegen geltende Rechtsprechung.

Richtig ?

@Greenlitchi

Nicht ganz richtig!

Ohne das Urteil nun gelesen zu haben, steht ggf. auch drinnen, dass der Verwalter bis zum 30.06 eines jeden Jahres die Abrechnung erstellt haben SOLL!

Davon unabhängig kann der Verwalter sich immer ggf. rausreden, dass er halt die Heizkostenabrechnung erst Anfang oder Mitte Juni erhalten hat und es Ihm aufgrund der aktuell vielen ETV nicht möglich ist, die Abrechnung zu erstellen ...

Es gibt auch Verwaltungen die Erstellen die Abrechnung bereits im März, versenden diese auch im März mit einem Einladungsschreiben zur ETV die dann jedoch erst im Sep/Okt des Jahres stattfinden wird.

Dann hast Du zwar die Abrechnung, WiPl und ggf. auch schon die TOPs - wenn Du aber mit dem WiPl nicht einverstanden bist, entsteht ggf. eine Unterdeckung oder der WiPl sieht korrekterweise eine deutliche Erhöhung des Hausgeldes vor, da dieser aber erst im Herbst beschlossen wird, ist eine höhere Nachzahlung nach der Beschlussfassung fällig.

Generell kann man sagen, der Verwalter hat einen großen Handlungsspielraum, auch wenn im Verwaltervertrag drinnen steht, dass er sich verpflichtet die Jahresabrechnung oder auch die ETV bis zum ??? zu erstellen bzw. abzuhalten und er hält sich nicht daran, dann kannst Du auch nichts dagegen machen - bzw. es lohnt sich auch nicht dagegen vorzugehen.

Wenn der Verwalter bei zu vielen Angelegenheiten unzuverlässig, inakzeptabel arbeitet, dann ist es das beste die Zeit bis zum Ende seiner Bestellung abzuwarten und dann einen neuen Verwalter zu bestellen. Bis dahin versuchen über den Beirat noch das beste zu erwirken.

@chriskmuc

Danke Dir, Chris. Zwischen "sollen" und "müssen" besteht in der Tat ein Unterschied. Bei dieser angeblichen Halbjahrefrist wurde auf ein Urteil des BGH Bezug genommen. Könntest Du möglicherweise an das Aktenzeichen kommen und mir mitteilen ? Ich möchte das Urteil gerne genau anschauen.

@Greenlitchi

Danke für den Stern :-)))

die Frist kann per Verwaltervertrag vereinbart werden. Eigentlich hat Verwalter bis 31.12. Zeit die Abrechnung zu erstellen.

Zu 1. Immer wieder dieselbe Frage - Die Abrechnung die du für 2013 erhälst gibts zu dem Finanzamt zu deiner Steuererklärung 2014. Einnahme - Ausgabe Prinzip. Der Ausgleich dieser Abrechnung erfolgt ja immer ein Jahr verzögert und somit akzeptiert das Finanzamt diese Vorgehensweise. Wenn per Zufall die Abrechnung schon vor Mai vorliegt sagen die ebenfalls nix wenn du die schon abgibst. 'Daraus ergibt sich aber kein Muss für den Verwalter. Siehe auch auf der internet Seite von Bundesministerium für Finanzen.... GZ IV C 4 - S 2296-b/07/003 vom 10.01.2014.

Zu 2. wir beschließen den WP immer rückwirkend und gleichen die Differenzen auch immer aus. So gewährleisten wir das ausreichend finanzielle Mitttel gem. WP vorhanden sind. Wenn sich die Eigentümer einmal daran gewöhnt haben gibts auch keine Diskussionen mehr.

Schönen Dank, Tabaluga. Deine Antwort hat mir sehr geholfen und Klarheit gebracht.

Eine WEG arbeitet oftmals mit Gesellschaften zusammen, die den Verbrauch der Eigentümer bei Heizungen, Wasser etc. gewerbsmäßig ablesen (also die die Zählerstände ablesen). Leider lassen sich diese Gesellschaften (aus eigener Erfahrung) oftmals sehr lange Zeit, legen der WEG also erst im Mai ihre Abrechnungen vor (obwohl Zählerstände im Februar / März abgelesen wurden). Von daher halte ich eine Frist von zum Beispiel 4 Monaten unrealistisch.

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