WEG - Rücklage Instanthaltungskosten - Was ist ein guter Wert pro qm?

Wertberechnungsverordnung wäre ein guter Hinweis. Hier werden je nach Alter des Gebäudes zwischen 7,50€ (Neubau bis 22 Jahre) bis 11€/m2 p.a. (älter als 32 Jahre) für die Instandhaltung angesetzt, natürlich indexkorrigiert. Was für die erfolgreiche Bewirtschaftung einer Zinsimmobilie gut ist, sollte erst recht auch im Interesse selbstnutzender Eigentümer liegen.

Die Auskunft ist natürlich sehr pauschal, aber um die realen Kosten kommt man im Laufe der Jahre nicht herum. Wenn also ein älteres Gebäude gerade grundsaniert wurde, müssen nicht 13€/m2 p.a. der Rücklage zugeführt werden.

Aber 4,50€ m2/p.a. ist unverantwortlich niedrig, wird zwingend Sonderumlagen mit sich bringen und m.E. nur ein Kunstgriff der Verwaltung, um das Wohngeld kosmetisch niedrig erscheinen zu lassen. Gerade bei Neubauten wird gerne das Ansparen in den ersten 10 Jahren unterschlagen, weil man davon ausgeht, dass viele Eigentümer noch mit den Finanzierungskosten zugange sind.

Egal, ob "Zweite Berechnungsverordnung" oder "Peters´sche Formel". Im Grunde ist das alles nicht wirklich zu gebrauchen.

Mann muss sich die Ausstattung und den Zustand ansehen und sich mit der Frage befassen, welche Ausstattung in etwa wie lange halten wird und was die Instandhaltung und letztlich irgendwann auch die Erneuerung kosten wird.

Wenn ich weiß, dass eine kleine Gasheizung heutiger Bauart im günstigen Fall etwa 15 Jahre hält und man dann in den darauffolgenden 5 Jahren über eine Erneuerung nachdenken sollte, weiß ich, dass ich ab Anschaffung jährlich mindestens 500,- € bis 650,- € dafür ansparen sollte.

usw. usw.

Daneben braucht man einen gesunden Betrag für die laufende Instandhaltung, der ebenfalls von Objekt zu Objekt variiert.

Mit "Bauchgefühl" kommt man da zu keinem Ergebnis. Die Beträge, mit denen man zu tun hat, passen nicht in das Bewertungssystem von Normalbürgern, weil ganz einfach der Maßstab fehlt. Entsprechend unsachgemäß fallen dann auch die Beschlüsse der WEG aus.

100.000,- € ist in der allgemeinen Vorstellung "sehr viel" und 1 Mio ist scheinbar "unendlich viel". Dass das je nach Objekt erbärmlich wenig sein kann, hat kaum jemand auf dem Schirm.

Im richtigen Leben geht das meist so aus, dass man sich Jahr für Jahr von Ast zu Ast hangelt und eigentlich nie mehr Geld da ist, als man für die nächsten 5 Jahre braucht. Bei einem Neubau ist das meist sehr überschaubar - und daran gewöhnen sich die Eigentümer auch sehr leicht. Umso böser ist dann Jahre später das Erwachen.

Die 4,50 € sind nicht unüblich, aber trotzdem auf lange Sicht vollkommen unzureichend. Der Betrag wurde vermutlich gewählt, um nicht auf allzuviel Widerstand zu stoßen. Es ist ja auch viel bequemer, das Problem auf spätere Eigentümer und spätere Verwalter zu verlagern.

Verwalter befinden sich nunmal in der komfortablen Situation, mit dem Finger auf die "dummen" Eigentümer zeigen zu können, weil Verwalter schließlich "nur" die Beschlüsse durchzuführen haben. Wohnungseigentümer sollen ja dem Vernehmen nach mündige Bürger sein und sind damit auch für ihr Unglück selbst verantwortlich.

Wir übergeben jedes Jahr Gebäude (MFH) an Eigentümer/WEGs und sind auch privat Vermieter und wissen daher was wir/ich selbst für eine Umlage/Rücklage an Immobilien in verschiedenen "Zuständen" bezahlen. Absolut keine HV orientiert sich dabei an der "Peterschen Formel". Gebäude sind viel zu verschieden um pauschal zu urteilen. Baujahr, Zustand, "Qualität", Ausstattung, Wohneinheiten, all das beeinflusst die Rücklagenhöhe. Es ist auch völlig normal, dass bei einem Neubau anfangs ein niedriger Wert angesetzt wird und dieser dann (nach ein paar Jahren) sukzessive erhöht/angepasst wird.

Die Petersche Formel ist schon recht realistisch, aber für die überwiegende Anzahl von Eigentümern strategisch ein Ungemach und findet deshalb kaum Mehrheit.

Unbenommen kannst Du selbst (auf Deinem Konto) Rücklagen bilden. Oder richte ein Konto ein.

Ohne Kenntnis des Objektes würde ich 10-15 €/m² zurück legen, um nicht völlig überrascht und ggf. Zahlungsunfähig zu werden.

.... ohne wenn und aber kommt in "meinen" Hütten die Petersche Formel zum Tragen und ob das nun dem Investor passt oder nicht, ist den Gerichten hier bei uns egal. Die hier stützen jedenfalls so eine nötige Rücklage.