Was passiert, wenn ein Mieter trotz Nutzungsuntersagung der Bauaufsicht nicht auszieht?
Für eine zu Wohnzwecken vermietete Räumlichkeit (ca. 12 qm) im UG eines Mehrparteien-Mietshauses wurde wegen fehlender Brandschutzmaßnahmen eine Nutzungsuntersagung vom Bauamt gegenüber dem Eigentümer/Vermieter zum nächsten 1. ausgesprochen.
Das Amt hat den Vermieter zuvor vor die Wahl gestellt, nachträglich Brandschutzmaßnahmen (Kosten im 5stelligen Bereich) zu installieren oder die Nutzung zu untersagen. Der Vermieter wollte/konnte die Kosten einer Nachrüstung nicht tragen. Daher hat er dem Mieter der Räumlichkeiten fristlos, hilfsweise fristgerecht, gekündigt. Dieser jedoch macht keine Anstalten auszuziehen.
Droht nun eine monatelange Räumungsklage, oder wird das Bauamt nach Inkrafttreten der Nutzungsuntersagung selbst schneller eine Klärung herbeiführen, indem sie etwa die unverzügliche Räumung der Wohnung verfügt bzw. diese versiegelt?
4 Antworten
Mängel beim Brandschutz sind von der Bauaufsichtsbehörde sehr ernst zu nehmen. Passiert etwas und jemand kommt zu Tode, stehen die Sachbearbeiter unter Umständen wegen fahrlässiger Tötung vor Gericht, wenn sie von den Mängeln wussten und nicht entsprechend gehandelt haben.
Die Bauaufsichtsbehörde wird dem Vermieter untersagt haben, die Wohnung selbst zu nutzen oder sie Dritten zur Nutzung zur Verfügung zu stellen. Dem Mieter wird sie ebenfalls die Nutzung untersagt haben. Nach Ablauf der gesetzten Frist wird sie vermutlich das angedrohte Zwangsgeld gegen den Mieter festsetzen, wenn der Vermieter nachweisen kann, alles in seiner Macht stehende getan zu haben. Anschließend folgt je nach Gefahrenlage ein weiteres, höheres Zwangsgeld oder die Anwendung unmittelbaren Zwangs in Form von Räumung, ggf. mit Hilfe der Polizei, und Versiegelung der Wohnung.
Bis das Mietverhältnis gekündigt ist, muss der Vermieter dem Mieter eine andere Wohnung zur Verfügung stellen oder ggf. das Hotel bezahlen. Tut er dies nicht und lässt sich auf einen Rechtsstreit ein, kann der Mieter sich bei drohender Obdachlosigkeit an das Ordnungsamt der Gemeinde wenden, das ihm eine Obdachlosenunterkunft zu Verfügung stellt.
Das Amt hat den Vermieter zuvor vor die Wahl gestellt, nachträglich
Brandschutzmaßnahmen (Kosten im 5stelligen Bereich) zu installieren oder
die Nutzung zu untersagen. Der Vermieter wollte/konnte die Kosten einer
Nachrüstung nicht tragen.
Entscheidung des VM, Risiko des VM. Der VM hätte ja auch die Nachrüstung in Auftrag geben wollen; will oder kann er das nicht, entbindet ihn das aber per se zunächst nicht von seinen vertraglichen Pflichten als VM.
Daher hat er dem Mieter der Räumlichkeiten fristlos, hilfsweise fristgerecht, gekündigt.
Immerhin.
Dieser jedoch macht keine Anstalten auszuziehen.
Und das wird er vermutlich auch freiwillig nicht, sondern entweder das Verfahren abwarten respektive das entsprechende finanzielle Ausgleichsangebot des VM.
Droht nun eine monatelange Räumungsklage,
M.E. ja. Und auch die könnte nach hinten losgehen (s.u.).
oder wird das Bauamt nach Inkrafttreten der Nutzungsuntersagung selbst schneller eine Klärung herbeiführen, indem sie etwa die unverzügliche Räumung der Wohnung verfügt bzw. diese versiegelt?
Das erscheint mir die unwahrscheinlichste Lösung. Viel wahrscheinlicher ist, dass das Bauamt dem VM mit einem Bußgeld samt Fristsetzung androht, selbigen in Haftung zu nehmen für die unzulässige und untersagte Nutzung. Denn der Vertrag besteht nicht zwischen Bauamt und Mieter, sondern zwischen VM und M. Im Gegenteil - sollte das Bauamt tatsächlich die Wohnung räumen, hätte der Mieter sehr gute Gründe, den VM auf Schadenersatz und Stellung einer Ersatzwohnung, respektive Übernahme der angemessenen Hotelkonsten auf unbestimmte Zeit zu verklagen. Die Nutzungsuntersagung ist logischerweise die Folge einer Pflichtversäumnis des VM; das hat der Mieter nicht auszubaden.
Das hängt von diversen Umständen ab, die hier im Forum kaum angemessen diskutiert werden können. Je nach Falllage und Überlastung der zuständigen örtlichen Gerichtsbarkeit kann das ohne weiteres Monate dauern. Dass hier aufgrund der Unmöglichkeit der Niutzung ein Kündigungsgrund besteht, dürfte wohl kaum zu bestreiten sein. Allerdings wird sich der Mieter am VM schadlos halten, und zwar hinsichtlich der Kostenübernahme und der Stellung einer Ersatzwohnung. Der VM sollte sich daher selbstkritisch fragen, ob es nicht günstiger wäre, die Baumaßnahmen durchzuführen.
Wird der VM nicht tun. Denn er möchte den Mieter ohnehin loswerden, da dieser ein Messi ist und seit Jahren jeglichen persönlichen Kontakt mit dem VM vermeidet, den Zugang zur Wohnung verweigert, etc. Auch wir, die anderen Mieter, sind nur erleichtert, wenn der Herr endlich ausgezogen ist. Aber wie es aussieht, kann dies ja nun doch noch länger dauern.
Beispiel aus der Nachbarschaft:
Somit ja Schwarzbau, die bisher geleistete Miete steht dem Mieter zu, so das Gericht, und der Vermieter wird gezwungen, die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen, denn das Bauamt ist ja willig.
Brandschutz bedeutet im Keller meist der zweite Fluchtweg fehlt oder die Fenster sind zu klein. Viel Glück und eine Klage V gegen M wird nichts, so die Gerichte hier bei uns.
Zudem kann der Mieter ja selbst ordnen und die Kosten mit der Miete verrechnen,
Viel Glück.
Vielen Dank für die Antwort!
Zumindest in unserem Bundesland wird das wohl anders geregelt. Man kann hier den Eigentümer nicht zwingen, Baumaßnahmen zu ergreifen, die er nicht willig ist zu leisten. Wenn er den Brandschutz nicht einrichtet, ist das seine Entscheidung, dann wird die Nutzung eben verboten. Genau das ist passiert.
Ob und in welchem Umfang der betroffene Mieter Anspruch auf Schadenersatz hat, ist mir herzlich egal. Betrifft mich nicht. Mich interessiert lediglich, ab wann der Mieter die Wohnung zu räumen hat. Das Bauamt zwingt den VM ja, dem M fristlos zu kündigen bzw. eine Räumungsklage anzustrengen.
Da kann aber etwas nicht stimmen.
Ein Bauamt kann nicht zwingen und macht dies auch nicht. Der Brandschutz gilt vom Baubeginn des Hauses und wird später nicht verändert.
Also wurde dieser Mietgegenstand baurechtlich nie genehmigt, somit ist es ein Schwarzbau, und für solche Dinger wird keine Miete fällig, hier bei uns.
Doch, das Bauamt zwingt. Es droht ja dem VM/Eigentümer mit einem sogenannten "Zwangsgeld", wenn die Nutzung des UG nicht unterbleibt. Der VM kann nun seinerseits vom Mieter dieses Zwangsgeld einklagen, wenn dieser nicht räumt.
Und auch wenn der Mietgegenstand baurechtlich nie genehmigt wurde, hat der Mieter bis zur Feststellung der Tatsache durch das Bauamt Miete zu zahlen bzw. keinen Anspruch auf Rückzahlung. Das ist jedenfalls die Auskunft des Mieterbundes.
Zur Beantwortung dieser Frage. Die Frage ist zu ungenau. Der Vermieter ist in der Pflicht.....warum gleich eine Nutzungsuntersage bei Brandschutzmaßnahmen? Diese müssen einfach termingerecht erfüllt werden!
Danke für den Hinweis. Habe die Fragestellung präzisiert. Der Vermieter konnte, musste aber keine Nachrüstung des fehlenden Brandschutzes leisten. Somit wurde die Nutzung zum 01.08. untersagt. Der Vermieter hat auch mithilfe eines Anwaltes gekündigt, dem Mieter jedoch ist das Schnuppe. Der bleibt dort wohnen, bis er, nach eigener Aussage "rausgetragen" wird.
Wenn fristgerecht zum 1.8. gekündigt wurde aufgrund der weiteren Unmöglichkeit der Nutzung, dann ist ab diesem Zeitpunkt das Mietverhältnis beendet.
Die Möglichkeit zur Kündigung ergibt sich aufgrund BGB § 573: Berechtigtes Interesse und eine behördliche Nutzungsuntersagung ergibt auf jeden Fall ein berechtigtes Interesse.
Wenn der Mieter aber nicht freiwillig geht, muss man auf Räumung klagen. Ggf. wird das Gericht wegen der Dringlichkeit eine einstweilige Verfügung erlassen, die dann in der Hauptsache irgendwann später entschieden wird.
Um den Mieter aber auch ohne Gericht rauszubekommen, könnte man ihn vielleicht mit einem Barangebot raus locken nach dem Motto, Auszug bis am 1.8. gibt 100 € bar auf die Hand und wenn nicht dann folgt die Räumungsklage. Problem ist ja, selbst wenn man eine Klage gewinnt muss man erst mal löhnen und wenn der Beklagte nicht zahlen kann, bleibt man auf den Kosten sitzen.
Ein interessanter Vorschlag, aber ich denke, weder VM noch Mieter werden sich darauf einlassen. Momentan läuft eher die gegenteilige Methode: Der Vermieter droht, das vom Bauamt bei Nichtbefolgen der Nutzungsuntersagung angekündigte Zwangsgeld seinerseits vom Mieter einzuklagen, wenn er nicht freiwillig geht. Bin als Außenstehender gespannt, wie die Sache ausgeht.
... aber wie kann ein Vertrag gekündigt werden, wenn dieser unzulässig/ nichtig ist?
Das sind, soweit ich das verstehe, die Untiefen des deutschen Mietrechtes. Der Mieter hat auch keinen Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Miete. Denn er hat ja de facto zur Miete gewohnt und die bezahlte Leistung in Anspruch genommen, auch wenn der Vertrag unzulässig gewesen ist. Worauf der M meines Wissens allerdings Anspruch hat, ist die Erstattung aller ihm entstehenden Unkosten durch den Wohnungswechsel, sprich Umzugskosten, evtl. zwischenzeitliche Unterbringung im Hotel, Maklergebühren, Mehrkosten durch die neue Miete für einige Monate etc.
Das ist jedoch nicht mein Thema, es ist mir egal. Mich als Außenstehenden interessiert lediglich, ob und wie das Bauamt garantieren will, dass das UG tatsächlich ab dem Stichtag nicht mehr genutzt werden wird.
Dass der Mieter reichlich Klagegründe bzgl. der ihm entstehenden Unkosten hat, ist klar. Nur frage ich mich, ob die Räumungsklage selbst tatsächlich mehrere Monate dauern wird, da ja der Grund für die Kündigung/Räumung, also die Nutzungsuntersagung, nicht zur Diskussion steht. Ausziehen muss der Mieter früher oder später in jedem Fall. Und da Gefahr im Verzug ist (Brandschutz), müsste es doch zügiger gehen, oder?