Was kostet Erschließung von Bauland?
Folgender Fall: freie, nicht bebaute und nicht erschlossenes Fläche, bspw. 10.000 m². Hauptverkehrsstraße mit Versorgungseitungen ist angrenzend. Es wird überlegt die Fläche zu Erschließen, so dasss Wohnbauland mit mehren Grundstücken (ca. 15) entstehen kann. Nun die Frage: was kostet die Erschließung so grob überschlagen, also das Herstellen von Versorgungsleitungen (Gas, Wasser, Strom, Abwasser, etc.) sowie Verkerhsflächen?? Kann man einen Wert pro m² ansetzen? Ich weiß, ist ziemlich speziell, und da muss man sicherlich viele andere Faktoren noch berücksichtigen, aber viellicheich hat da ja jemand erfahrungswerte. Schon mal danke für antworten....
7 Antworten
Hallo,
Hier mal eine Statistik:
http://www.freiburg.de/servlet/PB/show/1203546/Wirtschaftlichkeit%20
Da steht von 40 bis 80 EUR/m2-Nettobaulanfläche (Sehe Graphik 'Gestehungsausgaben je qm Wohnbauland nach Gemeindegröße (ohne Grunderwerb)'.
Wir machen sowas öfters bzw. unsere Bauträger.
Es gibt so interne Faustregeln. Nur für uns, also ohne Gewähr für Ihr Grst.
Bei der Grösse ist mit etwas höherem Aufwand zu rechnen, wie eigene Zuwegungen auf dem Grst. usw..
Wir gehen immer von ca. EU 60,- bis ca. 85,- pro m² Grst-Fläche aus.
Das ist dann GUT gerechnet und sorgt meistens nicht mehr für Überraschungen an zusätzl. Erschliessungskosten.
Viel Erfolg
ALLES zusammen mit der Strasse auf dem Grst. , eben ALLES, was zu einer Erschliessung gehört.
Steht da doch so.
Einzig sinnvolle und mögliche Antwort. DH
Beispiel, um das des Kollegen zu verdeutlichen:
aus 10.000 m² Bruttobauland werden nach Abzug der für die Erschließung notwendigen Flächen (Grundstückskauf für die Erschließungsflächen, Herstellung von Straßen, Wegen, evtl. Kinderspielplatz, Lärmschutz) z.B. 7.500 m² Netto-Bauland.
Auf diese zu vermarktenden 7.500 m² werden nur die Erschließungskosten umgelegt, wenn dies die Gemeinde macht, dann muss sie 10% selber tragen und darf nicht alles umlegen. Wenn ein Erschließungsträger entwickelt, darf er grob gesagt alles umlegen und hat meist ja noch eine Gewinnmarge von x %.
Daraus ergeben sich die angesetzten, je nach Vor-Ort-Situation nicht unwahrscheinlichen Werte von 60-85€/m² Netto-Baulandfläche.
D.h. auf ein 500m² Beispiels-Grundstück entfielen dann ca. 30.000 bis 42.500 € Erschließungkosten.
MfG
C
Als kommunaler Grundstücksbewerter werden solche Fragen oft an mich herangetragen. Ich gebe mal eine Musterrechnung. Bei einer durchschnittlichen Baugrundstücksgröße von 400 - 500 m² sind Kosten in Höhe von ca. 20.000 Euro aufzubringen. Hierzu zählen die äußere Erschließung (Straßenbau, Regenwasserkanalisation, Straßenbeleuchtung, Frischwasser- und Schmutzwasserleitungen) also alles Investitionen vor dem Grundstück (ca. 15.000 Euro) sowie die innere Erschließung Kosten von ca. 5.000 Euro - hängt ab vom Abstand des Hauses von der Grundstücksgrenze - je weiter hinten, umso teuerer eben. Die inneren Erschließungskosten werden von den Leitungsbetreibern zunächst mit Grundkosten und die weiteren Kosten je lfd. m berechnet. Darum sind die Kosten von Grundstück zu Grundstück verschieden. Komplett also gut 20.000 Euro.
Strom, Wasser, Abwasser von der Grundstücksgrenze bis zum Hausanschlusskeller.
Hier geht es nicht um einen "Hausanschluss" an eine Strasse, die alle Versorgungsleitungen enthält, sondern um eine neue, komplette "innere" Erschließung eines Grundstückes. Diese kann nur nach "städtebaulichem Vertrag" mit einem "V+E- Plan" gebaut werden; die Kosten hat "Bernstorffi", soweit übehaupt ohne Ortskenntnisse möglich, schon richtig eingeschätzt. Übrigens: Wer nicht als Bauträger Erfahrung und Kapital hat sollte von solchen Projekten die Finger lassen!!!
Vorhaben- und Erschließungsplan ist sicherlich eine Möglichkeit zur Erschließung. Aber nicht die einzige. Das nur ist also zu viel. :-)
Zunächst stellt sich die Frage, was der Flächennutzungsplan der Stadt und der Bebauungsplan in dem Gebiet überhaupt vorsieht.
Wenn die Stadt völlig andere Pläne haben sollte, sind die Bemühungen völlig wertlos!!!
Gleichfalls stellt sich die Frage, obe die Stadt nicht "eigene" Erschließungsträger hat. Das sollte man vorab sauber klären. Sie müssen konkret wissen, welche Zuwegung dort möglich ist und, wie die Anbindung erfolgen soll und kann. Nicht immer ist es möglich, selbst bei anliegender Straße, das Grundstück dort anbinden zu dürfen.
Daraus ergeben sich Faktoren, die eine Vorkalkulation ohne Kenntnis der Umstände gleich Null setzen. Wo ist die nächste Anbindung an das Kanalnetz gegeben? Soll es ein Mischsysthem oder ein getrenntes Systhem werden bzw welches ist vorgeschrieben?
Also pauschal tut sich da gar nichts.
Wenn überhaupt, dann könnte Ihnen die Stadtverwaltung -Bauamt- damit weiter helfen.
Das ist ja alles richtig. Der Frager wollte eine ungefähr denkbare Faustregel. Wir z.B. nehmen diese angedachten m²-Kosten nur an, um den gesamten Bau durchzukalkulieren.
Das kann in den Einzelheiten nachher anders werden, u.a. durch die von Ihnen beschriebenen Details.
Aber das nützt dem Frager nicht als einfache Faustregel zur Vor-Einschätzung von Kosten.
Übrigens, die ziemlich hohe Einschätzung von mir kommt zustande, weil zusätzlich zur normalen Erschliessung erfahrungsgemäss bei so grossen Grundstücken noch Zufahrten/Strassen/Beleuchtungen usw... HINZUKOMMEN !!!
Das heißt: der angegebene Preis bezieht sich auf die "Straßenfläche" oder? Ansonsten wäre das ja wohl völlig überzogen und könnte keiner bezahlen.