Was darf der neue Vermieter?
Frohe Weihnachten!
Ich habe gleich zwei Fragen an Euch und hoffe, mir kann die jemand beantworten.
Es geht um einen Eigentümerwechsel im laufenden Mietverhältnis.
1.
Der Alteigentümer teilt den Wechsel zum 01.01. mit und gibt an, er wird die Kaution an den neuen Eigentümer zahlen.
Im Haus hat eine Mietpartei ein Schreiben erhalten, wonach der neue Eigentümer ein zweites Mal die Kaution fordert, weil er diese angeblich nicht vom vorherigen Eigentümer erhalten habe und droht mit Kündigung, sollte diese nicht gezahlt werden.
Ist das rechtens?
2.
Für die Zeit vor dem Wechsel ist eine Betriebskostenabrechnung (Vorjahr Januar bis Dezember) vom früheren Eigentümer angefallen, gegen die Widerspruch eingelegt und das Zurückbehaltungsrecht in Anspruch genommen wurde, solange die Höhe noch nicht geklärt ist.
Darf der neue Eigentümer das Mietverhältnis auf der Grundlage dieser Abrechnung wegen Nichtzahlung das Mietverhältnis kündigen?
Liebe Grüsse
6 Antworten
Zu 1. : Wenn der Nachweis erbracht wird, dass die Kaution gezahlt wurde, ist die Kündigung unwirksam da rechtswidrig. Der neue Eigentümer muss vom vorherigen den Nachweis über den Verbleib abfordern.
Zu 2.: Zurückbehaltung ist für die Nachforderung nicht das richtige Wort. Diese wäre für Vorauszahlungen nur bei nicht erfolgter Abrechnung zulässig. Hier gibt es eine Abrechnung mit Nachforderung die aber wegen Einspruch nicht befriedigt wurde, entweder /und/ oder wegen inhaltlichem oder formellem Mangel.
Da die Abrechnung den kompletten Abrechnungs-Zeitraum vor Eigentumsübergang betrifft, geht dieser Vorgang den neuen Eigentümer nichts an. Er muss ausschließlich mit dem alten Eigentümer abgeklärt werden.
Eine diesbezügliche Kündigung wäre durch den neuen Eigentümer rechtswidrig. Ihm ist die Nachzahlung ja nicht geschuldet sondern dem alten. Es gibt also keine Rechtsgrundlage.
Warum sollte denn der neue Eigentümer die Kaution der anderen Mietpartei nicht, von allen anderen Mietern aber sehr wohl erhalten haben? Das erschließt sich nicht. Von dir verlangt er ja auch keine Kaution. Hat der alte Vermieter eine Kaution einfach einbehalten oder fahrlässig nicht übertragen?
Die andere Mietpartei muss den Kontoauszug oder den Beleg suchen, mit der sich belegen lässt, dass sie die Kaution bereits entrichtet hat. Diese sendet sie in Kopie an den neuen Vermieter. Danach ist es grundsätzlich Sache zwischen beiden Vermietern.
Allerdings hätte ich als Mieter ein berechtigtes Interesse daran, dass mit meiner Kaution ordentlich umgegangen wird. Demnach würde ich den alten Vermieter auffordern, nachzuweisen, dass er die Kaution ordentlich getrennt von seinem Vermögen auf einem Sparbuch/Sparkonto angelegt und ohne Abzüge dem neuen Vermieter übertragen hat.
Andernfalls sollte die Mietpartei rechtliche Schritte einleiten.
Nein. Eine Kündigung wegen der Nichtzahlung einer Nachzahlung aus einer Betriebskosten-Abrechnung wegen Widerspruchs wäre unwirksam.
Wenn du mit dieser betroffenen Mietpartei gut klar kommst, kannst du ja an der Sache dran bleiben. Ihr ggfs. helfen. Und uns vielleicht hier informieren.
Wenn ich etwas in Erfahrung bringen kann, werde ich davon berichten. Das ist jetzt nicht gerade eine Freundschaft, nur ein Plausch auf der Treppe.
Der neue Vermieter tritt in alle Rechte und Pflichten des alten Vermieters ein
das heißt die Fragen der beanstandeten Betriebskostenabrechnung muss durch ihn geklärt werden = kein Kündigungsgrund
bei der Frage der angeblich nicht gezahlten Kaution, sollte die entsprechend betroffene Mietpartei dringend den Beleg über die Zahlung der Kaution an den alten Vermeiter suchen und vorlegen ... dann muss sich der neue Vermieter sich die Kaution beim alten Vermieter holen = kein Kündigungsgrund
Wenn der alte Vermieter die Betriebskostenabrechnung (für die Zeit vor ! dem Wechsel) schickt, muss der neue Vermieter die Fragen klären? Hätte man dort dann auch (zusätzlich?) Widerspruch einlegen müssen? :-/
er tritt in die Rechte ein
die Erklärungen gegenüber dem alten Vermieter gelten auch gegenüber dem neuen ....
Zu 1.: Wenn die Nachbarin die Kaution an den alten VM gezahlt hat kann der sie nicht ein 2. mal fordern.
Das der neue VM die Kaution nicht vom alten bekommen hat ist ein Problem zwischen den beiden, nicht das der Nachbarin.
Sie hat hoffentlich einen Nachweis das sie die Kaution hinterlegt hat?
Zu 2.: Ungeklärte Kosten in der Abrechnung berechtigen nicht dazu die Vorauszahlungen zurückzubehalten.
Zu 1. Danke für die Information
Zu 2. Nicht die Vorrauszahlungen, sondern die Forderung einer Nachzahlung aus den alten Betriebskosten wurde zurückbehalten.
Ahja. Auch die darfst Du nicht so einfach einbehalten. Zahlung unter Vorbehalt verhindert ein gerichtliches Mahnverfahren.
Eine Mahnung oder Erinnerung habe ich nicht bekommen. Kann ich bei Erhalt so einer Erinnerung dann immer noch unter Vorbehalt zahlen? Wir haben bei dem Vermieter Sorge, dass wir das Geld nie wieder sehen, selbst wenn die Abrechnung komplett falsch ist.:-(
... naja, die Bewertung ist gefallen, somit ja alles klar.
Zuständig für die AR ist der ET, der am letzten Tag der Periode im Grundbuchg steht, so jedenfalls die Gerichte hier bei uns.
Und "Zurückbehaltungsrecht" der VZ greift ja nur, wenn dem Vermieter gesagt/geschrieben wurde, was er zu ändern hat.
Die Nichtzahlung einer Forderung, ist eine Sache des bisherigen Vermieters.
Fehlt also dem neuen ET Geld, kann natürlich gekündigt werden.
Nachsatz, Zitat:
Im Falle einer fehlerhaften Betriebskostenabrechnung ist der Mieter berechtigt, den Fehler selbst zu bereinigen und Vorauszahlungen entsprechend des von ihm ermittelten Abrechnungsergebnisses anzupassen.
Darüber hinaus kann er zu viel entrichtete Betriebskosten mit der Miete aufrechnen.
Dies hat der BGH mit Urteil vom 06.02.2013 (Az.: VIII ZR 184/12) entschieden.
Ich fand das auch seltsam mit der Kaution und habe so ein Schreiben nicht erhalten.
Danke für die Hilfe!