Warum schwanken Zinsen und Tilgung monatlich so stark?

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Zahlungstermin 15. des Minats bedeutet, dass ein halber Monat vorfällig, der andere halbe Monat nachschüssig berechnet wird: da können sich die Wochenende am 15. deutlich bemerkbar machen, vor allem wenn noch ein Feiertag reinrutscht.

Vorfällig bedeutet: Du zahlt die Monatsrate am 1. des Monats. Dann werden die Zinsen für diesen Tag berechnet, für den Rest des Monats verringert sich die Zinsschuld bereits, der Rest der Rate fließt in die Tilgung. Nachschüssig bedeutet: Du zahlst die Monatsrate am Ende des Monats. Dann sind für die 30 Tage noch Zinsen fällig, der Tilgungsanteil ist geringer. der Tilgungsanteil nicht so gleichmäßig; allerdings erscheinen mir die Schwankungen zu groß. Klär das mit der Bank schriftlich ab. Mit der Antwort kannstt du dann zur Verbraucherzentrale gehen.

So etwas habe ich bisher auch noch nicht gehört. Bei all meinen Finanzierungen habe ich eine feste Rate ohne Schwankungen. Du solltest die Raten definifiv auf den 30ten abbuchen lassen, denn die einzige "Erklärung" könnten die Tage vom 01. bis zum 15. sein, denn zum 15. ist eher kein üblicher Abbuchungstag.

Effektiver Jahreszins 4,95%, Sollzins 4,84%. Ratenhöhe liegt bei 424,86 bei 440 Raten

37 Jahre Laufzeit für gerade mal € 87000.-- ?? Wer schließt denn bitte sehenden Auges solche Verträge ab? D.h., Du zahlst grob gerechnet rd. € 186000.-- an die Bank. Und dabei weißt Du weder, was Du in 37 Jahren brauchst, noch ob (was stark zu bezweifeln ist) diese Immobilie sich je wieder verkaufen lässt (geschweige denn, was sie im Unterhalt bis zur vollst. Tilgung kostet).

Die Deutsche Bank sagt: "die monatlichen Unterschiede kommen durch die Abbuchung zum 15. zu Stande. Fällt dieser Tag auf ein Wochenende oder Feiertag wird am nächsten Bankarbeitstag eingezogen und die Zinsen und Tilgung werden taggleich berechnet."

Grundsätzlich richtig, hier aber aufgrund der schieren Differenzbeträge von Monat zu Mionat unmöglich als Alleingrund. Aber:

Habe jetzt auch den Fehler entdeckt. Im Tilgungsplan begint die Rückzahlung bereits im April. In Wirklichkeit wurde die erste Rate erst im August gezahlt!

Demzufolge hat sich der Gesamtkreditbetrag um die entsprechende Anzahl Monate erhöht, vermutlich durch eine Zwischenfinanzierung respektive Erhöhung des Kreditvertrages (mit anderen Worten, Du hinkst quasi der Tilgung ein halbes Jahr hinterher, was rd. € 2400.-- Differenz ausmacht).

Ich würde diesen Vertrag so schnell wie möglich umschulden oder tilgen. M.E. ist auch die damit finanzierte Immobilie sehr wahrscheinlich den Aufwand nie und nimmer wert (es sei denn, Du hättest 50 - 70% selbst finanziert). Ist es ein Neubau, dann ist er zu billig, und ist es ein Altbau, dann ist der Sanierungsaufwand über 37 Jahre (großer Gott...) mindestens so hoch wie der Anschaffungspreis.

Nun zunächst ist die Gesamtsumme viel höher. Wir haben noch einen Kredit bei der KfW-Bank, der nach 20 Jahren abbezahlt ist, sowie ein zinsfreies Darlehen des Arbeitgebers meiner Frau. 37 Jahre wird die Sache nicht laufen, da wir die Tilgung von zzt. 1% nächstes Jahr auf mind. 2,5% erhöhen werden. Nur die ertsen 3-4 jahre hatten wir vor mit dieser niederigen Tilgung abzuzahlen. Die Wohnung ist im übrigen BJ 2003 und in einem freistehenden Zweifamilienhaus. Sie wurde im erwerbsjahr von der Sparkasse 40.000€ höher bewertet, als wir bezahlt haben. Das liegt daran, das die Verkäuferin Privatinsolvenz angemeldet hatte und wir direkt mit den Gläubigern, bzw. der BHW verhandeln konnten. Die haben unser Angebot halt angenommen, bevor die Wohnung in die Zwangsversteigerung gegangen wäre. Nur zur Info, die andere Wohnung in diesem Objekt ist eine 3-Zimmer-wohnung (wir haben 4 Zimmer) und hat 30 m³ weniger Wohnflächje und wurde ein Jahr nach unserem Kauf für 10.000€ mehr verkauft als wir für unsere bezahlt haben. Also, unsere Wohnung war definitiv ein Schnäppchen und die Finanzierung bei der DB ist nur für die ersten 3-4 Jahre mkit dieser geringen Tilgung. Der Zinssatz war das beste, was wir damals bekommen haben. Ich war bei 3-4 Banken, Vermögensberatern, etc. Der KfW-Kredit ist auch mit 4,3%....

Das mit April / August liegt daran, das wir den Kredit im April beantragt haben (da auch den Tilgunsplan bekommen haben), die Auszahlung aber erst im August erfolgte.

Aber by the way: Umschulden - lohnt das und klappt das jetzt nach nur 3 jahren so problemlos? Was ist mit den Vorfälligkeitszinsen?

Danke!

Ich habe solche Sprünge selbst noch nicht erlebt - obwohl auch Monatsenden auf Wochenend- oder Feiertage fallen können.

Du kannst es ja mal nachrechnen - Nimm den Darlehenssaldo, schau die genaue Zahl der Zinstage zwischen zwei Abrechnungstagen (z.B. 15.5-18.6. wären 33 Zinstage) und schau, ob Du auf die ausgewiesenen Zinsen kommst - und vor allem, ob die Zinsen wirklich um die Werte pendeln, die im Tilgungsplan stehen, oder nennenswert davon abweichen.

Wenn sich Deine Zweifel nicht ausräumen lassen, wende Dich an den Ombudsmann der privaten Banken:

bankenverband.de/service/beschwerdestelle‎

Das kannst Du von der Verbraucherzentrale überprüfen lassen.

Bei meinen Mandanten würde ich das Service machen.

vielleicht sollte man das von jemandem prüfen lassen, der was davon versteht ;-)

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