Warum korrigiert dieses Gesetz niemand?

dass die Nebenkosten nichts sind, woran ein Vermieter verdient

Nee, Dir werden ja auch keine Einkommensteuer auf die Einnahmen der Nebenkosten berechnet, ohne die von Dir gemachten Ausgaben in dieser Hinsicht zu berücksichtigen. Du mußt es einfach nur eintragen. Wo ist denn überhaupt das eigentliche Problem? Ich verstehe das immer noch nicht. Wenn Du doch für Deine Mieter die Nebenkostenabrechnungen erstellst, dann liegen doch alle Zahlen bereits vor. Und zwei Summen nun in den Steuerbogen einzutragen, ist doch kein erheblicher Aufwand.

Was das eigentliche Problem ist, geht doch aus meiner Frage klar hervor, weshalb ich es jetzt auch nicht im Detail wiederhole.

Das Problem ist, daß ich gerne zur Lohi gehen würde, da günstiger als Steuerberater. Die Lohi darf aber nur bis zu einer Grenze von 13000€ jährlichen Einkünften aus V+V beraten. Nebenkosten werden aber unsinnigerweise zu den Einkünften dazugerechnet, obwohl das eine Nullrechnung ist und daher eigentlich nur die Kaltmiete angesetzt werden sollte.

Nebenkosten werden aber unsinnigerweise zu den Einkünften dazugerechnet

Es sind de facto Einkünfte, denn es handelt sich um Geldzuflüsse an den Steuerpflichtigen. Sie werden nicht unsinnigerweise dazugerechnet, sondern sie werden wie alle anderen steuerbaren Zuflüsse auch behandelt. Du hast bisher an keiner einzigen Stelle auch nur ein einziges Argument vorgebracht, warum die Dir überwiesenen Nebenkosten keine Einnahme Deinerseits darstellen sollen.

Ohne Dir zu nahe treten zu wollen: Das erinnert mich schon fast ein wenig an Querulantentum.

Es gilt aber das Zufluss-Abfluss-Prinzip!

Du hast bisher an keiner einzigen Stelle auch nur ein einziges Argument vorgebracht, warum die Dir überwiesenen Nebenkosten keine Einnahme Deinerseits darstellen sollen.

Also jetzt geht´s aber los! Bereits mehrfach habe ich dargelegt, warum das keine Einnahmen im eigentlichen Sinne sind! Weil der Vermieter das Geld des Mieters nur durchreicht zur Hausverwaltung, die ihrerseits vom Vermieter die Abschläge abbucht. Die Nebenkosten könnten eigentlich auch genauso gut direkt mit dem Mieter abgerechnet werden, ohne daß der Vermieter zwischengeschaltet ist.

Denn der Mieter ist ja der Verbraucher und nicht der Vermieter.

Oder anschaulicher ausgedrückt: Schüttet man Wasser in ein Fass ohne Boden, dann füllt man in das Fass nichts ein, sondern wirft es nur durch. Einfüllen kann man nur etwas in ein Gefäß, das die eingefüllte Flüssigkeit auch behält.

Und weil dem Vermieter das, was ihm der Mieter an Nebenkosten überweist, an anderer Stelle wieder abgebucht wird, kann man hier nicht von Einnahmen sprechen.

Jetzt muss ich es hoffentlich nicht nochmal jemandem erklären...

Nur wozu, wenn Zufluss gleich Abfluss ist?

Und weil dem Vermieter das, was ihm der Mieter an Nebenkosten überweist, an anderer Stelle wieder abgebucht wird, kann man hier nicht von Einnahmen sprechen.

Geldzuflüsse aus Nebenkosten sind Einnahmen und werden demzufolge steuerlich berücksichtigt. Geldabflüsse für Nebenkosten sind Ausgaben und werden als Werbungskosten steuerlich berücksichtigt. Auch wenn es sich dabei Deiner Meinung nach quasi um "durchlaufende Posten" handelt, müssen sie betrachtet werden. Ob sich aus den Einnahmen zu versteuernde Gewinne Deinerseits ergeben, das wird durch die Gegenüberstellung der Zahlen festgestellt, nicht durch Deine Meinung dazu.

kann man hier nicht von Einnahmen sprechen

Eben doch. Du vereinnahmst das Geld zunächst. Du machst den Fehler, den Begriff "Einnahmen" mit mit dem steuerrechtlich definierten Begriff "Einkünfte" gleichzusetzen. Hier hilft nur der Blick ins Gesetzbuch, genauer § 2 EStG Abs. 2.2

Nicht selten unterscheiden sich die Bedeutungen mancher Wörter, je nachdem, von wem und unter welchen Bedingungen sie genutzt werden. Wenn über Steuerrecht gesprochen wird, sind jedoch einzig und allein die entsprechenden Legaldefinitionen und in Ermangelung dieser eine richterliche Entscheidung maßgebend, nicht die Umgangssprache, nicht die Schulmathematik und auch nicht die Betriebswirtsschaftslehre. Nähere Informationen dazu bekommst Du von Steuerberatern oder Fachjuristen. Diese beherrschen die im jeweiligen Kontext verwendeten Termini technici.

Die Nebenkosten könnten eigentlich auch genauso gut direkt mit dem Mieter abgerechnet werden, ohne daß der Vermieter zwischengeschaltet ist.

Das könnten sie durchaus - wenn jede Mietwohnung einen eigenen Hauswasseranschluß mit Hauptzähler hätte, Wohngebäude anteilmäßig versichert werden würden, jeder Mieter seinen eigenen Flurstrom hätte usw. Dies entspricht aber weder der Realität noch wäre es bei bestehender Bausubstanz mit der aktuell vorhandenen Hausanschlußstruktur wirtschaftlich vertretbar zu erreichen.

Wenn es tatsächlich gleich wäre, bräuchtest Du keine Nebenkostenabrechnung zu erstellen. Mieteinnahme ist Mieteinnahme - egal, wie die sich zusammensetzt.

Warum sollte es nicht gleich sein? Der Mieter zahlt dem Vermieter exakt nur das an Nebenkosten, was er tatsächlich verbraucht. Was der Mieter zu viel bezahlt hat, muss ihm der Vermieter erstatten und was er zu wenig bezahlt hat, muss er nachzahlen.

Also begründe mir doch bitte mal, wo du da eine Ungleichheit siehst.

Es fällt aber zeitlich auseinander - die Nebenkostenabrechnung erfolgt regelmäßig immer erst im Folgejahr. Und da ergibt sich entweder eine Nachzahlung oder eine Erstattung. Bei der Einkommensteuer gilt aber das Zufluss-Abfluss-Prinzip.

Es fällt aber zeitlich auseinander

Na und? Fakt ist, daß ein 100%-iger Ausgleich stattfindet und Zufluss gleich Abfluss ist.

Würdest du dir die Mühe machen, irgendwo ein Loch zu graben, wenn du weißt, daß jemand genau dieses Loch wieder zuschütten wird?

Mir fällt jetzt kein besseres Beispiel ein, aber genau so kommt mir das vor...

Außerdem geht es mir nicht um den "Mehraufwand" bei der Steuererklärung, sondern daß die Nebenkosten bei der Lohi-Grenze von 13000 € angerechnet werden, obwohl das keine Einkünfte im eigentlichen Sinne sind.

Zufluss und Abfluss fallen aber zeitlich auseinander - wie oft denn noch. Stell Dir vor, Du hast einen säumigen Mieter. Dann machst Du die später hoffentlich gezahlten Mieteinnahmen erst geltend, wenn sie Dir zufließen. Da wird nicht bilanziert.

Und auch nochmal:

Aus welchem Grund machst Du Deine Steuererklärung denn nicht selbst? Der LoHi-Verein ist nicht gewinnorientiert. Das heißt aber nicht, dass er draufzahlen möchte/kann. Eine Anlage V (auch eine kleine) zu befüllen dauert in der Regel etwas länger. Bei Aktenlage Schuhkarton bis zu 4 Stunden. Jetzt schau mal auf Deine letzte Kfz-Reparaturrechnung. Merkst Du was? Wenn Du 150,00 EUR im Jahr zahlst und eine Steuererklärung mit einer Anlage V hast, dann zahlt der LoHi-Verein in aller Regel drauf.

Aus welchem Grund machst Du Deine Steuererklärung denn nicht selbst?

Als ich noch keine Einnahmen aus V+V hatte, hab ich es auch immer selbst gemacht. Doch dann wurde mir das eben etwas zu unübersichtlich und kompliziert, weshalb ich mir professionelle Hilfe geholt habe.

Der Steuerberater wird mir aber auf Dauer auch etwas zu teuer, weshalb ich eben eine günstigere Alternative gesucht und gehofft habe, bei einem LoHi-Verein fündig geworden zu sein (bis ich eben das mit der eingeschränkten Beratungsbefugnis erfahren habe).

Aber ok, ich kann versuchen, es anhand der Unterlagen des Vorjahres auch wieder selbst zu machen. Viel Erstattung kommt im Moment sowieso nicht raus, weshalb es da auf ein paar Euro mehr oder weniger nicht ankommt (wenn ich vielleicht irgendwo einen Fehler machen sollte), aber ich spare mir den großen Posten des Steuerberaters.

Die Unterlagen muss ich halt dann wahrscheinlich erst wieder anfordern, denn die habe ich in den letzen Jahren nicht mehr automatisch zugeschickt bekommen, da ich ja beim Steuerberater war.

Wir brauchen diesen überzogenen Bürokratismus. der immer mehr ausufert.Unser Steuerrecht ist so kompliziert, dass dies keiner komplett kennt.

Beispiel von mir. Ich bin freiberuflich tätig und stelle Rechnungen mit Mehrwertsteuer aus. Eine solche Rechnung gilt als Bruttoeinnahme, die Grundlage für die Beitragshöhe bei der Krankenversicherung ist.

Die Mehrwertsteuer muss ich an das Finanzamt abführen, habe also von der Mehrwertsteuer nichts. Ich ziehe die Mehrwertsteuer von meinen Kunden für das Finanzamt ein.

Ungerecht finde ich, dass ich für "Einnahmen" die eigentlich keine sind (MWST.) Beiträge an die Krankenkasse zahlen muss, weil die Mehrwertsteuer als Einnahme , also Bruttoeinkommen gesehen wird.

Wir brauchen diesen überzogenen Bürokratismus.

Warum "brauchen" wir den?

Ungerecht finde ich, dass ich für "Einnahmen" die eigentlich keine sind (MWST.)

Das sehe ich ganz genauso, aber hast du da nicht mal beim Finanzamt nachgefragt? Würde ich mir mal begründen lassen.

du willst also eine eingeschränkte Beratung (die aus gutem Grund eingeführt wurde ....) ausweiten?

byhteway:

einen gewerblichen Vermieter DARF der Lohnsteuerhilfeverein sowieso nicht betreuen ....

Normalerweise haben Einkünfte aus Kapitalvermögen und Vermietung gar nichts mit Lohnsteuer zu tun.

Und es sollte durchaus einen Unterschied zu den Kompetenzen der Steuerberater geben.

du willst also eine eingeschränkte Beratung (die aus gutem Grund eingeführt wurde ....) ausweiten?

Ja, weil 13000€ pro Jahr eine Grenze ist, die man bei den heutigen Mieten schnell erreicht und v.a. weil diese Grenze auch sehr unflexibel ist. Jemand, der in München vermietet, kann diese Grenze bereits mit einer Wohnung übersteigen, wohingegen man in anderen Regionen vielleicht sogar zwei oder drei Wohnungen vermieten müsste, um sie zu überschreiten.

Insofern wäre es fairer, wenn man als Obergrenze nicht eine fixe Summe, sondern die Anzahl der Wohnungen oder die vermietete Wohnfläche ansetzen würde.

Normalerweise haben Einkünfte aus Kapitalvermögen und Vermietung gar nichts mit Lohnsteuer zu tun.

Ja, normalerweise. Warum gibt es dann aber diese Grenze von 13000€?

Erstens wird bei einer Zusammenveranlagung die Grenze verdoppelt.

Und zweitens: Ein Lohnsteuer- Hilfeverein soll bei diesen Einkünften nicht unbeschränkt beraten.

Wenn Dir das nicht gefällt: Du hast die Möglichkeit eines Normenkontrollverfahrens.

Und jetzt bitte ich Dich: Schluss mit der Diskussion.

Ich werde jedenfalls auf weitere Kommentare nicht mehr antworten.

Erstens wird bei einer Zusammenveranlagung die Grenze verdoppelt.

Weiß ich, aber das nützt mir nichts. Ich bin nur einer.

Und zweitens: Ein Lohnsteuer- Hilfeverein soll bei diesen Einkünften nicht unbeschränkt beraten.

Meine Frage war, warum er ÜBERHHAUPT bei diesen Einkünften beraten darf und warum die Grenze dann gerade bei 13000 € im Jahr liegt.

Kein Immobilienhai... Ich unterstelle mal dem Gesetzgeber, dass er auf die Einnahmen abstellt, weil die im Regelfall nicht groß "springen". Aus jährlichen Mieteinnahmen von 12.000 Euro können je nach Werbungskosten Einkünfte von -2000 oder +2000 werden. Ein Jahr dürfte dann der Lohi es machen, im Folgejahr nicht, im darauffolgenden Jahr wieder. Ein abstellen auf die Einnahmen erscheint mir daher vernünftig.

Klar. Mit einer Wohnung in Stuttgart oder München, knacke ich die Einnahmen von 13.000 schnell; hier auf dem Land könnte ich ein Haus vermieten und wäre noch im LoHi Bereich.

Ein Jahr dürfte dann der Lohi es machen, im Folgejahr nicht, im darauffolgenden Jahr wieder. Ein abstellen auf die Einnahmen erscheint mir daher vernünftig.

Genau aus diesem Grund ist es eben NICHT vernünftig, denn jemand, der sich im Grenzbereich dieser 13000 bewegt, kann sich nie darauf verlassen, daß er von der Lohi beraten werden darf. Eben genau wegen dieser von dir genannten Schwankungen.

Deshalb wäre es doch vernünftiger, wenn man die vermietete Wohnfläche als Limit heranziehen und z.B. sagen würde: Die Lohi darf alle beraten, die insgesamt maximal 200m² Wohnfläche vermieten (als Beispiel).

Ob dies nur ein Haus wäre oder vier mittlere Wohnungen, wäre dann egal.

Und es würde auch keine Rolle mehr spielen, wo sich die Wohnungen befinden und jeder wüsste immer ganz genau, ob er noch beraten werden darf oder nicht, denn die Wohnfläche ist eine fixe Größe, die sich nicht ändert, sofern man nicht weitere Immobilien zukauft und ebenfalls vermietet.

Was ist aber, wenn ich eine alter Lagerhalle habe und 200m² Nutzfläche vermiete, oder 500 m² Ackerland für 250 Euro im Jahr.

Der Lohi soll eben nichts machen, was zu kompliziert ist. Bei Kapitaleinkünften kann nicht nur auf Euros abstimmen; oder ich sag, der LoHi darf nur Kapitaleinkünfte machen, wenn die Einnahmen aus weniger als vier Kreditinstituten stammen....

Ich geb Dir durchaus Recht, dass die Grenze von 13.000 Euro relativ willkürlich wirkt, aber ich hab selbst auch genug Steuererklärungen von LoHi bearbeitet.

Manche kannst Du ohne Probleme Gewinnermittlungen machen lassen (was diese auch machen, aber unter der Hand), bei anderen ist es besser, sie lassen die Finger von der Anlage V.

Was ist aber, wenn ich eine alter Lagerhalle habe und 200m² Nutzfläche vermiete, oder 500 m² Ackerland für 250 Euro im Jahr.

Es müsste halt genau definiert sein. Aber 13000€ als Einkunftsgrenze ist zumindest bei der Vermietung von Wohnraum schon eher niedrig angesetzt.

V.a. wenn man eben in teuren Gegenden wie z.B. München vermietet.

Dann darf sich der eine Vermieter von der LoHi beraten lassen und der andere nicht, obwohl er auch nur eine Wohnung mit derselben Wohnfläche vermietet und das ist ungerecht.

Und dann sollten wie gesagt auch nur die wirklichen Einkünfte dazu zählen und nicht auch noch die Nebenkosten. Die Beratungsgrenze der LoHi sollte sich also auf die Nettomieteinkünfte (Kaltmiete) beziehen.

Dann bekommt man eine Definitionsproblem, denn sind es ja eben nicht nur die V+V Einkünfte die zählen, sondern auch die Einkünfte aus Kapitalvermögen und die sonstigen Einkünfte; dort gibt es keine Kaltmiete.

Die LoHi hat mir aber gesagt, daß sie nur bei Einkünften bis 13000€ pro Jahr aus V+V beraten dürfen. Von Kapitalvermögen war da nicht die Rede.

Dann war die Lohi nicht ganz korrekt. § 4 Nr. 11 StBerG regelt, wann die Lohi beraten darf. Die Nummer hat drei Voraussetzungen:

a) Einnahmen aus Lohn, gesetzlicher Altersrente, Unterhaltsleistungen oder privaten Altersrenten sind unbegrenzt erlaubt;

b) Lafo, Gewerbebetrieb und selbständige Arbeit ist gar nicht erlaubt, außer die Einnahmen wären steuerfrei

c) Einnahmen aus anderen Einkunftsarten, wenn diese insgesamt unter 13.000 Euro liegen. Zu den Einkunftsarten gehört Vermietung und Verpachtung, aber auch Kapitalvermögen inkl. der privaten Veräußerungsgeschäften und alle sonstigen Einkünfte, außer den bereits unter a) genannten.

Wärst Du als Privatier und würdest von Deinen 60.000 Euro Zinsen im Jahr leben, dann dürfte der Lohi Deine Erklärung auch nicht machen.

Wärst Du als Privatier und würdest von Deinen 60.000 Euro Zinsen im Jahr leben, dann dürfte der Lohi Deine Erklärung auch nicht machen.

In dem Fall wäre es mir auch relativ egal, weil mich der Mehrpreis für den Steuerberater dann auch nicht mehr stören würde (sofern ich dann überhaupt noch einen bräuchte). Denn angenommen, ich hätte nur Einkünfte aus Kapitalvermögen und würde keiner Erwerbstätigkeit nachgehen, dann müßte ich wohl auch keine Steuererklärung abgeben, da die Bank ja schon die Steuern aus meinen Kapitalerträgen abführt.

es gibt einen Grund, warum Lohnsteuerhilfevereine nur eingeschränkt beraten dürfen (die Erklärungen gehen NICHT über den Schreibtisch eines Steuerberaters ......)

was glaubst du, was ich schon für Sachen auf dem Schreibtisch hatte, wo der Lohnsteuerhilfeverein seine Kompetenzen erheblich überschritten hatte ....

die Nebenkosten sind andererseits wieder Werbungskosten bei der V+V. deshalb verstehe ich das Problem nicht

es gibt einen Grund, warum Lohnsteuerhilfevereine nur eingeschränkt beraten dürfen (die Erklärungen gehen NICHT über den Schreibtisch eines Steuerberaters ......)

Mir schon klar, daß da die Lobby der Steuerberater dahintersteckt.

Allerdings verstehe ich dann nicht, warum die Lohi-Vereine überhaupt bei V+V-Einkünften beraten dürfen und man hier die Grenze bei 13000€ ansetzt.

Die sind nämlich schnell erreicht. Dazu braucht man ja nach Lage und Größe oftmals nur eine einzige Wohnung vermieten, um sie zu überschreiten.

Also wenn schon eine eingeschränkte Beratung möglich ist, dann sollte man diese Grenze deutlich höher ansetzen, sodass nur gewerbliche Vermieter rausfallen, aber nicht auch kleinere, private Vermieter.

Da würde für die Steuerberater immer noch genügend hängen bleiben.

dir ist aber schon klar, dass die Steuerberater eher ZUVIEL Arbeit haben als zuwenig?

anscheinend nicht

dir ist aber schon klar, dass die Steuerberater eher ZUVIEL Arbeit haben als zuwenig?

Na also, dann brauchen sie sich ja erst recht nicht beschweren, daß ihnen die Lohi-Vereine die Arbeit wegnehmen...

noch einmal (und für mich das letzte mal) für dich der Hinweis:

die WENIGSTEN LoHi-Vereine haben Ahnung von Vermietung und Verpachtung!

einen LoHi darf ein Buchführungshelfer leiten, der von Einkommensteuern soviel Ahnung hat wie ein Fisch vom Fahrradfahren!

Beschwer dich beim Gesetzgeber, der das Steuerberatungsgesetz erlassen hat.

für mich Ende der Diskussion!