Wärmedämmung und Grundstücksgrenzen - Rechtslage und Erfahrungen
Ich habe ein Haus, das eine Wärmedämmung erhalten soll. 1. Eine Wand grenzt an einen Bürgersteig. 2. Eine Wand grenzt an ein zum Teil nicht bebautes Nachbargrundstück. 3. Eine Wand befand sich direkt an der Wand eines nun abgerissenen Hauses. 4. eine Wand ist mit einem Nachbarhaus verbunden 5 eine Wand hat einen größeren Abstand zu Nachbargrundstücken.
Zu Straße / Bürgersteig. Da Markierungen von Vermessungen in der nähreren Umgebung in den Bürgersteigen sind, vermute ich, daß sich die Grundstücksgrenzen dort in öffentlich genutzen Wegen befinden. Ist das so üblich? Wie ist auf dieser Seite mit der veränderten Grundstücksnutzung für Wärmedämmung zu verfahren?
Wenn das Nachbargrundstück in dem Bereich, in dem eine Außendämmung sinnvoll wäre, nicht bebaut ist - gibt es Gesetze, die den Umgang und evtl. Wertausgleich regeln? Oder müßte man für wenige cm Überhang einen schmalen Streifen des Nachbargrudnstückes kaufen, mit dem ganzen Rattenschwanz an Aufwand (Verhandlungen, Vorkaufsrecht, Notar; Grundbucheintrag, Katasteramt … )
Welche Gesetze und Regelungen gelten, wenn eine teilweise eigenständige Wand durch das Abreißen des Nachbarhauses plötzlich zur Außenwand wird, für Wärmedämm-Maßnahmen?
Das (Neu-) Vermessen des Grundstückes würde sehr teuer werden, da es kein einfaches Rechteck ist, sondern mindestens 8 Vermessungspunkte benötigt. In welchem Maße werden bei der Vermessung die Nachbarn einbezogen (auch die Stadt)? Wie wird es gehandhabt, wenn sich beim Vermessen Abweichnungen vom theoretischen Grundstücksverlauf zeigen?
5 Antworten
Hallo,
zur Rechtsfrage sei hier gesagt, dass es in vielen Bundesländern ein Nachbarschaftsgesetz gibt (z. B. in NRW https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=4&ugl_nr=40&bes_id=3493&aufgehoben=N&menu=1&sg=0).
Danke für den Hinweis. Daß es ein Nachbarschaftsgesetz geben könnte, wußte ich noch nicht.
deine frage ist schon sehr speziell. da eine solche dämmungsmaßnahme so wie so eigendlich genehmigungspflichtig ist, da es hier diverse auflagen für den Brandschutz etc. einzuhalten gilt. würde ich einen Energieberater und oder Architekten mit der Planung der DÄmmungsmaßnahme beauftragen...
in der regel sind die zuständigen Behörden was solche maßnahmen betrifft der sache eher postiv gegenüber eingestellt. da wird dann auch mal ein Auge zugedrückt.
ich persönlich bin kein fan solcher maßnahmen, ins besondere nicht wenn als Dämmstoff Polystyrolhartschaumplatten verwendet werden. Styropor darf man nämlich nicht sagen, das ist ein eingetragenes warenzeichen.
die Dinger sind nicht nur brandgefährlich im wahrsten sinne des wortes, sondern auch echte Umweltkiller. genauso effektiv dämmt es sich mit Mineralwolle, die gewährleistet nicht nur einen excelenten Brandschutz sondern ist auch in der Entsorgung wesentlich unproblematischer.
zu guter letzt steht dann noch im raum. dass beim Dämmen oftmals die versprochennen einsparungen nicht eingehalten werden. dazu kommt, dass vermehrt schimmelprobleme auftreten. um das zu vermeiden muss neben der gebäudehülle selbst auch die infrastruktur im Gebäude entsprechend angepasst werden. d.h. vor allem dass Fenster und türen vom K-Wert her zur Dämmung zu passen haben. auch wichtig: sofern keine Lüftungsanlage vorhanden ist, eine regelmässige lüftung am besten wenige minuten querlüften und das am besten täglich...
lg, Anna
die wärmedämmung ist einerseits genehmigungspflichtig wegen dem brandschutz, andererseits weil sie eine massive veränderung der fassade beinhaltet. und da die fassandengestaltung im gemeindebaurecht festgesetzt ist, ist dem entsprechend eine genehmigung erforderlich. dies erfolgt aber in der regel automatisch zusammen mit der beantragung der fördermittel...
lg, Anna
Ich hoffe, daß ich morgen von der Arbeit zum Bauamt komme. Die nette Dame dort wird mir sicher sagen, welche Auflagen ich einzuhalten habe. Dank Wolfi0410 weiß ich nun ja auch, daß es das Eintragen von Baulasten gibt.
Daß es noch Fördermittel geben könnte, daran habe ich gar nicht gedacht, weil ich zwar gerne eine Wärmedämmung machen möchte, meine überstürzte Aktion jetzt aber durch die Baumaßnahme des Nachbarn ausgelöst wurde.
hallo, zu 1: in baden württemberg zum beispiel wurde die landesbauordnung geändert, so darf man selbstverständlich die abstände zu grundstücksgrenzen vernachlässigen, wenn es um nachträgliche wärmedämmungen geht. schau einfach in deiner landesbauordnung des jeweiligen bundeslandes nach. das gilt nur für grundstücksgrenzen gegen öffentliche flächen, also z.b. gehwege.
dein künftiger nachbar wird an übergrenzenden wärmedämmungen keine freude haben. ansonsten:
grundsätzlich: nur mineralisch dämmen. kein eps wärmedämmverbundsystem nehmen - ( ist ein abfallprodukt der mineralölindustrie, umweltfeindlich, und : wird definitiv zum schimmel führen, bei falscher handwerklicher ausführung). ich kann dir von EPS Dämmungen (STYROPOR) Dämmungen nur abraten.
eps ist nicht rezyklierbar! eine witz-idee unserer deutschen bauindustrie, die damit ausschliesslich einen guten umsatz macht, zu lasten aller historischen Gebäude, die mit dieser art von wärmedämmung NICHT MEHR DIFFUSIONSOFFEN SIND.
das ist so, als würdest Du einen PVC Regenmantel übergestülpt bekommen - was geschieht? nach spätestens 5 minuten ist dir so unangenehm, dass du ihn ausziehen möchtest. das kann aber ein haus nicht tun.
und: das problem an den meisten dämmungen ist , dass die handwerker nur maximal 5 jahre haften - dein haus soll aber länger - in bauphysikalischer und ästhetischer hinsicht stehen bleiben. oder? [...]
Oh ja, inzwischen habe ich etwas über Wärmedämmungen gelesen. Mich wundert, daß nur selten eine ehrliche Bilanz erstellt wird, welche Maßnahme was bewirkt.
Mir ist auch klar, daß man ein Haus nicht unabhängig von seiner Nutzung betrachten kann.
Die schönsten Maßnahmen nutzen gar nichts, wenn Menschen in dem Haus leben, die es einfach nur nutzen wollen - und sich nicht um physikalische Zusammenhänge kümmern oder beim Benutzen schlicht auch z.B. Feuchtigkeitsquellen darstellen.
Es soll ja Mietverträge geben, in denen die Mieter nach der "Sanierung" zu Stoßlüftung verpflichtet werden. Ich kenne aber viele Leute, die das nie tun.
Unser Haus ist von den Handwerkern des Vorbesitzers schon kaputt-verschönert worden. Manche Balken in den Wänden sind zum Teil nur noch Blumenerde. Dafür hatte das Haus mal einen "schönen", "diffusionsoffenen" Anstrich erhalten.
Außerdem ist der Boden so weit aufgeschüttet worden, daß Sperrungen und untere Balken unter der Umgebung lagen. Der Nachbar hat dazu auch sein Werk beigetragen.
Noch einige Fragen zu Grundstücksgrenzen und Dämmung:
Der Nachbar hatte ein Haus abgerissen, so daß jetzt schlecht gemauerte Innenwände zu Außenwänden geworden sind. Anstele des Hauses sind nun Parkplätze entstanden, die sehr dicht an meine Außenwand herangehen. Inwieweit muß er Baumaßnahmen überhaupt und Dämmungsmaßnahmen dulden?
Die Wände sind außen wirklich äußerst uneben und löchrig (so wie sich der Mörtel halt unkontrolliert verteilt hatte). Dämmsysteme, die ich bisher gesehen habe, gehen immer von glatten Wänden aus. Gibt es eine bezahlbare, sinnvolle Dämmung, die keine Wärmebrücken durch Befestigungsteile bildet und kein Ausgleichen der Wand erfordert? (Die Wände sind nach innen geneigt und sehr beulig, da würden mehrere Tonnen Mörtel verschwinden.)
Es scheint so zu sein, daß die Grenzen bei diesem Grundstück früher nicht exakt erfaßt worden sind. Wie wird damit üblicherweise umgegangen? Das Feldsteinfundament ist ja zum Teil deutlich breiter als die Wände darauf. Muß ich annehmen, daß sich der äußere Teil des Fundamentes bereits auf dem Nachbargrundstück befindet und die eigentliche Wand die Grenze darstellt?
Zum Teil waren Gebäude des Nachbargrundstückes an unsere Wände angebaut oder nutzten diese sogar, zum Teil endeten Erweiterungen unseres Hauses direkt am Nachbarhaus.
Wie weit darf sich eine Bebauung (in diesem Fall ein Fahrradschuppen mit 2,40m Höhe) einem existierenden Haus nähern, wenn dadurch Glassteine verdeckt werden, die als Lichtquelle für eine Treppe dienen? In der Wand hatten früher auch mal richtige Fenster existiert.
Unser Vorgänger hatte sich um diese Rückseite des Hauses nie gekümmert. Deshalb hatte dort schonmal ein Schuppen gestanden und das Licht weggenommen. Unser Nachbar ist nun etwas "zerknirscht", weil ich eigentlich nicht möchtel, daß unsere Wände irgendwie blockiert werden. Würde das Dach des Schuppens zu unserer Wand hin geneigt werden, dann wären die Glassteine frei, dafür müßte dann allerdings die Regenrinne an unsrere Wand verlaufen. …
Was Du hier fragst ist sehr speziell und geht teilweise ja schon in eine Rechtsberatung ein (die hier nicht sein darf).
Ich würde Dir empfehlen, mach Termine beim Bauamt und bei Katasteramt und lass Dich dort beraten.
Zu Punkt 1 kann ich Dir aus Erfahrung sagen, dass es oft bei alter Grenzbebauung zur Strassengrenze vorkommt, dass Die Kommune die Pflasterung des Fußwegs bis an die Außenmmauer vornimmt obwohl vlt. noch 5, 10 oder 20 cm auf das Grundstück gepflastert wird weil so keine Streien entstehen auf denen dann Wildkräuter, Gras ect. pp wuchern.
Zu Punkt 2. Man kann sog. Baulasten eintragen, google Dich mal schlau.
Zu Punkt 3, Null Ahnung.
Für Lösungen mit Hilfe von Ämtern fehlt mir leider die Zeit. Siehe Antwort an Peppie85.
Danke für den Hinweis auf die Baulasten.
Wieso fehlt Dir die Zeit? Dein Nachbar kann Druck machen soviel er will. Zieh die Reißleine und untersage ganz einfach erstmal jegliche Maßnahmen an Deiner Hauswand bis die offenen Fragen behördlich geklärt sind. So einfach ist das.
Wer bezahlt denn wenn in nachhinein das Bauamt was zu meckern hat und z.B. Rückbau verlangt?
Ist nach Landesbauordnung und Landesnachbarrechtsfesetz erlaubt, entbindet aber nicht von der Entschädigungspflicht.
Mein Bundesland ist MV. Ich vermute, daß in den Bundesländern sehr ähnliche Regelungen gelten. Wie wird die Entschädigung gehandhabt? Mit welche Kosten und Auflagen ist zu rechnen? (Beispiel)
Danke für die umfangreiche Antwort.
Daß Dämmaßnahmen genehmigungspflichtig sind, ist mir neu. Ich hatte angenommen, daß Genehmigungen nicht notwendig seien, da ja kein Eingriff in die Statik erfolg.
Leider bin ich von der Maßnahme „überollt“ worden. Denn ein Nachbar hat die angrenzenden Grundstücke gekauft, ein Haus abgerissen und läßt dort gearde Parkplätze bauen. Eine Art Carport ist wohl auch vorgesehen. Nun muß ich schnell sein und im Sockelbereich meines Hauses alles erledigen, solange ich da noch ohne großen Aufwand drankomme.
Der Nachbar sagt zwar immer, ich solle über alles reden, doch was er in unmittelbarer Nähe meines Hauses vorhat, erfahre ich eigentlich nicht. Gestern war er da und hatte sich beklagt, daß ich jemandem Dumm gekommen sei - ist gar nicht meine Art - und einen Aufriß gemacht hätte, nur weil seine Leute ein paar Dübel für das Abstützen (?) eines Carports in die Wand setzen wollten. Ich solle mir mal die Wand ansehen. Da sich mein Vorgänger nie darum gekümmert hatte, sieht sie von vielen Fremdeingriffen tatsächlich recht schäbig aus. Doch das kann ja kein Grund für neue Fremdeingriffe sein.
Ich hatte ihm gesagt, daß ich Wärmedämmung vorhätte und nur sicherstellen wolle, daß ich dabei nicht behindert werden würde. Er meinte, daß seine Maßnahmen keine Behinderung darstellen würden.
Ich bin nun dabei, XPS-Schaumplatten im Sockelbereich zu verarbeiten. Wie es weitergehen wird, weiß ich nich nicht. Gerne würde ich auch kunststoffrei dämmen.
Eine Wand ist noch offen. Dann muß ich noch einen sauberen Abschluß für den Sockelbereich hinbekommen. Der Nachbar macht Druck, daß die ganze Wand fertig werde, Er möchte da gerne was hochranken lassen. Er sieht es wahrscheinlich als Ausgleich für die große kahle Fläche des (privaten) Parkplatzes, die gerade entsteht.
Daß ich hier frage, liegt daran, daß ich unsicher bin, ob ich mir mit meinen Dämmplatten im Sockelbereich nicht gerade „mein eigenes Grab“ schaufel ( in der Schuld des Nachbarn stehen werde), bzw. ich die Wärmedämmung im Sockelbereich nachher gar nicht weiterführen kann. War dann alles umsonst?
Die Lüftungsprobleme und auch, daß Kondensationsflächen lieber Fenster als zugestellte Wände sein sollten, sind mir bekannt.
Leider habe ich kaum Bedenkzeit. Und auch eine Vermessung würde nicht sofort erledigt werden können.