Vorkaufsrecht der Gemeinde zahlt zu wenig Geld?
Ein Kollege von mir hat sich ein Grundstück gekauft mit der Absicht ein Haus darauf zu bauen. Nun macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht gebraucht und will 60m² von diesem Grundstück. So weit so gut. Diese 60m² tun ihm nicht weh, aber diese 60m² haben einen Wert von 9000€ (berechnet aus seinem Kaufvertrag für das Grundstück). Die Gemeinde zahlt ihm aber nur 3000. Er bleibt also auf 6000€ sitzen.
Was kann man dagegen tun?
7 Antworten
Guten Tag Sora90,
grundsätzlich hat die Gemeinde nach § 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Baugesetzbuch (BauGB) ein Vorkaufsrecht. Zu beachten ist allerdings, dass sie dies nur dann ausüben darf, wenn dies nach § 24 Abs. 3 Satz 1 BauGB dem Wohl der Allgemeinheit dient. Zudem muss sie Fristen einhalten und zwar 2 Monate ( § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB).
Übt die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht durch Verwaltungsakt aus, entsteht ein Kaufvertrag zwischen Ihnen und der Gemeinde. Meines Wissens hat der Vorkaufsberechtigte all jene kaufvertraglichen Pflichten zu erfüllen, wie der Käufer selbst auch. Das betrifft auch Nebenleistungen, Provisionen an Makler usw. Erstattet wird allerdings immer nach der üblichen Höhe.
Ich nehme an, die Gemeinde will für das Grundstück den Verkehrswert zahlen und Ihr Kaufpreis überschreitet diesen. Nach meinem Wissensstand funktioniert das so aber nicht.
Letztendlich bliebe nur noch, vom Kaufvertrag zurückzutreten.
Ich rate Ihnen dringend, hier eine belastbare rechtliche Beratung einzuholen.
Ich wünsche Ihnen, dass sich alles zum Guten wendet!
Beste Grüße
Frank
Ich habe zu diesem Thema noch einen Nachtrag:
Ich zitiere mal von der Website https://www.baugenehmigung-muenchen.info/publikationen/vorkaufsrecht-der-gemeinde.html
"Die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Gemeinde bedeutet, daß sie als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen eintritt, und damit grundsätzlich auch in die Verpflichtung, den Kaufpreis zu bezahlen. Die Kommune hat das Wahlrecht, lediglich zum Verkehrswert zu erwerben, dann aber mit der Folge, daß (nur) der Verkäufer vom Vertrag zurücktreten kann."
Es lohnt sich, den Text komplett zu lesen!
Das ist Unsinn. Wenn die Gemeinde ihr Vorkaufsrecht geltend macht, muss sie denselben Preis zahlen, wie der Käufer.
Zuerst prüfen, ob das Vorkaufsrecht auf eine Teilfläche rechtmäßig ist.
Ansonsten gilt für die Gemeinde nur das generelle Vorkaufsrecht ganz oder gar nicht, in dem sie so in den Vertrag einsteigt, wie beurkundet. Würde bedeuten der Kollege gibt kein Eigentümer.
Alternativen? komplett vom vermutlich vereinbarten Rücktrittsrecht Gebrauch machen oder mit der Gemeinde noch verhandeln (mit relativ wenig Aussicht auf Erfolg). Die Gemeinde übernimmt aber hoffentlich noch die Vermessungskosten!
Und nicht vergessen, dass ihm diese Gemeinde auch später seinen Bauantrag befürworten soll.
"Vorkaufsrecht" bedeutet nicht, dass der Berechtigte auch den Preis bestimmen kann. Die Gemeinde kann zu euem Preis kaufen oder es bleiben lassen.
Und ich hab auch meine Zweifel, ob man ein Vorkaufsrecht auf einen Teil des Grundstückes geltend machen kann. Alles oder nichts, würd ich hier sagen. Das Grundstück könnte sogar an Wert verlieren, wenn daran rumgeschnippelt wird.
Ob das Bundesnaturschutzgesetz auf Baugrund anzuwenden ist? 150 Euro der qm deutet ja auf Baugrund und nicht auf Wiese.
Und ich hab auch meine Zweifel, ob man ein Vorkaufsrecht auf einen Teil des Grundstückes geltend machen kann.
Doch, das geht, sofern es eine Vorbehaltsfläche für übergeordnete Belange st (also z.B. entweder nach BNatSchG oder gemäß Flächennutzungsplan als Weg oder Fahrstraße).
Nun macht die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht gebraucht und will 60m² von diesem Grundstück.
Supi. Grundsätzlich ist das leider möglich, allerdings hat bei Ausübung dieses Rechts die Gemeinde die dem Erwerber zusätzlich anfallenden Kosten zui tragen. Siehe dazu das Urteil des OLG Frankfurt (Urteil vom 11. April 2012 - Az. 16 U 226/10):
So weit so gut. Diese 60m² tun ihm nicht weh, aber diese 60m² haben einen Wert von 9000€ (berechnet aus seinem Kaufvertrag für das Grundstück).
Der KV muss ohnehin geändert werden, da sich die zu erwerbende Grundfläche verringert.
Die Gemeinde zahlt ihm aber nur 3000. Er bleibt also auf 6000€ sitzen.
Unverständlich. Die Gemeinde kauft doch nicht beim Erwerber, sondern beim Veräußerer, und zwar zu dem im KV geforderten Preis.
Oder ist der Erwerb bereits vollzogen? Dann würde ich dringend den Gang zum Fachanwalt empfehlen, denn hier ginge es dann ggfs. um Umwidmung resp. Enteignung.
doch Teilfläche gehen auch, ergeben sich vermutlich aus dem Bundesnaturschutzgesetz.