Verwendungszweck der Mietkaution?

5 Antworten

Ist das rechtens, die Mietkaution dafür Zweckzuentfremden?

Von Zweckentfremden kann man nicht sprechen. Mit der Kaution darf alles verrechnet werden, was als Forderung mit dem Mietverhältnis in Verbindung steht. Die Frage ist vielmehr, ist die Forderung des Vermieters berechtigt.

Nun möchte der Vermieter vom Mieter das Geld für seine Anwaltskosten einfordern

Es handelt sich um einen Schaden den der Vermieter durch die Beauftragung des Anwalts hat. Diesen Schaden verlangt er ersetzt zu bekommen. Hierfür ist aber zu beachten, dass der Vermieter gemäß §254 BGB eine Schadenminderungspflicht hat, insoweit ihm dies zumutbar ist. In diesem Fall hätte er euch erst mal selber eine Mahnung und Zahlungsaufforderung schicken können. Das wäre zumutbar für einen Vermieter. Somit ist die Beauftragung des Anwalts das Privatvergnügen des Vermieters und kann von dir nicht verlangt werden.

Er möchte ebenso ein paar Löcher zuspachteln, die er als Mängel deklariert

Hierfür muss geklärt werden, ob du gemäß Mietvertrag überhaupt verplichtet bist, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Wenn ja, dann muss der Vermieter auch noch eine Nachfrist zur Erledigung der Pflicht geben. Vorher wird es nichts mit dem Schadenersatz dafür.

dafür viel Geld von der Kaution einbehalten

Falls es wie eben erklärt deine Pflicht ist, der du nicht nachgekommen bist, dann muss der Vermieter den Betrag begründen und auf Nachfrage auch durch Kostenvoranschläge belegen. Einfach fiktiv irgend einen Betrag ansetzen kann er nicht.

Ich vermute mal, dass das Anwaltsschreiben nicht nur die Anmahnung von zwei ausstehenden Mieten enthielt, sondern auch direkt die fristlose Kündigung, was hier wohl verschwiegen wird.

Selbstverständlich wurden danach die zwei Mieten beglichen und damit die fristlose Kündigung gegenstandslos.

Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war notwendig, weil eine so kritische Sache, wie eine fristlose Kündigung, damit sie rechtlich korrekt ausgefertigt und zugestellt wird, für einen Laien ohne Rechtsanwalt nicht möglich wäre. Da der Verursacher des Sachverhalts der Mieter war, der den Mietrückstand zu vertreten hat, muss er auch die Anwaltskosten des Vermieters übernehmen. Der Vermieter hat ein Recht darauf die Kosten erstattet zu bekommen. Insofern ist es korrekt, wenn der Vermieter diese Kosten von der Kaution einbehält. Sie wird dadurch nicht zweckentfremdet.

Ein paar Löcher muss der Vermieter dulden eine große Anzahl, die über das normale Maß weit hinaus geht, jedoch nicht. Der Vermieter darf die Löcher selbst zuspachteln, wenn er nicht gerade gelernter Maler ist, darf er Dir das Material und die Arbeitszeit in Rechnung stellen, wobei Stundensätze bis zu 25 € hinzunehmen sind.

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung
Nun möchte der Vermieter vom Mieter das Geld für seine Anwaltskosten einfordern und (...) sonst die Mietkaution um den Betrag zu kürzen. Ist das rechtens, die Mietkaution dafür Zweckzuentfremden?

Ja: Der BGH hat m. Urt. IX ZR 280/14 nochmals ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung bestätigt: Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hat der Schädiger Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren. Ein Schadensfall in diesem Sinne liegt vor, wenn der Schuldner einer Entgeltforderung in Zahlungsverzug gerät.

Er möchte ebenso ein paar Löcher zuspachteln, die er als Mängel deklariert

Denkbar: Dübellöcher in geringer Anzahl zählen grds. zu vertragsgemäßer Nutzung und wären nicht zu beseitigen es sei denn, es wären Neuanstrich geschuldet, womit diese Arbeiten zu "sachgerechter Ausführung" zählen. Und Bohlöcher in Fliesen, Böden, Fensterrahmen usw. sind ganz anders zu bewerten als in Wänden.

muss er dafür eine Rechnung eines Unternehmens vorweisen?

Nein: Mängelbeseitigungskosten darf der VM auch nach Kostenvoranschlag einbehalten oder mit Eigenbeleg abrechnen.

Schädiger Rechtsanwaltskosten zu ersetzen, die aus Sicht des Geschädigten zur Wahrnehmung seiner Rechte erforderlich und zweckmäßig waren

und das war es ganz gewiss nicht!

@albatros

Sorry: "...aus Sicht des Geschädigten...erforderlich..."

NICHT aus Sicht des albatros !!! :-(

Falls im Mietvertrag steht, bis zu welchem Tag die Miete auf dem Konto des Vermieters einzugehen hat, befindet sich der Mieter bei Überschreitung der Frist ohne Mahnung in Verzug (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Der Vermieter kann Verzugszinsen und als Schadenersatz auch die Kosten für einen Rechtsanwalt beim Mieter einfordern. Außerdem kann er bei erheblichem Mietrückstand (2 Monatsmieten Rückstand sind "erheblich") auch das Mietverhältnis fristlos kündigen (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Wird die Miete dann sofort nachgezahlt, wird die Kündigung gegenstandslos. Die Schadensersatzforderung bleibt aber bestehen und darf auch von der Sicherheitsleistung/Kaution abgezogen werden. Dazu gibt es hier einen netten Artikel: Mietkaution während und nach der Mietzeit.

Was die Dübellöcher angeht, darf der Vermieter auch die Kosten seiner eigenen Arbeitsleistung in Ansatz bringen und von der Kaution einbehalten. Bis zu 50 € pauschal würde ich hier diskussionslos hinnehmen. Bei höheren Beträgen müsste man genauer hinschauen, wie hoch der an der Mietsache angerichtete Schaden und der Arbeitsaufwand zur Beseitigung tatsächlich ist.

Eigentlich bedauerlich, dass Vermieter kein Schmerzensgeld fordern dürfen, wenn sie sich mit solchen Mietern herumschlagen müssen.

Ein Vermieter braucht keinen RA, um seinem Mieter ein Schreiben wegen Mietschulden zukommen zu lassen. Es wurde also unnötiger Aufwand betrieben. Die Einschaltung des Anwaltes wäre nur bei Nichtnachzahlung der Miete tatsächlich erforderlich gewesen. In dem Falle sehe ich hier Verwaltungskosten die vom Vermieter zu tragen und nicht vom Mieter zu bezahlen sind.

Im Übrigen dürfen nur unstreitige Forderungen von der Kaution abgezogen werden.

Sollten seit Rückgabe der Wohnung mehr als 6 Monate verstrichen sein, wäre die Forderung ohne Gerichtsanhängigkeit bereits verjährt.

Wegen der Löcher musste zunächst der Mieter aufgefordert werden, diesen Mangel zu beseitigen. Ist das nicht erfolgt, hat er (der V.) keinen Anspruch auf Schadenersatz.

Ein Vermieter braucht keinen RA, um seinem Mieter ein Schreiben wegen Mietschulden zukommen zu lassen.

Falsch. Er braucht seinem M, der sich nach Fälligkeit des Dauerschuldverhältnisses Miete gleich zu zwei Terminen automatisch in Verzug befindet, überhaupt kein Schreiben zukommen zu lassen. Und nach ständiger Rechtsprechung des BGH ist "zur Beitreibung einer solchen Entgeltforderung regelmäßig selbst in einfach gelagerten Fällen die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich und zweckmäßig."

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