Verwalterwahl mit Zweitbeschluss VOR Beginn des Bestellungszeitraumes aufheben
Konkreter Fall:
Eine kleine WEG ist ziemlich genau zu 50:50, insbesondere bzgl. des Verwalters zerstritten. Einige ET suchen Ihren neuen (Traum-)Verwalter. In der Einladung gibt es die TOPs: "Wiederbestellung des amtierenden Verwalters" und "Verwalterneuwahl" (mit Verweis auf nur einen Kandidaten).
Der neue Bewerber wurde lediglich mit der Mehrheit von einer Stimme gewählt.
Gemäß BGH vom 01.04.2011, V ZR 96/10 - ist dies nicht zulässig und wurde angefochten. An einem Erfolg der Klage besteht kein Zweifel.
Eine Mehrheit würde nun doch den amtierenden Verwalter wieder bestellen damit sich das Verfahren in der Hauptsache erledigt und Kosten gespart werden.
Dieser schlägt nun vor, noch vor dem Beginn des Bestellungszeitraums des neuen Verwalters, die Beschlüsse zu den TOPs "Verwalterwahl" und "Unterzeichnung des Verwaltervertrages" (dieser ist nicht unterschrieben und wird von einem Beiratsmitglied auch nicht unterschrieben) in einer außerordentlichen ETV aufzuheben und via Beschluß den amtierenden Verwalter wieder zuwählen.
Dagegen erhebt ein Eigentümer Einspruch, dies käme einer Abwahl des zukünftigen Verwalters gleich und dies ist nur aus einem wichtigen Grund möglich - der nicht gegeben ist. Der amtierende Verwalter vertritt die Auffassung, solange der Beschluss VOR dem Beginn des Bestellungszeitraums liegt, kann von keiner Abwahl die Rede sein, sondern ist gleichzusetzen mit der Aufhebung anderer Beschlüsse.
Ist der Einwand berechtigt - dass dies einer Abwahl gleich käme?
4 Antworten
"Oft wird bei der Bestellung und im Verwaltervertrag geregelt, dass die Abberufung des Verwalters nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich ist. Insbesondere professionelle Verwalter bestehen darauf, dass eine vorzeitige Abberufung vor Ablauf des Bestellungszeitraums nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich ist."
Obiges steht unter: http://www.rechtsanwaltdrpalm.de/seite24.htm daraus folgere ich, dass weder Gesetze noch die Rechtsprechung, die Abberufung eines Verwalters auf einen wichtigen Grund beschränken. Die Bestellung eines Verwalters ist ein einseitiger Akt der ETG via Beschluß, daher kann die Verwalterbestellung auch einseitig via Beschluß aufgelöst werden. Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, so kann der Verwalter in der Regel auch auf die Restzahlung seiner Verwaltergrundvergütung - jedoch nur zu ca. 40-50% (da er keine Arbeit mehr hat) bestehen, sofern die Abberufung auf einen wichtigen Grund beschränkt wurde.
Da der Verwaltervertrag nicht rechtskräftig unterschrieben ist und wird, bestehen somit bei Aufhebung der Beschlussfassung auch keine Schadenersatzansprüche seitens des Verwalters.
Wird diese Rechtsauffassung geteilt?
Genau so verhält sich das!
ist die Neuwahl erfolgt, so kann man den Beschluss innerhalb von 4 Wochen anfechten, danach ist er gültig und der neue Verwalter bestellt. Das hat erst mal mit dem Vertrag nichts zu tun, den kann man innerhalb der vereinbarten Fristen kündigen. Aber die Bestellung gilt und kann wirklich nur aus wichtigem Grund widerrrufen werden - was kaum möglich ist, wenn der neue Verwalter noch nicht im Amt ist.
Am besten wäre eine Beschlussanfechtung - wenn es hierfür noch nicht zu spät ist.
Hast Du meine Antwort auch gelesen?
1.) Ein Verwalter kann immer auch abberufen werden, wenn er im Amt ist. Liegt kein wichtiger Grund vor, so hat er ggf. Anspruch auf Schadenersatz aus dem Verwaltervertrag!
2.) Beschlüsse können wieder aufgehoben werden! Warum soll das mit dem Beschluß zur Verwalterwahl nicht möglich sein? Insbesondere, wenn der Beschluß zur Verwalterwahl aufgehoben wird, bevor der Bestellungszeitraum beginnt.
Bestellt ist doch bestellt und was bitte hat denn eine Bestellung mit einem >Vertrag am Hut? Zwei völlig verschienene Angelegenheiten. Und wenn der Beirat beauftragt wurde so ein Ding auszuhandeln und zu unterschreiben, hat doch kein ET das Recht, diesen Job nicht umzusetzen. Was bitte ist das denn für ein Beiratsmitglied! Der sollte noch heute seinen <Job aufgeben. Natürlich kann jeder Beschluß aufgehoben werden und eine anderslautende Entscheidung herbeigeführt werden.
Na, nun einmal nicht so kühn. Wir reden doch über den Beirat, also dem Amt. Und wenn eine WEG diesem einen Auftrag erteilt, haben doch diese 3 Mitglieder keinen Spielraum (mehr). Also bitte!!! ... und wenn ein Verwalter so abliefert, wie von Dir vorgetragen, bekommt er auch von den Gerichten (heute zumindest) die Kosten und Lasten aufgebrummt. Da hat er wohl doch alles richtig gemacht, dann anderes läßt sich auch ein Vorsitzender nicht gefallen, schon gar nicht im völlig überlastetem LG. ... So jedenfalls die Erlebnisse in unseren rd. 1.000 Hütten.
Doch - habe ich kürztlich gelesen, wenn "der" Beirat beauftragt wird, dann müssen alle 3 unterschreiben. Wenn es einer nicht tut, muss der Vertrag neu mit dem Verwalter verhandelt werden, so das er es unterschreibt. Oder es erfolgt der Beschluß, dass der Vertrag nur vom Vorsitzenden und dem ET X unterschrieben werden braucht.
Und leider werden in meinem Bezirk bis heute den Verwaltern keine Kosten aufgebrummt. Die sind sehr Verwalterfreundlich, Fehler können ja immer passieren. Und man kennt sich ja - die Verwalter und deren Anwälte gehen ja regelmässig ein und aus bei den Gerichten.
Die Hoffung habe ich hier aufgegeben, dass Verwaltern Kosten aufgrund deren Fehlverhaltens aufgebrummt werden. Und die ET sind zu blöd, einen entsprechenden Beschluss zu fassen, bzw. der Verwalter setzt es erst gar nicht auf die Tagesordnung und der Beirat ist zu schwach und/oder zu blöd.
Maßgebend ist, ob mit dem neuen Verwalter aufgrund des ersten Beschlusses ein rechtgültiger Vertrag zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter zustande gekommen ist. Besteht ein solcher Vertrag und der Verwalter würde vorzeitig ohne triftigen Grund, der diesen Schritt rechtfertigen könnte abgewählt, so stünden ihm dennoch die vereinbarten Honorarleitungen in Form der reinen Grundvergütung bis zum ordentlichen Vertragsablauf zu. Sie hätten dann einen Verwalter mit Kosten Anspruch auf Grundvergütung und einen zweiten mit Anspruch auf Grundvergütung und seiner sonstigen vereinbarten Leistungsvergütungen. Insoweit ist der Vorsachlag des Altverwalters ebenso verständlich wie für die Gemeinschaft teilweise doppelkostenträchtig abwegig.
Der Beschluß war denklogisch ein einseitiger Akt der WEG. Ein Vertrag bedarf immer zweier Vertragsparteien. Daher kam mit der Beschlussfassung alleine noch kein rechtsgültiger Vertrag zustande.
Stimmst Du dem zu?
Daher hat der pot. neue Verwalter keinen Anspruch auf die Grundvergütung, solange der Vertrag nicht komplett vom Beirat unterschrieben wird.
Stimmt Du dem auch zu?
"Unterzeichnung des Verwaltervertrages" (dieser ist nicht unterschrieben und wird von einem Beiratsmitglied auch nicht unterschrieben
Ohne Vertrag geht noch alles! Insoweit stimme ich voll zu!
Hi Schelm1,
das ganze ist wohl doch nicht so eindeutig.
Die Wahl des pot. neuen Verwalters ist wohl doch kein so klarer eindeutiger Fall eines einseitigen Aktes der WEG. Denn, dem Verwalter wurde das Ergebnis nachher unmittelbar mittgeteilt und er nahm die Wahl an.
Es stellt sich nun doch die Frage, wenn dieser Beschluß vor dem Bestellungszeitraum durch einen weiten Beschluß wieder aufgehoben werden wird, ob er dann nicht doch Anspruch auf die Grundvergütung hat, da diese mit der Vertragslaufzeit beschlossen wurde - auch wenn er bei der Beschlußfassung nicht answesend war.
Sicherheitshalber sollte man wohl die Aufhebung des Beschlußes zur Verwalterwahl im Protokoll ausführlich mit den Unzulänglichkeiten der bekannt gewordenen Verfehlungen erklären. So, dass der WEG ein solcher Verwalter nicht zugemutet werden kann, insbesondere vor dem Hintergrund, dass davon ausgegangen werden muss, dass die Beschlußanfechtung erfolgreich sein wird.
Hi Maxe, ich "liebe" Deine Art der Konversation.
Es ist ja toll, wenn nicht nur Huscher und Kuscher in den ETG sind und vor allem im Beirat. Das Beiratsmitglied will weiteren Schaden von der WEG fernhalten. Es kann ja nicht sein, dass ein paar frustierte ET (weil Ihre unberechtigen Wünsche/Forderungen der aktuelle Verwalter nicht erfüllt hat) Ihren Wunschverwalter ohne Konkurrenz bestellen lassen - wo sind wir hier. Mehrheit hin oder her - es gibt ja auch das BGH-Urteil und so geht es ja doch nicht.
Im übrigen hat sich nun herausgestellt, das der neue Verwalter absolut untauglich ist, die Protokolle und Abrechnungen einer seiner WEGs liegen mir vor - schlichtweg grauenvoll. 6 Beschlussanfechtungen in den letzten 7 Jahre dazu 3 bis zum LG. Der Verwalter missachtet die richterlichen Hinweise in der mündl. Verhandlung und provozierte somit weitere Beschlussanfechtungen. Alle Verfahren hat die WEG verloren und der Verwalter hat "abgesahnt".
Das mittlerweile die IR mit 30.000 EUR ausgewiesen wird, obwohl nur 15.000 EUR auf den Bankkonten vorhanden ist (das restliche Aktiva sollen Forderungen sein, die es tatsächlich wohl nicht mehr gibt) sollte einem den Rest geben um den Vertrag auf keinen Fall zu unterschreiben und den Vogel gleich vorab "abzuschiessen"!