Vermögensverwaltende GbR und Umsatzsteuer?
Hallo zusammen,
im vergangenen Jahr habe ich zusammen mit Geschwistern eine vermögensverwaltende GbR gegründet und über diese eine Immobilie in Höhe von 150.000 Euro erworben.
Jetzt müssen wir den Fragebogen zur steuerlichen Erfassung (Gründung einer Personengesellschaft/-gemeinschaft) inklusive einer Anlage FB pro Gesellschafter beim Finanzamt abgeben.
Wir werden die Gewinnermittlung mittels einer EÜR vornehmen und die Aufteilung erfolgt in gleichen Bruchteilen.
Jetzt stellt sich mir die Frage, wie die Immobilienkosten in die GbR eingehen. Gehören die Immobilienkosten zum Umsatz? Wenn ja, so können wir nicht von der Kleinunternehmer-Regelung Gebrauch machen (weil Umsatz > 17.500 Euro). Oder müssen wir etwa von der Steuerbefreiung gem. §4 UStG Gebrauch machen?
Denn wenn wir eine Umsatzsteuererklärung abgeben müssen, so würde sich eine Umssatzsteuer von Null ergeben.
Mit bestem Dank für eure Antworten
2 Antworten
Ich verstehe nicht, wie man eine GbR gründen kann und 150.000€ investiert, ohne einen Steuerberater zu konsultieren, vor allem, wenn man offensichtlich nicht mal ansatzweise weiß, wie das steuerlich zu behandeln ist. Sowas macht mich wirklich fassungslos.
"Immobilienkosten" gehören nicht zum Umsatz. Umsatz bedeutet immer, dass Geld zu Euch fließt, nicht umgekehrt.
Wenn Ihr ausschließlich an Privatpersonen vermietet, braucht Ihr Euch um das Thema Umsatzsteuer nicht zu kümmern. Wenn Ihr noch nicht wisst, an wen Ihr vermietet, solltet Ihr Euch darüber im Klaren werden. Sowas weiß man doch aber eigentlich vorher.
Als GbR reicht Ihr jährlich eine gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung mit Anlage V ein (keine EÜR). Im ersten Jahr müsst Ihr die Anschaffungskosten ermitteln. Diese ermitteln sich aus dem Kaufpreis zuzüglich Anschaffungsnebenkosten, z.B. Notar, Grundbucheintragung und Grunderwerbsteuer. Die Anschaffungskosten des Gebäudes ohne Grund und Boden sind über die Nutzungsdauer abzuschreiben. Vorsicht bei Arbeiten an der Immobilie. Die Aufwendungen können abzuschreiben oder sofort abzugsfähig sein.
Nach Abgabe der Feststellungserklärung wird der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten für die jeweiligen Beteiligten festgestellt. Die Anteile sind dann in den jeweiligen Einkommensteuererklärungen der Beteiligten zu erklären (Anlage V).
Wer sind die Mieter der Immobilie?
Privatleute?
Dann sind die Umsätze zwingen umsatzsteuerfrei.
Unternehmer mit Vorsteuerabzug?
Dann könnt Ihr auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten.
Wie bitte soll der Kaufpreis dem Umsatz zuzurechnen sein?
Ihr zahlt doch den Kaufpreis, da kann es doch nur ein Umsatz des Verkäufers sein.
Aber Entschuldigung: bei diesen fatalen Lücken Eurer Kenntnisse im Steuerrecht solltet Ihr Euch wohl doch die Hilfe eines Steuerberaters in Anspruch nehmen.
Schon mal danke für die Antwort.
Mit Mietern ist erst in 2017 oder 2018 zu rechnen. Ich gehe aber von Privatpersonen aus. Daher entsteht aus meiner Sicht in 2015 und 2016 keine Umsatzsteuer. (Die einzige Steuer sollte die Grunderwerbssteuer der Immobilie).
Meine Frage zielt insbesondere darauf ab, ob der Kaufpreis dem Umsatz der GbR zuzurechnen ist und somit Basis für die Kleinunternehmer-Regelung darstellt? Wenn ja, dann müssen wir eine Umsatzsteuererklärung abgeben, richtig? Diese ist aber meines Erachtens überflüssig, da weder MWSt noch Vorsteuern auszuweisen sind. Liege ich dann mit der Umsatzsteuerbefreiung gem. §4 UStG richtig? Oder gibt es eine komplett abweichende Möglichkeit?