Vermietung als Erbengemeinschaft mit Bruder als Mieter?
Hallo,
mein Bruder und ich haben 2017 ein Zweifamilienhaus geerbt. In den oberen 2/3 des Hauses (Ober- und Dachgeschoss) lebte mein Bruder auch vor dem Erbfall schon und möchte dies auch weiterhin tun. Das Haus haben wir seit dem Erbfall umfassend saniert. Bisher zahlte mein Bruder weder Miete noch Nutzungsentgelt.
Wir möchten nun die verbleibenden 1/3 des Hauses (Erdgeschosswohnung) vermieten. Gleichzeitig soll auch mein Bruder zukünftig Miete zahlen. Da die Mieteinnahmen zu 50/50 geteilt werden würde mein Bruder ja im Prinzip so ja steuerlich benachteiligt, oder? Gibt es andere Optionen das Erdgeschoss zu vermieten ohne das wir das Haus teilen?
Bleibt gesund! :)
4 Antworten
Als hälftige Miteigentümer des ZFH hat jeder von euch Anspruch auf hälftige (fiktive) Mieteinnahmen und die Pflicht, die Kosten zu dieser Quote anteilig zu tragen.
Dein Bruder ist Miteigenümer des Hauses
ein Mietvertrag geht also gar nicht . sonst müsste er an sich selbst vermieten ...
ihr könnt es doch so machen - er wohnt kostenlos (bis auf Nebenkosten natürliche) und Du bekommst die Miete der anderen Wohnung
Aber wäre es in dem Fall nicht so das meinem Bruder eben auch 50 % der Mieteinnahmen zustehen? Oder kann er sozusagen einfach darauf verzichten? Nicht, dass das Finanzamt da mal Probleme macht... :D
Ist das quasi so gemeint: Mietvertrag für den Mieter (Bruder und ich sind Vermieter, da Erbengemeinschaft ja nicht vermieten kann), Bruder zahlt Nutzungsentgelt an mich? Mein Bruder müsste also die Hälfte der Mieteinnahmen aus dem EG versteuern, ich die andere Hälfte sowie das "Nutzungsentgelt"?
Eine Erbengemeinschaft ist eine juristische Person, die nach außen aber nur einstimmig handeln kann. Und nein, dein Bruder zahlt an die Erbengemeinschaft, die Anspruch auf die Früchte, da sie auch für die Kosten Verantwortung trägt. Wie das nun steuerrechtlich aussieht ... k.A., aber ich rate vom Mietvertrag ab.
Eine Erbengemeinschaft ist keine juristische Person, sondern eine GbR und damit eine Personengesellschaft.
Kann in eine GbR überführt werden, ist aber per se keine.
Eine Erbengemeinschaft ist keine juristische Person.
Punkt.
Es war nie eine und wird auch nie eine sein.
Eine Erbengemeinschaft braucht nicht in eine GbR überführt werden, sie ist per Gesetz eine GbR.
du hast ja sicherlich "Quellen" für deine Behauptung, eine Erbengemeinschaft sei eine juristische Person, oder?
eine Erbengemeinschaft ist defacto eine GbR.
Eine Erbengemeinschaft ist eine Gesamthandschaft
richtig. ich warte aber auf deine Quelle für die juristische Person!
Gut, ich erkläre Laien wie dem FS erst mal die Gesamthandschaft ... menno, es ist per se für ihn das Gleiche, aber wohl viel einfacher zu erfassen.
ähm, eine juristische Person KANN keine Gesamthand haben. Wo siehst du da "für ihn das Gleiche"????
Informiert euch mal darüber, wie viel ihr (also hauptsächlich dein Bruder) steuerlich absetzen könnt (es gibt nämlich andere Regeln/Freibeträge, die bei Vermietung an Familienmitglieder zählen).
Lh
welche Freibeträge?
in § 21 EStG sind keinerlei Freibeträge erwähnt!
Danke für deine Antwort, ich recherchiere gerade zu dem Thema. Die Frage ist eben wie sich das in dem besonderen Fall verhält, da er ja auch Eigntümer der Immobilie ist. :)
Eigentümer des Hauses ist die Erbengemeinschaft, jeder Miterbe ist nur anteilig ideeller Miteigentümer, nicht dinglich. Dein Bruder ist per se gegenüber der Erbengemeinschaft zum vollem Nutzungsentgeld verpflichtet. Und jedwede Überlegung "wie bescheisst man das FA?" lasst mal bitte völlig aussen vor, das schafft nur wirre juristische Situationen. Die Erbengemeinschaft ist auch zum Erhalt des Erbes bzw, zur oesentlichen Verwaltung verpflichtet ... wer zahlt denn die Nebenkosten? Es existiert wohl kein zu erfüllender Mietvertrag, aber die Verpflichtung zur Nutzungsentschädigung für die dingliche Nutzung. Alles etwas kompliziert, für Details fragt einen Anwalt ... lehne mich hier eh schon weit aus dem Fenster.
Danke erst einmal für die Antwort. Aber ich möchte ausdrücklich sagen dass es nicht um ein "Bescheissen" geht, sondern eben darum so etwas zu vermeiden. Ich möchte dass das ganze sauber läuft, jedoch möchten wir eben ungerne das Erbe aufteilen. Falls das in der Ursprungsfrage nicht so deutlich war dann tut mir das Leid. Gerade überlegen wir eben in viele Richtungen, da kam uns eher einfach die Frage ob es nicht einfach "ungünstige" Konstellationen geht die eben dazu führen dass man mehr zahlt als eigentlich nötig ist. Nicht bescheissen, sondern halt wirklich der Konstellation dann geschuldet. Hoffe das war verständlich.
Die Nebenkosten zahlt für das OG mein Bruder, für das EG derzeit ich, da ja noch nicht vermietet wird. Gemeinschaftliche Kosten teilen wir zu je 50 %.
Ich würde es einfach gestalten: Nutzungsentschädigung an die Erbengemeinschaft, daraus die anfallenden Kosten (alle, auch fürs Erdgeschoss!) und ggf. Entnahme des Überschusses nach Schlüssel bzw. Bildung von Rücklagen.
Dein Bruder ist wg. der Nutzung eh für die gesamten NK der von ihm genutzten Fläache verantwortlich, für die EG-Wohnung ist die Erbengemeinschaft verantwortlich nicht du!! Anders gesagt: auch dein Bruder muss sich als Miterbe an den anteiligen NK der EG.Wohnung an der Gesamtliegenschaft gem. seines Erbanteils beteiligen. Da gehten idielle und sachenrechtliche Regelungen bei euch durcheinander.
Idiell: Iht beide erbt 10 Goldmünzen, jeder von euch jeweils die Hälfte an jeder Münze. Sachenrechtlich: Jeder bekommt 5 Münzen.
Ich glaube ich verstehe schon was du meinst, aber mal unabhängig davon ob wir seine Zahlung für die Nutzungdes Obergeschosses nun Nutzungsentschädigung oder Miete nennen: Wenn er an die Erbengemeinschaft zahlt, steht ihm ja auch der Überschuss daraus zu. Das müsste er ja versteuern, oder? Es klingt für mich halt komisch dass er dieses Geld versteuern müsste...
Ist leider falsch. Eigentümer ist die Erbengemeinschft, die kann sehr wohl an den Bruder vermieten, was aber keine Rolle spielt, weil er die wirtschaftliche Nutzung des Erbes den Miterben entgelten muss