Vermieter Pleite! Haus finanziert... Was passiert mit den Mietern?
Hallo Gemeinde,
ich hätte da eine Frage. Folgende Situation. Wir und ein anderer Mieter (er 90 Jahre alt mit lebenlangen Wohnrecht) wohnen in einem Haus das der Vermieter bei der örtlichen Sparkasse finanziert hat. Nun ist uns bekannt geworden das er bereits seine Raten nicht mehr zahlen kann, was passiert wenn die Bank Ihm den Kredit kündigt? Wir wird die Bank weiter verfahren? Wird Sie das Haus weiter vermieten (und natürlich versuchen einen Käufer zu finden) oder wird Sie die Mieter kündigen und auf die Straße setzen und das Haus leer stehen lassen? Oder kann man da generell keine pauschale Aussage treffen?
Mfg Tom
8 Antworten
Die Bank wird das Haus zwangsversteigern lassen. Die bestehenden Mietverträge werden vom Ersteher übernommen. Das Wohnrecht dürfte den Belastungen der Bank den Vorrang eingeräumt haben - Banken würden sonst nicht finanzieren! - und geht dann in der Zwangsversteigerung unter. Folglich könnte der Wohnberechtigte rausfliegen, während ein normaler Mieter durch seinen Mietvertrag geschützt ist, soweit der Ersteher ihn nicht wegen Eigenbedarf kündigt. Alles in Allem recht schlechte Karten für die derzeitigen Bewohner..
- Wird das Haus weiterveräußert ändert sich erst einmal gar nichts, Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete"
- Wird das Haus zwangsversteigert, kann der Erwerber innerhalb gesetzlicher Fristen Kündigungen aussprechen, jedoch nur wenn die Voraussetzungen (z.B. Eigenbedarf) gegeben sind.
Mietverträge und RäumungBewohnt der alte Eigentümer die erworbene Immobilie selbst, kommt der Beschluss über den Zuschlag einem Räumungstitel gleich. Dennoch sollten Sie eine schriftliche Räumungsaufforderung durch einen Gerichtsvollzieher überbringen lassen. Wird dieser nicht nachgekommen, müssen Sie im schlimmsten Fall beim Gerichtsvollzieher die Zwangsvollstreckung beantragen. Einen Zivilprozess müssen Sie dafür nicht anstrengen.
Ist die Immobilie vermietet, übernehmen Sie mit der Erteilung des Zuschlags alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietverhältnisses. Als neuer Eigentümer haben Sie für einen bestimmten Zeitraum ein sogenanntesAusnahmekündigungsrecht. Dieses erlaubt Ihnen, die bestehenden Mietverträge gemäß der gesetzlichen Fristen zum nächst möglichen Termin zu kündigen, auch wenn in den Mietverträgen längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart wurden. Dies gilt nur, wenn Sie gewichtige Gründe wie beispielsweise Eigenbedarfgeltend machen können.
http://www.immo-zwangsversteigerung.com/Ablauf-des-Verfahrens/Nach-der-Versteigerung/
Wird Sie das Haus weiter vermieten (und natürlich versuchen einen Käufer zu finden) oder wird Sie die Mieter kündigen und auf die Straße setzen und das Haus leer stehen lassen?
Die Bank kann das alles nicht tun, da sie nicht Eigentümerin ist. Das ist euer aktueller Vermieter. Was die Bank machen kann, ist die Zwangsversteigerung beantragen. Der Ersteher tritt aber in eure Mietverträge als neuer Vermieter ein. Möglich ist aber dann eine Eigenbedarfskündigung unter Beachtung der gesetzlichen Frist. Bei eurem Nachbarn wird es darauf ankommen, welchen Rang das Wohnungsrecht im Grundbuch hat. Vermutlich hat es Rang nach dem Grundpfandrecht der Bank, dann würde es erlöschen.
Kleine Ergänzung: Wenn das Wohnrecht im Sinne eines Altenteils eingetragen ist, dann erlischt es bei einer Zwangsversteigerung nicht mit dem Zuschlag.
Das Haus wird zwangsversteigert, wenn es nicht anders geht. Im Zusammenhang werden alle Mietverträge gekündigt. Tipp: Zur Bank und selbst ein Kaufangebot abgeben, bevor versteigert wird!
Es besteht die Möglichkeit die Mietverträge zu Kündigen. Das muss aber nicht zwangsläufig der Fall sein.
Die Bank wird versuchen eine gemeinsame Lösung zu finden, Raten verringern oder evtl für ein paar Monate aussetzen, wenn sich aber keine Lösung findet und es nicht anders geht, wird die Bank als letzte Möglichkeit das Haus zwangsversteigern. Der neue Eigentümer kann dann entscheiden ob dein Mietvertrag gekündigt wird oder nicht. Dein Nachbar (mit lebenslänglichem Mietrecht) kann nicht aus der Wohnung geworfen werden, da das Mietrecht - wie der Name bereits sagt - lebenslänglich ist, dies reduziert auch den Wert des Hauses und wird sich auf den Erlös aus einer eventuellen Hausverkaufs auswirken.
Zitat: " Dein Nachbar (mit lebenslänglichem Mietrecht) kann nicht aus der Wohnung geworfen werden, da das Mietrecht - wie der Name bereits sagt - lebenslänglich ist, dies reduziert auch den Wert des Hauses und wird sich auf den Erlös aus einer eventuellen Hausverkaufs auswirken."
Dem ist leider nicht immer so; ist das Wohnrecht rangniedriger als das Recht aus welchem die ZV betrieben wird -was in aller Regel der Fall sein wird- erlischt es.
Die Lasten und Dienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind, bleiben sowohl beim Verkauf als auch in der Zwangsversteigerung in der Regel erhalten, wobei bei der Zwangsversteigerung dem Rang des Wohnrechts eine entscheidende Bedeutung zukommt. Problematisch wird es für den Berechtigten des Wohnrechtes dann, wenn die Zwangsversteigerung aus einem Recht betrieben wird, welches im Grundbuch einen besseren Rang als das Wohnrecht hat.
Das Wohnrecht steht in Abteilung II des Grundbuches, indem alle Beschränkungen, wie Nutzungsrechte und Dienstbarkeiten aufgeführt sind.
Wenn das Wohnrecht ranghöher ist, als das Recht des betreibenden Gläubigers, bleibt es nach der Versteigerung bestehen. Dies ist aber nur selten der Fall, da die Bank bei einer Finanzierung immer an die erste Rangliste ins Grundbuch will. Ich vermute, dass dies auch in Ihrem Fall so sein wird. Genauere Informationen hierzu erhalten Sie im Grundbuch.
Wenn das Wohnrecht rangschlechter ist, erlischt es mit dem Zuschlag der Zwangsversteigerung.
Okay, danke für die Korrktur. Ich wusste zwar, dass meistens die Bank im ersten Rang steht, mir war aber nicht bewusst, dass dadurch das Wohnrecht erlöschen kann.