Vermieter behebt Wohnungsmängel nicht?
Ich bin mit meiner Freundin vor 8 Monaten in eine neue Wohnung gezogen und wir haben kurz nach dem Einzug die ersten Mängel gemeldet, unter anderem eine defekte Badlüftung, eine verstopfer Duschabfluss und undichte Fenster. Die Handwerker waren dann 2 Wochen später vor Ort (kommen aus Paderborn bis nach Berlin) und haben sich die Schäden angesehen und meinten das müssten sie weitergeben. Sind dann wieder abgezogen ohne was zu machen. In den Wochen darauf hatte ich mehrfach gemeldet und nach 2 Monaten kamen sie wieder vorbei und haben an dem Grundstück Reparaturen vorgenommen, bei uns war angekündigt, nach 2 Tagen waren die wieder weg ohne bei uns vorbeizuschauen. Das hatte sich noch 2 weitere Male wiederholt. Nun habe ich vor 2 Tagen eine Mail an die Vermietung geschrieben und eine Reparaturfrist gesetzt, eine Mietminderung angekündigt die ich mit einem Anwalt absprechen wollte und angekündigt dass ich einen Gutachter beauftragen werde wenn ich binnen 2 Wochen keinen Termin erhalte. Daraufhin erhielt ich heute die Antwort vom Vermieter: "Mietkürzungen akzeptieren wir überhaupt nicht und wir werden sofort dagegen angehen. Fristen lassen wir uns von Ihnen schon gar nicht vorgeben." Zur Frage: Ist die Aussage meines Vermieters rechtens? Mal davon abgesehen dass sie frech ist, aber stimmt es das ein Vermieter selbst von einem Anwalt eingeklagte Mietminderungen nicht akzeptieren muss? Darf ich denen keine Fristen setzen?
7 Antworten
In § 535 BGB sind die Hauptpflichten des Mietvertrages geregelt. Dort steht: "Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten."
Du hast bis jetzt alles richtig gemacht. Allerdings rate ich dir DRINGEND (aus eigener Erfahrung), dass du jedes Schreiben als Beweis aufbewahren solltest. Am besten auch nicht per eMail kommunizieren, sondern per Einschreiben. Setze dem Vermieter noch einmal eine klare, aber angemessene Fristen zur Behebung. Verstreicht die Frist erneut, kannst du die Schäden per Selbstvornahme durch einen Fachbetrieb beseitigen lassen. Grundlage hierfür ist § 536a Abs. 1 BGB, nachdem der Vermieter bei Nichtbeseitigung in Verzug gerät. Abs. 2 berechtigt dich dann als Mieter, die Schäden beheben zu lassen und die entstandenen Kosten mit der Miete aufzurechnen.
Zur Mietminderung kann ich nur sagen, dass du hier sehr vorsichtig sein solltest. Mache bitte nichts ohne Anwalt - Problem ist nämlich, dass sich durch die Minderung unter Umständen Mietrückstände aufbauen. Wenn die Höhe derer dann zwei Monatsmieten erreicht hat, kann dich der Vermieter fristlos kündigen. Das ist alles Ärger, den man besser umgehen sollte. Du bist im Übrigen seit Vorhandensein der Schäden zur Minderung berechtigt (also auch rückwirkend), Voraussetzung ist nur, dass der IST-Zustand der Wohnung vom SOLL-Zustand abweicht und dass der Vermieter in Kenntnis gesetzt worden ist. Die Minderung brauch man auch nicht anmelden, sondern man teilt dem Vermieter einfach mit, dass man eine Minderung in Höhe von x % seit dem Tag XY vornimmt. Grundlage hierfür ist § 536 BGB.
Oder ein Amok-Richter diese generell nicht anerkennt.....
Es ist nicht alles richtig gemacht worden. Der Vermieter kann nun wunderschön argumentieren. dass der Mieter die Miete zu spät mindern WILL. Richtig zu handeln wäre: Angemessene Minderung ab Tag des beweisbaren Einganges der Schadensmeldung beim Vermieter.
Ist die Aussage meines Vermieters rechtens?
Selbstverständlich darf er so etwas sagen - schließlich gilt in Deutschland Meinungsfreiheit.
Dass dein Vermieter eine Mietminderung nicht akzeptieren will und dagegen vorgehen will, ist sein gutes Recht. Deshalb solltest du eventuelle Mietminderungen niemals eigenmächtig vornehmen, sondern die Höhe und das genaue Vorgehen mit einem Anwalt oder dem Mieterverein in deinem Wohnort absprechen.
Nun habe ich vor 2 Tagen eine Mail an die Vermietung geschrieben und eine Reparaturfrist gesetzt, eine Mietminderung angekündigt die ich mit einem Anwalt absprechen wollte
Bis dahin also alles richtig. Sinnvoller wäre es nur gewesen, das ganze per Einwurf-Einschreiben zu verschicken. Aber da der Vermieter geantwortet hat, hast du ja auch so einen Beleg, dass er deine Nachricht erhalten hat.
und angekündigt dass ich einen Gutachter beauftragen werde wenn ich binnen 2 Wochen keinen Termin erhalte.
Was willst du mit einem Gutachter? Entschuldige, das ist Blödsinn. Man kündigt an, dass man nach erfolglosem Verstreichen der Frist eine Fachfirma mit den Arbeiten beauftragt und die Kosten mit der übernächsten Mietzahlung verrechnet.
Aber da der Vermieter so dreist reagiert, solltest du alles weitere von einem Anwalt regeln lassen.
Grundsätzlich entspricht es den rechtlichen Anforderungen, dass man einen Vermieter innerhalb einer bestimmten Frist auffordert, den Mangel zu beheben.
Allerdings sollte man dies nicht per E-Mail tun, sondern nachweislich (EW-Einschreiben) schriftlich.
Wenn der Vermieter so aggressiv antwortet, würde ich das Schreiben von einem Anwalt verfassen lassen.
Du darfst und musst, um weitere rechtliche Schritte gehen zu können, Fristen setzen.
Nur bei einem solchen Verhalten Deines Vermieters solltest Du die Korrspondenz direkt dem Anwalt übertragen.
Nach dem Gesetz spielt es keine Rolle, ob der Vermieter den Mangel zu vertreten hat oder nicht. Selbst Mängel, die von Dritten hervorgerufen werden, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, und Mängel, die er möglicherweise gar nicht abstellen kann, berechtigen den Mieter zur Minderung, so zum Beispiel der Lärm aus einer Gaststätte oder Diskothek oder unter Umständen Störungen, die von einer benachbarten Baustelle ausgehen. Entscheidend ist allein, dass ein Mangel vorliegt, der den Wohnwert der Wohnung mindert.
100 Prozent Miete gibt es nur für 100 Prozent Wohnwert, so wie es beim Mietvertragabschluss vereinbart war. Sinkt der Wohnwert, muss auch die Miete sinken.
Jedenfalls dann, wenn die Mietminderung überhöht ist.