Vermeidung von Aufgabegewinn durch Betriebsaufgabe bei/vor Hausübergabe?
Leider konnte uns bisher niemand weiterhelfen. Auch unser Steuerberater nicht. Bevor wir den nächsten Berater aufsuchen, versuche ich mal mein Glück hier.
Eltern wollen ihr Haus an ihren Sohn übergeben. Das Haus besteht heute aus privaten Wohnraum der Eltern und aus 2 Ferienwohnungen, die die Eltern vermieten.
Eigentlich stellt die Vermietung von Ferienwohnungen keinen Gewerbebetrieb dar, jedoch besteht laut Finanzamt das Haus aus 50% aus privaten und zu 50% aus gewerblichen Wohnraum.
Dies ist historisch begründet, siehe historische Daten:
- 1950: Baujahr Haus
- 1965: Gewerbeanmeldung Pension mit Zimmern durch Großvater
- 1965-1985: Vermietung von Zimmern durch Großeltern (gewerblich)
- 1985: Übergabe des Hauses an Eltern
- 1985-1990: Vermietung von Zimmern (Pension mit Frühstück) durch Eltern
- 1990: Tod des Großvaters
- 1990: Baurechtliche Umwandlung von Zimmern zu Ferienwohnungen
- Ab 1990: Vermietung von Ferienwohnungen durch Eltern
Das Gewerbe des Großvaters wurde weder abgemeldet noch offiziell an die Eltern übergeben.
Die Eltern waren immer davon ausgegangen, dass kein Gewerbe besteht.
Ziel:
Das gesamte Haus soll aus mehreren Gründen spätestes nach der Übergabe privat genutzter Wohnraum sein,
- da ggf. der Sohn oder die Eltern in eine Ferienwohnung einziehen will.
- da eine private Vermögensverwaltung der Ferienwohnungen bevorzugt wird.
Problemstellung:
Nach Anfrage unterstellt das Finanzamt weiterhin ein Gewerbe und ein Betriebsvermögen (nach eigener Abschätzung mit einem Verkehrswert von ca. 150.000€). Durch eine Betriebsaufgabe würde trotz der Freibeträge (2x45.000€) ein zu versteuernder Aufgabegewinn entstehen.
- Wie sollte man am besten vorgehen, damit man das Ziel erreicht ohne einen Aufgabegewinn versteuern zu müssen?
- Hat man aufgrund der historischen Daten evtl. eine Chance zu argumentieren, dass die Ferienwohnungen durch die Eltern immer schon private Vermögensverwaltung war?
- Wie kann man überhaupt ein Gewerbe aufgeben, dass gar nicht auf die Eltern, sondern auf den verstobenen Großvater läuft (Großmutter lebt noch)?
1 Antwort
hallo auch,
ich habe leider nur eine Lösungsidee - ohne jede Garantie:
zu 3) wenn das Gewerbe fortgeführt wurde, dann sind alle (Rechts-) Folgen vom Erben automatisch übernommen = bejaht. Also da sehe ich keine Chance.
zu 2) nicht die historischen Daten des Hauses sind entscheidend, sondern - wenn überhaupt - die Steuerbescheide der Vergangenheit ab 1990, falls diese ausweisen, dass kein Gewerbe angenommen wurde. (==> denk ich mir....)
zu 1) Ich würde mit einem Anwalt für Steuerrecht folgende Lösungsidee besprechen: Es wird im Grundbuch eine Aufteilung vorgenommen. Der gewerbliche Teil wird an den Erben verkauft - also nicht vererbt. Der Erbe kauft ggf. nicht als Privatmann, sondern in Form einer Firma, z.B. kleine GmbH = UG. Dabei wird im Kaufpreis nicht ein zu zahlender Kaufpreis vereinbart, sondern eine Gewinnbeteiligung an der UG für z.B. 10 Jahre. Die UG jedoch kann ihrem Geschäftsführer ein Gehalt zahlen und andere Kosten geltend machen, so dass die UG keinen großen Gewinn macht. Wenn der Jahresgewinn der UG auf diese Weise nur z.B. 100 € beträgt und auch noch geteilt wird, sinkt die Steuerbelastung der Eltern ins Unerhebliche.
Für die UG bzw. für den Erben kann diese Regelung egal sein, da er so oder so die Einnahmen aus Vermietung zu versteuern hat.