Vater verkauft Haus an Sohn,Bank lehnt Finanzierung ab, was tun?
Hallo Zusammen,
mein Vater besitzt ein Dreifamilienhaus (1949) in NRW, Stadtnah mit guter Anbindung an die Autobahn. Das Grundstück ist 800m2 Groß. Es sind 2 Wohnung mit je 130m2 Wohnfläche und 1 DG Wohnung mit 65m2 Wohnfläche. Dazu gibt es auf dem Grundstück 3 Garagen und 2 Stellplätze. Es sind keinerlei Arbeiten am Haus nötig.
Die Miete von 2 Wohnungen beträgt kalt 1300 Euro. In der anderen Wohnung wohnt derzeit mein Vater, der ab auswandern möchte. Danach wird diese ebenfalls für 700 kalt weitervermietet.
Das Haus wird für 230.000 Euro an den Sohn verkauft.
Bank schätzt den Wert des Hauses "über den Computer" auf 240.000 Euro und gewährt mir nur einen Kredit von 210.000 und lehnt zusätzliches Geld für Modernisierung ab.
Das kann doch nicht sein, immerhin zahle ich als Sohn nicht einmal Grunderwerbssteuer und dazu hat das Haus ein realistischen Wert von über 350-400.000 Euro laut Gutachter aus dem Jahr 2018.
Was soll ich am besten tun ?
LG
13 Antworten
Das kann doch nicht sein,
.
Ganz offensichtlich ist es so.
Du willst 100% Finanzierung haben. Ohne eigenes Kapital einzusetzen. Wundert Dich das wirklich ?
Hinzu willst Du noch Geld für Modernisierung.
Warum sollte eine Bank das finanzieren, was z.B. Dein Vater könnte ?
Mache doch mit ihm eine Ratenzahlung aus. Ihr seid doch Familie.
Warum soll die Bank dem einen Familienmitglied die Taschen füllen während sie von dem Anderen unsicher ist, das Geld - zumindest einen Teil davon - jemals wieder zu sehen ?
Wieso sollte ich denn Eigenkapital einbringen
(D/E)in selbstverständliches Argument ?
Ein ebensolches hat Deine Bank. Wenn das so sicher / einfach ist, warum suchst Du Dir keine andere Bank ?
mach ich ja. hab bei anderen Banken ebenfalls ein Termin. Jedoch war ich echt geschockt und dachte, ich frag mal andere nach deren Erfahrungen.
Vielleicht sammelst Du weitere Erfahrungen. Viel Erfolg
Due Grunderwerbsteuer würde aber ebenso wie die Notariaten NICHT finanziert u d müsste vom EK gedeckt werden
Du willst 100% Finanzierung haben. Ohne eigenes Kapital einzusetzen. Wundert Dich das wirklich ?
Ja. Ist komplett abgesichert und wir haben Strafzinsen.
Hinzu willst Du noch Geld für Modernisierung.
Ist wertsteigernd, also kein Problem.
Es könnte doch Gründe geben für die Versagung.
Ja. Ist komplett abgesichert
Ganz offensichtlich nicht.
Bank schätzt den Wert des Hauses "über den Computer" auf 240.000 Euro und gewährt mir nur einen Kredit von 210.000 und lehnt zusätzliches Geld für Modernisierung ab.
Ganz offensichtlich nicht.
dazu hat das Haus ein realistischen Wert von über 350-400.000 Euro laut Gutachter aus dem Jahr 2018
Geld für Modernisierung ab
Das würde den Wert steigern, also denkt die Bank, die Kosten der Modernisierung würden sich nicht rentieren?
und gewährt mir nur einen Kredit von 210.000
Mit dem Haus als Sicherheit. Den Rest kannst du ja so aufnehmen...
Das Haus verkaufen!
Aber dein Vater soll verkaufen, wegen der Spekulationsfrist.
Du schreibst:
Es sind keinerlei Arbeiten am Haus nötig.
danach heißt es jedoch:
gewährt mir nur einen Kredit von 210.000 und lehnt zusätzliches Geld für Modernisierung ab.
Um welche Art von Modernisierung handelt es sich?
Vielleicht solltest du dich da auch einmal bei der KfW umsehen.
Mit Modernisierung meine ich die Einfahrt zu bepflastern. Zurzeit ist Schotter drauf. und den Parkett Boden in 2 Wohnungen zu schleifen und zu lasieren.
Dafür sollten Eigenkapital oder Rücklagen des Vorbesitzer vorhanden sein. Dein Vater hat Mieten kassiert.
Und was soll das kosten???
30.000€??? Ne Einfahrt pflastern? Wie gross ist die? 300qm???
die Böden abschleifen lassen kostet je nach fläche etwa 25-30€ pro qm incl anschliessender verdiegelung... selbst wenn du also 200qm abschleifen lassen würdest, müsstest du mit ca 5-6000€ rechnen
plus Pi x Daumen 100€/qm für die Einfahrt (je nach gewähltem Stein auch teurer )
um also 30k platt zu machen müsstest du 240qm Einfahrt pflastern lassen
Du kannst noch bei einer anderen Bank fragen, oder bei einem Finanzierungsvermittler wie z.B. Interhyp. (Vielleicht gibt es dann auch bessere Konditionen für die Finanzierung.)
Oder wenn das nicht klappt, dann nimm halt den Kredit über die EUR 210.000 und einige dich mit deinem Vater über die Finanzierung der restlichen EUR 20.000. Also ein Privatkredit (richtig mit Vertrag und großzügigen Zinsen), so dass du deinem Vater das Geld über einige Jahre zurückzahlst.
Modernisieren musst du das Haus ja noch nicht sofort, oder? Modernisier es halt später.
Was denn nun? Erst sagst du;
Es sind keinerlei Arbeiten am Haus nötig.
dann willst du Geld zum renovieren haben:
und lehnt zusätzliches Geld für Modernisierung ab.
und da kein EK vorhanden ist, nimmt die Bank sich halt das Recht raus, jemandem kein Geld zu leihen!
erst recht nicht wenn das EINKOMMEN die Finanzierung auch bei mietausfall nicht sicherstellt
Was hat denn eine Modernisierung mit notwendigen Arbeiten zutun ?
Und wer sagt dass das Einkommen die Finanzierung nicht sicherstellt ? Bevor Sie Antworten lesen Sie doch bitte alles. Danke.
Ich habe alles gelesen und sage, wir erfahren nicht alles!
heutzutage sind die Immobilienpreise derart am boomen, da muss entweder die Schufa des Kaufinteressenten grottdnschlecht sein, oder die Lage der Immobilie am Ars*** der Welt liegen ... oder beides!
wenn dann noch kein Eigenkapital vorhanden ist, geben die meisten Banken halt kein geld
wobei mit 320qm Wohnfläche und 800qm Grundstück muss das ne Ruine sein, wenn die das nur mit 210k beleihen wollen!
ist da noch eine alte Grundschuld drauf?
wie gesagt... irgendwas stimmt da nicht!
da läge der qm Preis Wohnraum ja bei 656€.... wie gesagt, da stimmt was nicht
Mensch,meine Schufa ist gut. Ich habe nur einen Autokredit sonst gar nichts. Außerdem kamen wir nicht mal dazu. Er hat sich nur auf sein Computer und dem Wert des Hauses orientiert. eine SCHUFA Anfrage wurde gar nicht gestellt. Es ist ein schönes Haus. hohe Decken. großer garten.
Dann frage ich mich, warum du hier deine Zeit verschwendest und nicht sofort zur nächsten Bank gegangen bist!?denn DIESE Bank wird dir das Geld def. nicht geben!
Man benötigt Termine. Ich sammel hier nur Erfahrung. Mein nächster Termin ist Morgen. Dann werd ich sehen, was die nächste Bank sagt.
Also ich kann dir sagen, wie ICH meine Immobilien finanziere... ich gehe zu einem Vermittler (konkret ‚dr.klein‘ - aber es gibt auch andere ) dort vergleicht der duzende Anbieter und sagt mir sofort ob und zu welchen Konditionen ich das Geld bekomme...
und wie gesagt... 3k netto, keine sonstige Darlehen (außer dem Auto) und die lächerliche Kaufsumme von 240k (für 339qm Wohnfläche!) ... da muss es Gründe geben warum die nur so wenig rausrücken wollen!
was habt ihr denn für einen bodenrichtwert für die 800qm Grundstück?
Du weißt das jede angelehnte kreditanfrage deine Schufa verschlechtert?
P.s.:
es sollte ABgelehnte heißen... sorry
Eine Absage bei einer im Vergleich lächerlichen eher Summe schmälern deine Chancen bei anderen Banken gewaltig.
Das denke ich auch... und die GRÜNDE werden uns ja komplett vorenthalten...
ich hab ja selber schon ein paar Immobilien gekauft, kenne daher auch den derzeitigen Marktpreis -besonders in NRW-, ich weiß auch das es schwierige Charaktere im Bankenwesen gibt... aber letzten Endes verdient so ein Bänker mit Abschluss eines jeden finanzierungsvertrages eine ordentliche Provision... und je höher das Darlehen desto höher sein Bonus... aber wenn der geplatzte Finanzierungen ‚sammelt‘, ist der irgendwann seinen Job los, deshalb schauen die schon sehr genau hin, WIEVIEL und WEM sie das Geld der Bank geben... und deshalb gehe ich davon aus, das uns hier einige Fakten nicht mitgeteilt werden ...
aber wie auch immer: soll der Verkauf so stattfinden, gibt es exakt zwei Optionen:
- das Angebot über die 210k annehmen und die restsumme mit einem finanzuerungsvertrag zwischen Vater und Sohn fixieren - oder:
- andere Angebote einholen
Nun ist es auch so das sein Vorhaben (Plasterarbeiten) sich auch ohne Kredit finanzieren lassen müssten- für sowas bildet man Rücklagen oder verhandelt entsprechend beim Kaufpreis.
Für die gewünschte Summe steht sicher noch viel mehr an. Als Bankmitarbeiter würden auch bei mir die Alarmglocken läuten.
Mein Vater verkauft seiner Meinung nach das Haus weit weit unter Wert und die Kaufsumme ist für mich völlig in Ordnung. Ich kenne ja das Haus, indem ich aufgewachsen bin. Wie gesagt, es wurden keine besonderen persönlichen Fragen gestellt sondern nur auf das Haus geschaut.. die Garagen wären kaum was wert.. das Haus wäre zu alt..1949. Mein Vater hätte ne Grundschuld von 32000 Euro die ich ja auch übernehmen würde.Mein Vater hätte die Wohnungen für zu wenig Geld vermietet.. Mir wurde einfach jedes Detail schlecht geredet...
Grundschuld; aha, es kann sein, dass Diese vor Verkauf gelöscht werden muss, da wären wir bereits bei einem Kaufpreis von 262.000€. Die Grundschuld hat ein anderer Kreditgeber inne.
ohne Löschung oder Freigabe kein Verkauf möglich
dazu hat das Haus ein realistischen Wert von über 350-400.000 Euro laut Gutachter aus dem Jahr 2018.
für den Preis wirst niemals einen Käufer finden.
Neee. Ich war bei der selben Bank, bei der die Grundschuld existiert. Im Angebot der Bank ist die Übernahme dieser Grundschuld mit angegeben. Sprich 2 Darlehen auf mich. Ich darf nicht mal diese Grundschuld auf ein neues Darlehen packen.
aus dem Grund - Grundschuld mit Vorfälligkeitsentschädigung tilgen - andere Bank suchen. So bist an diese gebunden und die machen die Vorgaben; die kennen das Objekt bereits
Das ist unlogisch... bzw faktisch FALSCH
eine eingetragene Grundschuld die NICHT beansprucht ist ist eine Garantie für ein Darlehen in der eingetragenen höhe
wenn die GS also mit 30k eingetragen ist, hättest Sicherheiten i.h.v. 30k ... und den Rest würde dir die Bank gegen eine neue, höhere Grundschuld geben.
ich wiederhole mich:
entweder ‚vergisst‘ du uns etwas zu erzählen, was deine Kreditwürdigkeit massiv reduziert oder dein bänker wollte dir das Geld nicht geben oder hatte schlicht keine Ahnung
P.s.:
auf meinem (bezahlten ) Haus ist auch noch ne Grundschuld von 150k eingetragen... aber kein Darlehen anhängig - das könnte ich damit aber SOFORT bekommen! Eine Grundschuld muss also nix schlimmes sein!
So.. Danke für eure Meinung. Die nächste Bank hat die Finanzierung so akzeptiert wie ich mir vorgestellt habe. hab ein effektiv. jahreszins von 1,2 % für die gesamte Laufzeit bekommen. Die GS der anderen Bank wird problemlos übernommen bzw abgelöst. Hat alles super geklappt.
Wieso sollte ich denn Eigenkapital einbringen wenn die Nebenkosten grad mal bei 5000 Euro sind. Ich meine, jeder normale Verkauf an einen fremden wäre an einer Grunderwerbssteuer gebunden. Die meisten Hauskäufer können grad mal mit Ihrem Eigenkapital diese Kosten decken. Das fällt ja bei mir weg ?!