Untermieter verweigert Zugang zum Zimmer zwecks Neuvermietung und behauptet, er hätte Schreiben des Untervermieters nicht bekommen. Was tun?
Hallo liebe Leute,
Folgende Situation: Ich bin Hauptmieter in meiner Wohnung und habe das zweite Zimmer untervermietet. Ich habe Anfang des Monats schriftlich die fristgerechte ordentliche Kündigung zum 31.07. in Anwesenheit eines Zeugen ausgesprochen. Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB. Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung zum Monatsende zulässig sein.
Als "Vermieter" habe ich ihm nun Begehungen des Zimmers angekündigt, um es Interessierten zu zeigen. Laut Untermietvertrag muss dies mindestens zwei Werktage vorher geschehen. Kein Problem. Er hat jedoch an der hölzernen Zimmertür mit Schrauben einen Riegel angebracht, der in eine von ihm geschlagene Kerbe im Türrahmen einrasten soll und dann mit inem Vorhängeschloss abgeschlossen wird. Dadurch ist ein nur schwer zu behebender Schaden entstanden und dies war nicht das einzige Unding, das er sich seit seinem Einzug im März erlaubt hat.
Er wird wahrscheinlich leugnen, das Schreiben über die Ankündigung der Begehung bekommen zu haben. Ich habe zwar Kopien davon, aber in diesem Fall keinen Zeugen. Stattdessen ein Foto von dem Schreiben, das ich an seiner Zimmertür mittels Klebestreifen angebracht habe. Ich möchte auch nicht mehr mit ihm reden, weil er wie ein bockiger Teenager reagiert, er Märchen (um nicht zu sagen Lügengeschichten) erzählt und es deshalb eh keinen Sinn macht.
Was mache ich, wenn er mir und den Interessierten den Zugang verwehrt? Kann ich, wenn er nicht da sein sollte, das Schloss entfernen, ohne dass er mich wegen Hausfriedensbruch, wie er es schon angekündigt hatte, anzeigt?
Danke im Voraus für Eure Antworten. MfG, Marc
7 Antworten
Deine Kündigung gem. § 549 BGB düfte zu diesem Monatsende unwirksam sein, da der Vermieter die Mietsache des Untermieters überwiegend mit seinen Möbeln ausstatten muß und nicht die "Gemeinschaftsräume" - mit der Folge, daß Du nur gem. § 573 c BGB oder § 573 a BGB kündigen kannst.
In der Regel besteht an den Gemeinschaftsräumen nur ein Nutzungsrecht des Untermieters.
Für eine ordentliche Kündigung gem. § 573 c BGB benötigst Du als Vermieter einen berechtigten Kündigungsgrund, wie z.B. Eigenbedarf. Den Eigenbedarf mußt Du dann auch im Kündigungsschreiben begründen.
Falls Du keinen berechtigten Kündigungsgrund hast, kannst Du Deinem Untermieter ohne Angabe von Gründen gem. § 573 a BGB kündigen, dann müßtest Du allerdings Deine Kündigungsfrist - je nach Mietdauer - mind. von 3 auf 6 Monaten verlängern.
Er hat jedoch an der hölzernen Zimmertür mit Schrauben einen Riegel
angebracht, der in eine von ihm geschlagene Kerbe im Türrahmen einrasten soll und dann mit inem Vorhängeschloss abgeschlossen wird.
.Die baulichen Veränderungen an seiner Zimmertür muß er auf seine Kosten zurückbauen und den Ursprungszustand wiederherstellen. Da es sich um eine bauliche Veränderung handelte benötigte er hierfür auch Deine ausdrückliche Zustimmung.
Das Schloß kannst Du nicht in Eigenmacht entfernen.
Ebensowenig kann man ihn zwingen den Erhalt des Kündigungsschreibens schrifltich zu bestätigen.
Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB.
Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in
den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch
mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung
zum Monatsende zulässig sein.
Für die sehr kurze Kündigungsfrist zählt allein mit wessen Möbeln die Mietsache (das Zimmer) des Untermieters ausgestattet ist. Sind es keine oder fast keine von Dir, gilt das Zimmer als unmöbliert und das Mietrecht, vor allem der Mieterschutz, in vollem Umfang.
Heißt 1. Kündigungsfrist mindestens 3 Monate und 2. Du als Vermieter kannst nur aus rechtlich zulässigem Grund kündigen.
Folglich dürfte Deine Kündigung unwirksam sein und der Mieter muß Dich nicht in das Zimmer lassen. Jedenfalls nicht mit Mietinteressenten.
Es besteht nach wie vor eine hilfsweise fristgerechte Kündigung zum 01.10., die ich ihm mit der außerordentlichen fristlosen Kündigung im Juni übermittelt habe. Da er aber darauf reagiert und die Kaution bezahlt hat, ist die außerordentliche fristlose Kündigung unwirksam geworden. Das heißt, er hat das Schreiben erhalten. Die hilfsweise fristgerechte Kündigung besteht doch aber nach wie vor? Oder muss ich da etwa noch mehr Gründe angeben? Und da das Untermietverhältnis gekündigt ist, habe ich nach § 12.2. des Untermietvertrages das Recht zur Begehung des Zimmers, muss es aber mindestens zwei Werktage vorher angündigen, was ich auch getan habe.
Ups, ankündigen natürlich.
Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB und § 573c Nr. 3 BGB. Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung zum Monatsende zulässig sein.
Da irrst du. Die gemeinschaftlich genutzten Räume sind irrelevant. Hat er in seinem Zimmer seine eigenen Möbel? Dann gilt die 3-monatige Frist und du darfst auch nur mit einem der wenigen rechtlich zulässigen Gründe kündigen. Alternativ kannst du dich mit ihm auf einen Aufhebungsvertrag einigen, wenn er mitspielt.
Kann ich, wenn er nicht da sein sollte, das Schloss entfernen, ohne dass er mich wegen Hausfriedensbruch, wie er es schon angekündigt hatte, anzeigt?
Nein, das darfst du nicht. Zumal - wie oben erklärt - deine Kündigung unwirksam sein dürfte.
Bezieht sich diese Frage auf denselben Untermieter?
Da hast du doch schon genug Kündigungsgründe aufgelistet.
Genau um den geht es. Es ist eine extrem beschissene Situation hier und als ich den Riegel mal testweise für eine Minute leicht zugeschoben hatte, stand zwei Minuten später die Polizei bei mir in der Wohnung. Er wollte mich wegen "Freiheitsberaubung und Nötigung" anzeigen. Als ich ihn in einem klärenden Gespräch darauf angesprochen habe, sagte er, er wolle mir zeigen, dass er auch "anders könne" und ich ja jetzt bei der Polizei aktenkundig sei. Psychoterror.
Ich leide unter diesem Mitbewohner und ich bin derjenige, der alles begründen und nachweisen und ertragen muss? Weil ich "Vermieter" bin?
Da ich selbst in dieser Wohnung wohne und die komplette Einrichtung in
den Gemeinschaftsräumen ("Funktionsräumen") stelle, die er auch
mitbenutzt, wie es auch im Untermietvertrag steht, sollte die Kündigung
zum Monatsende zulässig sein.
Wen interessieren die Gemeinschaftsräume? Ist das vermietete Zimmer überwiegend mit von dir gestellten Möbeln ausgestattet?
Nein, das leider nicht. Ich hätte wohl im Untermietvertrag "das Untermietobjekt ist teilmöbliert" ankreuzen sollen. Das Zimmer, dass er allein nutzt ist unmöbliert. Zum Wohnraum gehört aber auch der ganze Rest, den er er ebenfalls mietet und den ich auch benutze.
Hier ein Auszug aus mietrecht.org: http://www.mietrecht.org/untervermietung/kuendigungsfristen-untermietvertrag/#a-Verkuerzte-Kuendigungsfrist-zum-15-d-Monats-zum-Monatsende
Der Hauptmieter als Vermieter kann in diesem Fall bis zum 15. eines Monats
zum Ablauf des gleichen Monats kündigen. Die Kündigung muss dem
Untermieter spätestens am 15. des Monats zugegangen sein. Diese
Kündigungsfrist gilt gleichermaßen auch für den Untermieter gegenüber
dem Hauptmieter als Vermieter.
Der Untermieter kann sich nicht auf
den Mieterschutz berufen (§ 549 II 2 BGB). Der Sinn besteht darin, dass
das Untermietverhältnis gleichzeitig Teil der vom Hauptmieter selbst
bewohnten Wohnung ist und dem Nutzungsrecht des Hauptmieters als
Vermieter Vorrang gegenüber dem Interesse des Untermieters am Erhalt
seines Lebensmittelpunktes eingeräumt wird.
Es ist halt einfach eine Qual mit diesem Individuum zusammen zu wohnen. Das er hier gegen Geld Gras an seine Freunde weitergibt, habe ich noch nicht erwähnt, aber nachweisen kann ich das halt auch nicht. Ich weiß es aber.
Ob die Gemeinschaftsräume mit deinen Möbeln ausgestattet sind, ist völlig wurscht. Die Räume hat er ja auch nicht gemietet, sondern hat dafür lediglich ein Nutzungsrecht. Für die Kündigungsfrist ist nur das von ihm gemietet Zimmer relevant. Das ist unmöbliert und damit hat er drei Monate Kündigungsfrist. Es war nicht notwendig den Auszug aus dem Mietrecht zu posten - es lässt sich deshalb trotzdem nicht auf dein Mietverhältnis anwenden.
Um nicht alles doppelt zu posten, verweise ich auf die Antworten von anitari, nemesis und DarthMario.
Ich berufe mich dabei auf § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Der bezieht sich aber nicht auf Ausstattungen der Gemeinschaftsräume, sondern auf die Mietsache, bzw. das Zimmer an sich.
Wenn ich dem Zimmer also nicht mindestens ein Bett und ein Schrank zur Verfügung gestellt wurde, ist die Kündigung unwirksam.
Was mache ich, wenn er mir und den Interessierten den Zugang verwehrt?
Mag übertrieben klingen, aber die einzige Möglichkeit wäre es, eine einstweilige Verfügung vor Gericht zu erwirken, wenn er sich weigert.
Das Zimmer darfst Du definitiv nicht ohne seine Zustimmung betreten. Er ist Besitzer der Mietsache.
Und ich vermute mal, dass der Mieter das auch weiß - im Gegensatz zum Vermieter. Warum sollte er bei einer unwirksamen Kündigung Zugang zum Zimmer ermöglichen - auch noch mit Interessenten?