Übernahme Haus der Eltern

5 Antworten

Das Ganze hinkt. Wie newcomer schon richtig schrieb kann man Ihren Eltern nur raten auf einem eingetragenen Wohnrecht zu bestehen, für den Fall, das mal was schief geht.

Die Sache mit Miete und Abzug der zinsen für eine Wohnung klappt auch nicht, denn unter Verwandten gilt es als Eigennutzung und es müßte ausserdem eine Abgeschlossenheitserklärung gemacht werden und die Sache mit der Aufteilung würde bei der Vertragsgestaltung "Vermietete Wohnung gekauft und fast gleichzeitig die eigengenutzte geschenkt" an 42 AO , Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten scheitern.

Investieren Sie mal 100,- bis 150,- Euro und lassen sich, mit tragfähigen Unterlagen beim Steuerberater beraten. Es gibt da nämlich schon interessante Aspekte. Aber auch noch Lücken in der Sachverhaltsdarstellung.

ich denke da liegste etwas verkehrt da mein Gefühl sagt das passt so nicht. Erst mal müssen deine Eltern das wirklich wollen sprich Miete für eine Wohnung bezahlen die ihnen eigendlich gehört. Zum anderen wird bei nahen Verwandten steuermäßig auch nicht so funktionieren. Wie willste z.B. diese Summen bei Schenkungs- und Grunderwerbssteuer vorbeischleusen ?

was ist wenn deine Eltern nur verkaufen nachdem du ihnen Wohnrecht eingeräumt hast ? Würden sie das nicht machen könntest du sie eines Tages vor die Türe setzen. Wenn sie Wohnrecht haben kann es auch sein dass sie keine Miete bezahlen müssen sondern nur Nebenkosten. Dann musst du alles andere finanzieren

Vielen Dank für eure schnellen Antworten!

Beim Steuerberater habe ich Ende der Woche einen Termin, aber grundsätzlich möchte ich mich gerne zuvor selbst mit der Materie beschäftigen um alles besser zu verstehen, daher meine Frage an euch.

@Newcomer: Nach meinem Verständnis fällt keine Grunderwerbssteuer an, da es sich um einen Verkauf an Kinder (direktes Verwandtschaftsverhältnis) handelt. Schenkungssteuer fällt nicht an, da die Freibeträge noch deutlich höher sind...

@ Teresamaria: Das mit der Teilungserklärung habe ich auch schon gelesen. Aus welchem Grund denkst du dies wäre schwierig? Das Haus besitzt ein Treppenhaus und jede Wohnung einen separaten Eingang...

@wfwbinder: Da meine Etlern aktuell monatlich Abtrag zahlen (eben für diese 90.000€), wäre es für sie kein Problem den gleichen Betrag als Miete zu zahlen. Für sie würde sich in dem Fall finanziell nichts ändern, im Gegenteil, ich würde sie ja an den Vorteilen die ich habe (Steuerersparnis) teilhaben lassen, z.B. in dem ich in das Haus investiere (die Fenster müssen z.B. komplett erneuert werden). Was mich stutzig macht ist dein Kommentar zum Thema "Missbrauch steuerlicher Gestaltungsmöglichkeiten"... da kommt es vermutlich auf die Argumentation an...mhhh

Aber sonst im Großen und Ganzen sehe ich aus Euren Antworten noch keine "NoGo s"...

Also das mit dem OG schenken und UG EG und Grundstück abkaufen, das funktioniert so nicht. Dazu bräuchtest du vorher eine Teilungserklärung für das Haus. Müsste beim Notar durch deine Eltern gemacht werden. Ziemlich schwierig.

Bevor ich hier anfange zu spekulieren, wie das am Besten geht, sag ich dir nur eins. Ab zum Steuerberater. Bei Hausübergaben oder Käufen oder was auch immer ist das das allerwichtigste. Nur so können Fehler vermieden werden, die dich über Jahre gesehen 10.000de von Euro kosten.

  1. Diese ganzen Überlegungen sind zwar ausgesprochen konkret sprengen aber hier auf der einen Seite den Rahmen für Antworten, sind aber für ein Gutachten wieder nicht genau genug.
  2. Es wurde das Wohnrecht angesprochen. Wenn Eltern sich damit begnügen sollten sie sich nicht wundern, wenn sie irgendwann ohne was dastehen. Ein Wohnrecht ist nämlich kein Nießbrauch.

Das bedeutet: Gehen die Eltern einmal in ein Altenheim, dann haben sie keine Möglichkeit mehr die Wohnung zu verwerten. Das könnte auch in Form einer Vermietung passieren. Es ist auch bei einem Wohnrecht so, dass man es schneller aushebeln kann.

  1. Bei den Umbaumaßnahmen der EG-Wohnung, die sind wahrscheinlich damals nicht vertraglich geregelt worden. Nur ist die Frage in wie weit damals tatsächlich eine Schenkung an die Eltern gegangen ist. Und ob der derzeitige Wert dadurch überhaupt beeinflusst ist. Denn der Anteil der Schönheitsaufwendungen geht beispielsweise nicht über.

  2. Gibt es für das Haus Abgeschlossenheitserklärungen? Sonst können die Eltern gar nicht schenken, sondern einen ideellen Anteil.

Fazit: Die Überlegungen sind auf der einen Seite zu konkret und auf der anderen Seite nicht ausreichend genug. Gerade wegen der Auswirkungen und die Verteilung der Anschaffungskosten ergeben sich enorme steuerliche Auswirkungen.

Die Vermietung würde ich als Finanzamt so nicht akzeptieren. Aber ich bin nicht das Finanzamt. Es riecht hier nicht nur nach Gestaltungsmissbrauch in meiner Nase, dass ist schon mehr. Die Einkünfte der Eltern sind nicht hoch genug um Steuern zu sparen, darum scharrt das Kind mit den Hufen.

Außerdem sind Teile auf Pump. Besteht die Absicherung gegenüber der Bank lediglich aus Gebäude und Einkommen, würde ich mir als Elternteil sehr genau überlegen ob ich das akzeptiere. Schließlich ist Überschuldungsgrund Nummer 1 die Arbeitslosigkeit.

Bei dem ganzen sind so viele Interessen im Spiel. Hier sollten die Parteien mit Rechtsanwälten und Steuerberatern am Tisch sitzen. Schließlich ist gut gemeint meistens schlecht gemacht.

Übrigens sollte in dem Fall des Übergangs egal in welcher Form eine Heimfall-Klausel in den Vertrag. Das sollte nicht nur für den Fall der Insolvenz gelten, sondern auch für andere Fälle wie den Verkauf.

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