Türdurchbruch ETW nach draußen?

5 Antworten

Bevor Sie auch nur einen Euro in die Beurteilung durch eine Fachmann investieren, brauchen Sie im Hinblick auf die bauliche äußere Veränderung des Gebäudes zwingend einen allstimmigen Beschluß der Gemeinschaft; nur ein solcher wäre nicht erfolgreich anfechtbar. Darüber hinaus ist im Hinblick auf die Änderung der Abgeschlossenheitserklärung und das veränderte genehmigte äußere Bild des Gebäudes ein genehmigungsfähiger Bauantrag an die zuständige Behörde zu richten. Die neue Abgeschlossenheitserklärung muß von allen genehmigt notariell beurkundet werden! - Am einfachsten wäre es, das ganze schnell wieder zu vergessen; es sei denn, Sie hoffen auf Ihr Glück und haben einen langen finanziellen Atem, sowie einen noch längeren Geduldsfaden!?!

Durch diese Maßnahme wird - gemäß den Bedingungen in meiner Kommune - die Abgeschlossenheit weder geändert noch gefährdet. Eine Änderung wäre wohl nicht nötig. Aber sollte in der Tat vorab geprüft werden.

Da die Änderung sich wohl in Richtung Innenhof bewegt, von der öffentlichen Straße aus nicht sichtbar ist, wäre wohl kein Bauantrag zu stellen. So die Aussage in meiner Kommune von dem Eigentümer, der dies hier machen wollte. Kann woanders aber anders sein.

@chriskmuc

Das mit der Abgeschlossenheit wird zumindestens vom LG München I - nicht so eng gesehen. Der Sachverhalt ist zwar ein anderer - aber der Austausch eines Fensters durch eine Tür - sollte an der Abgeschlossenheit einer Wohnung nichts ändern.

+++++++++++++++++ Bauliche Veränderung bewirkt keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum eine bauliche Veränderung eines Treppenhauses und Abtrennung eines Flurbereichs bewirkt nicht, dass Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt wird. Dies stellte das Oberlandesgericht München im März 2014 klar. Ein Wohnungseigentümer einer im Dachgeschoß gelegenen Eigentumswohnung beabsichtigte diese baulich umzugestalten. Die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erteilten mehrheitlich ihre Zustimmung zur Verlegung der Eingangstür in den Treppenbereich zwischen dem zweiten Obergeschoß und dem Dachgeschoß. Hierdurch wäre dieser Bereich räumlich der Eigentumswohnung zugeordnet worden und für die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr nutzbar gewesen. Aus diesem Grund sollte zu Gunsten des begünstigten Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt verweigerte jedoch die Eintragung des Sondernutzungsrechts. Das Grundbuchamt hatte Bedenken wegen Aufhebung der Abgeschlossenheit der Eigentumswohnung geäußert, da nun Gemeinschaftsflächen dieser zugeordnet würden. Der zuständige Sachbearbeiter war der Ansicht, dass die gewollte Änderung der Teilungserklärung sich nur durch Einbezug bisherigen Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum erreichen lasse. Zudem würde der an das Treppenhaus angrenzende Wohnraum durch die Einbeziehung der Treppe in die Wohnung dann teils in Sonder- und teils im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Anteile könnten jedoch nicht mehr genau ermittelt werden. Das Oberlandesgericht in München wies darauf hin, dass Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Wohneigentumsanlage nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan genau abgegrenzt seien. Danach gehörte das Treppenhaus bis zu der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung zum Gemeinschaftseigentum. Weicht eine bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab, so wird Sondereigentum von gemeinschaftlichem Eigentum nach wie vor durch den zum Grundbuchinhalt gewordenen Aufteilungsplan abgegrenzt. Die bauliche Einbeziehung der Treppe, die im gemeinschaftlichem Eigentum stand, in die Eigentumswohnung konnte kein weiteres Sondereigentum entstehen lassen. Nach wie vor ließ sich das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum durch eine zumindest "gedachte Linie" trennen. Der nachträgliche Wegfall der Abgeschlossenheit von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum berührte den Bestand und Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums ebenfalls nicht. Das Gericht wies das Grundbuchamt deshalb an, die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts vorzunehmen (OLG München, Beschluss v. 31.03.14, Az. 34 Wx 3/14).

@chriskmuc

Die Entfernung einer Fensterbrüstung ist in keiner Landesbauordnung mehr baugenehmigungspflichtig und folglich bedarf es auch keines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.

Und der Eingriff in Gemeinschaftseigentum, wozu immer die Außenwände gehören, bedarf immer der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ob die Verweigerung im Falle einer Klage Bestand hat kommt auf den Einzelfall an.

Auf die Abgeschlossenheitserklärung kommt es dabei nicht an; die wird durch den Wanddurchbruch nach außen nicht berührt.

Ich fürchte, dies wird so nichts. Warum sollte auch ein ET auf die Nutzung des Gartens in diesem Bereich verzichten? Wer trägt die Kosten und Lasten für die erhöhte Abnutzung im Gartenteil, wenn ein einzelner ET dafür verantwortlich ist (Gartenwegplatten, Rasenfläche, etc.)? Ich kann mir die Zustimmung nicht vorstellen. Viel Glück.

Ich will lediglich eine Tür zum Garten und nicht einen Teil des Gartens, deshalb kann ich Deine Aussage nicht ganz nachvollziehen.

@Popey1978

Das verstehe ich nun nicht. Eine Tür, ohne daß diese benutzt wird? Glaube ich nicht. Wenn eine Tür, wird diese auch genutzt und die anderen ET sind damit eingeschränkt in der Nutzung ihres Gartens. Doch ganz einfach. Und höhere Kosten für Pflegemehraufwand durch die zusätzlichen Nutzung wird ja auch kommen, oder?

@schleudermaxe

Mir war nicht bewusst, dass das Nutzungsverhalten des Gartens vertraglich oder gesetzlich geregelt ist und dass damit auch verbunden ist, wie ich den Garten betrete???

Gibt es hierzu entsprechende Lektüre derer ich mich bedienen kann und die meinen geistigen Horizont erweitern!?

@Popey1978

... aber ET bist Du schon, oder? Dann werfe nur einen kleinen Blick in die TE und gut ist. Und wenn ich Kosten und Lasten zu wuppen habe, aber eben nicht überall das gemeinschaftliche ET nutzen darf, bin ich von so eine Forderung befreit. Alles doch ganz einfach und vor Deiner Tür steht dann mein Tisch und mein Stuhl und dann können wir sehen, wer aufstehen muß und wer nicht. Ich nicht, wetten?

@schleudermaxe

Ok, ich versuche Deinen Gedankengang mal nachzuvollziehen.

Also, wir setzen uns alle nett auf einer ET-Versammlung zusammen und stimmen u.a. darüber ab, ob der nette Nachbar von nebenan, in diesem Falle also ich, ein Loch in seine Wand für einen Zugang zum Garten hauen darf.

Wir sagen alle ja, da wir kein Problem darin sehen, aber trotzdem beharren wir darauf ab sofort unsere Tische, Bänke und Stühle genau vor diese Türe zu platzieren.

Finde den Fehler!?

@Popey1978

Gerne, es ist nicht seine Wand und nett zusammensetzen allermeist nur bis zum ersten Verkauf, wetten?

So einfach ist das nicht.

  1. Du brauchst keine Beurteilung durch einen Fachmann, sondern eine konkrete Beschreibung der Ausführung durch einen Fachmann.
  2. Die Baupläne müssen entsprechend geändert und vom Bauamt werden, also auf zum Architekten.
  3. Alle Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen deinem Vorhaben zustimmen. Stimmt auch nur einer mit Nein, enthält sich einer oder nimmt gar nicht erst an der Abstimmung teil, ist der Beschluss und damit dein Vorhaben gescheitert.
  4. Es müssen auch einige Dinge darüber hinaus beachtet werden, nämlich so Fragen wie:
  • Wer trägt die künftigen Kosten der Instandhaltung /-setzung der Tür (Änderung der Gemeinschaftsordnung, Notar und Grundbuch)
  • Liegt eine übermäßige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Garten) vor?
  • Wie häufig soll die Tür genutzt werden, muss ggf. ein Weg angelegt werden, oder eine Treppe? usw.

Mein Rat: Besprich dein Vorhaben erst einmal im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung mit deinen Miteigentümern, bevor du unnötig Aufwand hast und es am Ende dann doch scheitert.

Der Türdurchbruch muss baurechtlich zulässig sein; eine Baugenehmigung brauchst Du nicht, musst aber alle Bauvorschriften beachten.

Dann brauchst Du die mehrheitliche Zustimmung aller Eigentümer. Und die Zustimmung zur Sondernutzung der vor der Tür liegenden Gemeinschaftsfläche. Diese Sondernutzung muss notariell beglaubigt werden.

Dann lies Dir mal den §22 WEG durch! Wenn sich auch nur EIN Eigentümer dadurch "um seine Rechte durch diese Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird" - dann wird nichts daraus! Und das wird von den Gerichten oftmals sehr großzügig ausgelegt.

Der Fragesteller schreibt nicht, dass er eine Sondernutzung will. Oftmals ist es halt bequemer vor allem im Sommer mal schnell in den Innenhof zu gelangen - da dort ggf. während des Sommers geduldete Stühle/Bänke/Tische stehen - so wie bei uns. Aber bei uns wird auch darauf geachtet, dass im Herbst alles wieder verschwindet - und eben keiner seinen "Claim" auf Gemeinschaftsfläche errichtet.

@chriskmuc

Die Beseitigung der Fensterbrüstung und der Ersatz durch eine Tür bedarf nur eines Mehrheitsbeschlusses. Die Sondernutzung bedarf der Zustimmung aller Eigentümer. Und ohne Sondernutzungsrecht für die Fläche vor der Tür geht es nicht.

@Seehausen

Gibt es dazu eine Urteil?

Ach, da machst Du ja eine Einschränkung. Natürlich, wenn ich vor der "potentiellen" Tür ein Sondernutzungsrecht an der Fläche habe bzw. eingeräumt bekommen habe, dann sieht die Sache wohl anders aus.

Aber ich gehe davon aus, dass kein Sondernutzungsrecht besteht und auch nicht angestrebt wird - da es wohl auch nicht zu einem allstimmigen Beschuss kommen wird.

Daher ist eine einfache Mehrheit ausreichend, wenn kein ander begründen will bzw. kann, dass es Ihn stört.

@chriskmuc

Also, ich strebe kein Sondernutzungsrecht für die angrenzende Fläche an. Ich möchte lediglich meinem Sohn die Möglichkeit geben, den Garten, ohne den Umweg durch den Keller, betreten zu können.

@Popey1978

dann gilt, was ich geschrieben habe. Stell Dich mit den Nachbarn gut. Frage vorab sehr höflich. Lass Dir etwas Zeit - nicht's über das Knie brechen. Ggf. am Schluss - vor der ETV - sich dies auch noch schriftlich geben lassen.

@chriskmuc

Was hat das mit "Nachbarn" zu tun? Hier geht es um Bau- und Wohnungseigentumsrecht. Und wenn man von seinem Eigentum aus Gemeinschaftseigentum betreten will benutzt man es. Und das geht nur mit Sondernutzungsrecht. Und das bekommt man nur nach einstimmigem Beschluss aller Eigentümer. So einfach ist das, auch wenn man sich selber etwas anderes zurechtbiegen will.

@Seehausen

Sorry - mit Nachbarn, meinte ich natürlich die anderen Miteigentümer in der Wohnanlage.

Wenn ich meine Wohnngstür verlasse, betrete ich auch das Gemeinschaftseigentum "Treppenhaus" - daran habe ich kein "Sondernutzungsrecht" - au weia, darf ich jetzt nur über das Fenster ins Freie gehen?

Sorry - etwas Sarkasmus.

Aber Du verwechseltst wohl "Sondernutzungsrecht" und "Gebrauch des Gemeinschaftseigentum" - das hat, mit der Art des Betretens erstmal wohl nichts zu tun.

Auf einer Fläche mit Sondernutzungsrechten, darf ich im gewissen Rahmen Änderungen vornehmen, was am Gemeinschaftseigentum nicht möglich ist. Das hat doch mit der Art des Betretens nichts zu tun.

@Seehausen

Wie stellt sich der Sachverhalt denn dar, wenn die Teilungserklärung vier voneinander unabhängige Objekte zusammenführt (24 Wohnungen), die Fläche jedoch unmittelbar lediglich sechs Parteien (Wohneinheiten) beträfe?

Die Eigentümergemeinschaft besteht grundsätzlich aus 24 Wohneinheiten, die in zwei unabhängige Gebäudekomplexe aufzuteilen sind (12 + 12) und hier jeweils wiederum hälftig pro Gebäudekomplex (6 + 6).

@Popey1978

Das ist erstmal egal. Untergemeinschaften gibt es wohl nicht. Wenn alle anderen Beschlüsse immer gemeinsam beschlossen werden, dann gilt das auch für diesen Fall. Auch wenn ggf. Eigentümer von anderen Häusern, "Deinen" Garten-(anteil) ggf. nicht einsehen oder ggf. auch gar nicht betreten können, da ggf. ein anderer Schliesskreis vorhanden ist.

Allerdings haben diese dann es eben auch sehr schwer begründen zu können, warum Sie dagegen sind.

Wenn regelmässig ca. 20 Eigentümer anwesend bzw. vertreten sind, dann brauchst Du mind. 11 JA-Sager. Und wie gesagt, am wichtigsten sind die Eigentümer in unmittelbarer Nähe! Wenn einer von denen NEIN sagt - dann kannst Du es vergessen. Ansonsten, musst Du die einfache Mehrheit schaffen und den Verwalter überzeugen. Da Du davon ausgehen musst, das der Verwalter in der ETV, gegen Dein Vorhaben Stimmung machen wird. Da er i. d. R. keinen Ärger haben will. Bzw. wenn jemand vom Beirat auch dagegen ist, ist es auch schwer, auch diese Miteigentümer solltest Du von vornherein einbeziehen und Ihr "Wohlwollen" Dir sichern.

Wenn das Kind mal in den Brunnen gefallen ist, kannst Du es in der Regel auch vergessen.

@chriskmuc

Die Gemeinschaft nach WEG wird vom Verwalter vertreten, der aber dazu eindeutige Beschlüsse der Eigentümerversammlung braucht. Und diese Beschlüsse müssen bei Veränderung des Gemeinschaftseigentums (z.B. tragende Wände) mehrheitlich und bei Gewährung eines Sondernutzungsrechts einstimmig erfolgen. Und wenn die Gemeinschaftsflächen als Zugang zum Sondereigentum ausgewiesen sind bedarf es keiner Sondernutzung. Wenn aber vor eine Tür aus dem Sondereigentum nur in den gemeinschaftlichen Garten führt nutzt der Eigentümer die Gemeinschaftsfläche nur für sich. Dazu braucht er ein Sondernutzungsrecht, das er nur bekommt, wenn die Gemeinschaft... siehe oben.

@Popey1978
Möglichkeit geben, den Garten, ohne den Umweg durch den Keller, betreten zu können.

und was ist das anderes als ein Sondernutzungsrecht????

Vielen Dank für Deine Rückmeldung.

Du scheinst Du zu wissen, wovon Du sprichst.

Welchem Personenkreis obliegt die Beurteilung zur Durchführung (machbar oder nicht?) einer solchen Maßnahme? Ich denke nicht, dass ich einen beliebigen Handwerker damit beauftragen kann, oder?

Ich mache mir um die fachliche Beurteilung der Statik Gedanken...

@Popey1978

Die technische Beurteilung ist unproblematisch, wenn der Sturz nicht verändert wird. Wenn vor der Fensterbrüstung ein Heizkörper liegt muss die Heizung umgebaut werden. Dazu brauchst Du einen Heizungsinstallateur, für den Türeinbau reicht ein Fensterbauer oder Bauschreiner. Wenn der Sturz verändert werden soll brauchst Du einen Statiker.

Dann brauchst Du die mehrheitliche Zustimmung aller Eigentümer.

Nee, du brauchst die Zustimmung aller Wohnungseigentümer (§ 22 Abs. 1 WEG). Eine Enthaltung oder nicht abgegebene Stimme und der Beschluss ist gescheitert.

@Immofachwirt

Hier geht es nicht um Modernisierung oder Instandsetzung, sondern um Veränderung des Gemeinschaftseigentums durch einen Eigentümer auf seine Kosten. Da greift nur § 22 Abs. 1 WEG, weshalb die sonstigen Eigentümer nur den Nachweis der ordnungsgemäßen Ausführung verlangen können. Ist selbst durch Urteile des BGH mehrfach bestätigt.

Ein Architekt informiert auch über alle Genehmigungen

Bestimmt sogar...

Für so was braucht man keinen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser

@Seehausen

Na den brauchen Sie schon! Immerhin wird die ehemals genehmigte bauliche Ansicht der Gebäudeseite verändert! Über den Rest lohnt sich erst garnicht weiter aus rein WEG-rechtliche Gründen nachzudenken; das funktioniert aus den unterschiedlichsten Gründen hinten und vorne nicht!

@schelm1

Die Entfernung einer Fensterbrüstung ist in keiner Landesbauordnung mehr baugenehmigungspflichtig und folglich bedarf es auch keines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.

Und der Eingriff in Gemeinschaftseigentum, wozu immer die Außenwände gehören, bedarf immer der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ob die Verweigerung im Falle einer Klage Bestand hat kommt auf den Einzelfall an.

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