Türdurchbruch ETW nach draußen?
Liebe Community.
Meine Frau und ich sind Eigentümer einer Erdgeschosswohnung in einem Mehrfamilienhaus (6 Parteien).
Wir spielen mit dem Gedanken, die Küche um einen Durchbruch (Tür ersetzt Fenster) in den Garten (Rückseite des Hauses; Gemeinschaftseigentum) zu versehen.
Meinem Verständnis nach wäre nachfolgendes zu tun:
- Beurteilung durch Fachmann/Architekten ob möglich (Statik)
- Genehmigung Eigentümergemeinschaft (einstimmig oder Mehrheit???)
Bedarf es einer zusätzlichen amtlichen Genehmigung?
Habt ganz recht herzlichen Dank im Voraus.
6 Antworten
So einfach ist das nicht.
- Du brauchst keine Beurteilung durch einen Fachmann, sondern eine konkrete Beschreibung der Ausführung durch einen Fachmann.
- Die Baupläne müssen entsprechend geändert und vom Bauamt werden, also auf zum Architekten.
- Alle Wohnungseigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft müssen deinem Vorhaben zustimmen. Stimmt auch nur einer mit Nein, enthält sich einer oder nimmt gar nicht erst an der Abstimmung teil, ist der Beschluss und damit dein Vorhaben gescheitert.
- Es müssen auch einige Dinge darüber hinaus beachtet werden, nämlich so Fragen wie:
- Wer trägt die künftigen Kosten der Instandhaltung /-setzung der Tür (Änderung der Gemeinschaftsordnung, Notar und Grundbuch)
- Liegt eine übermäßige Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums (Garten) vor?
- Wie häufig soll die Tür genutzt werden, muss ggf. ein Weg angelegt werden, oder eine Treppe? usw.
Mein Rat: Besprich dein Vorhaben erst einmal im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung mit deinen Miteigentümern, bevor du unnötig Aufwand hast und es am Ende dann doch scheitert.
Ich fürchte, dies wird so nichts. Warum sollte auch ein ET auf die Nutzung des Gartens in diesem Bereich verzichten? Wer trägt die Kosten und Lasten für die erhöhte Abnutzung im Gartenteil, wenn ein einzelner ET dafür verantwortlich ist (Gartenwegplatten, Rasenfläche, etc.)? Ich kann mir die Zustimmung nicht vorstellen. Viel Glück.
Das verstehe ich nun nicht. Eine Tür, ohne daß diese benutzt wird? Glaube ich nicht. Wenn eine Tür, wird diese auch genutzt und die anderen ET sind damit eingeschränkt in der Nutzung ihres Gartens. Doch ganz einfach. Und höhere Kosten für Pflegemehraufwand durch die zusätzlichen Nutzung wird ja auch kommen, oder?
Mir war nicht bewusst, dass das Nutzungsverhalten des Gartens vertraglich oder gesetzlich geregelt ist und dass damit auch verbunden ist, wie ich den Garten betrete???
Gibt es hierzu entsprechende Lektüre derer ich mich bedienen kann und die meinen geistigen Horizont erweitern!?
... aber ET bist Du schon, oder? Dann werfe nur einen kleinen Blick in die TE und gut ist. Und wenn ich Kosten und Lasten zu wuppen habe, aber eben nicht überall das gemeinschaftliche ET nutzen darf, bin ich von so eine Forderung befreit. Alles doch ganz einfach und vor Deiner Tür steht dann mein Tisch und mein Stuhl und dann können wir sehen, wer aufstehen muß und wer nicht. Ich nicht, wetten?
Ok, ich versuche Deinen Gedankengang mal nachzuvollziehen.
Also, wir setzen uns alle nett auf einer ET-Versammlung zusammen und stimmen u.a. darüber ab, ob der nette Nachbar von nebenan, in diesem Falle also ich, ein Loch in seine Wand für einen Zugang zum Garten hauen darf.
Wir sagen alle ja, da wir kein Problem darin sehen, aber trotzdem beharren wir darauf ab sofort unsere Tische, Bänke und Stühle genau vor diese Türe zu platzieren.
Finde den Fehler!?
Gerne, es ist nicht seine Wand und nett zusammensetzen allermeist nur bis zum ersten Verkauf, wetten?
Ein Architekt informiert auch über alle Genehmigungen
Bestimmt sogar...
Für so was braucht man keinen bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser
Na den brauchen Sie schon! Immerhin wird die ehemals genehmigte bauliche Ansicht der Gebäudeseite verändert! Über den Rest lohnt sich erst garnicht weiter aus rein WEG-rechtliche Gründen nachzudenken; das funktioniert aus den unterschiedlichsten Gründen hinten und vorne nicht!
Die Entfernung einer Fensterbrüstung ist in keiner Landesbauordnung mehr baugenehmigungspflichtig und folglich bedarf es auch keines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.
Und der Eingriff in Gemeinschaftseigentum, wozu immer die Außenwände gehören, bedarf immer der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ob die Verweigerung im Falle einer Klage Bestand hat kommt auf den Einzelfall an.
Bevor Sie auch nur einen Euro in die Beurteilung durch eine Fachmann investieren, brauchen Sie im Hinblick auf die bauliche äußere Veränderung des Gebäudes zwingend einen allstimmigen Beschluß der Gemeinschaft; nur ein solcher wäre nicht erfolgreich anfechtbar. Darüber hinaus ist im Hinblick auf die Änderung der Abgeschlossenheitserklärung und das veränderte genehmigte äußere Bild des Gebäudes ein genehmigungsfähiger Bauantrag an die zuständige Behörde zu richten. Die neue Abgeschlossenheitserklärung muß von allen genehmigt notariell beurkundet werden! - Am einfachsten wäre es, das ganze schnell wieder zu vergessen; es sei denn, Sie hoffen auf Ihr Glück und haben einen langen finanziellen Atem, sowie einen noch längeren Geduldsfaden!?!
Durch diese Maßnahme wird - gemäß den Bedingungen in meiner Kommune - die Abgeschlossenheit weder geändert noch gefährdet. Eine Änderung wäre wohl nicht nötig. Aber sollte in der Tat vorab geprüft werden.
Da die Änderung sich wohl in Richtung Innenhof bewegt, von der öffentlichen Straße aus nicht sichtbar ist, wäre wohl kein Bauantrag zu stellen. So die Aussage in meiner Kommune von dem Eigentümer, der dies hier machen wollte. Kann woanders aber anders sein.
Das mit der Abgeschlossenheit wird zumindestens vom LG München I - nicht so eng gesehen. Der Sachverhalt ist zwar ein anderer - aber der Austausch eines Fensters durch eine Tür - sollte an der Abgeschlossenheit einer Wohnung nichts ändern.
+++++++++++++++++ Bauliche Veränderung bewirkt keine Umwandlung von Gemeinschaftseigentum eine bauliche Veränderung eines Treppenhauses und Abtrennung eines Flurbereichs bewirkt nicht, dass Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum umgewandelt wird. Dies stellte das Oberlandesgericht München im März 2014 klar. Ein Wohnungseigentümer einer im Dachgeschoß gelegenen Eigentumswohnung beabsichtigte diese baulich umzugestalten. Die übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erteilten mehrheitlich ihre Zustimmung zur Verlegung der Eingangstür in den Treppenbereich zwischen dem zweiten Obergeschoß und dem Dachgeschoß. Hierdurch wäre dieser Bereich räumlich der Eigentumswohnung zugeordnet worden und für die übrigen Wohnungseigentümer nicht mehr nutzbar gewesen. Aus diesem Grund sollte zu Gunsten des begünstigten Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen werden. Das Grundbuchamt verweigerte jedoch die Eintragung des Sondernutzungsrechts. Das Grundbuchamt hatte Bedenken wegen Aufhebung der Abgeschlossenheit der Eigentumswohnung geäußert, da nun Gemeinschaftsflächen dieser zugeordnet würden. Der zuständige Sachbearbeiter war der Ansicht, dass die gewollte Änderung der Teilungserklärung sich nur durch Einbezug bisherigen Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum erreichen lasse. Zudem würde der an das Treppenhaus angrenzende Wohnraum durch die Einbeziehung der Treppe in die Wohnung dann teils in Sonder- und teils im Gemeinschaftseigentum stehen. Die Anteile könnten jedoch nicht mehr genau ermittelt werden. Das Oberlandesgericht in München wies darauf hin, dass Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum in der Wohneigentumsanlage nach der im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung in Verbindung mit dem Aufteilungsplan genau abgegrenzt seien. Danach gehörte das Treppenhaus bis zu der im Dachgeschoß gelegenen Wohnung zum Gemeinschaftseigentum. Weicht eine bauliche Ausführung vom Aufteilungsplan ab, so wird Sondereigentum von gemeinschaftlichem Eigentum nach wie vor durch den zum Grundbuchinhalt gewordenen Aufteilungsplan abgegrenzt. Die bauliche Einbeziehung der Treppe, die im gemeinschaftlichem Eigentum stand, in die Eigentumswohnung konnte kein weiteres Sondereigentum entstehen lassen. Nach wie vor ließ sich das Sondereigentum vom Gemeinschaftseigentum durch eine zumindest "gedachte Linie" trennen. Der nachträgliche Wegfall der Abgeschlossenheit von Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum berührte den Bestand und Umfang des in der Teilungserklärung ausgestalteten Wohnungseigentums ebenfalls nicht. Das Gericht wies das Grundbuchamt deshalb an, die beantragte Eintragung des Sondernutzungsrechts vorzunehmen (OLG München, Beschluss v. 31.03.14, Az. 34 Wx 3/14).
Die Entfernung einer Fensterbrüstung ist in keiner Landesbauordnung mehr baugenehmigungspflichtig und folglich bedarf es auch keines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.
Und der Eingriff in Gemeinschaftseigentum, wozu immer die Außenwände gehören, bedarf immer der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ob die Verweigerung im Falle einer Klage Bestand hat kommt auf den Einzelfall an.
Auf die Abgeschlossenheitserklärung kommt es dabei nicht an; die wird durch den Wanddurchbruch nach außen nicht berührt.
Die Frage 2 lässt sich nicht so ohne weiteres beantworten.
Dies ist klar eine bauliche Veränderung und Bedarf "normalerweise" der Zustimmung aller Eigentümer.
Auf der anderen Seite ist die Zustimmung der Eigentümer entbehrlich, die dadurch nicht beeinträchtigt werden.
Es kommt auf den Einzelfall an. Wenn Ihr jetzt schon "euren" Claim im Innenhof abgesteckt habt, ggf. Raucher seit, dann können sehr wohl die ET der Wohnungen oberhalb argumentieren, dass durch diese Tür der Lärm/Geruchsbelästigung noch stärker ansteigen wird. (So in meiner WEG - und es wurde vom Verwalter abgelehnt, da die unmittelbar betroffenen, strikt dagegen waren).
Fragt erstmal Eure unmittelbaren Eigentümer - ob die was dagegen haben. Wenn ja - dann könnt Ihr es vergessen! Wenn diese keine Einwände haben, dann würde eine einfache Mehrheit ausreichen. Sollte ein anderer ET den Beschluss dennoch anfechten, weil er strikt dagegen ist, dann kommt es auf Euren Anwalt (bzgl. den der vom Verwalter beauftragt wurde) und den Richter an, ob Ihr es machen dürft oder nicht. Das kann Dir dann egal sein. Im Beschluss sollte auf jeden Fall vermerkt sein, dass die unmittelbaren Eigentümer sich dadurch nicht nachteilig beeinflusst fühlen.
Das ist größtenteils schief und teilweise falsch
das Wort normalerweise ist süß
Die Entfernung einer Fensterbrüstung ist in keiner Landesbauordnung mehr baugenehmigungspflichtig und folglich bedarf es auch keines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers.
Und der Eingriff in Gemeinschaftseigentum, wozu immer die Außenwände gehören, bedarf immer der Zustimmung der Eigentümerversammlung. Ob die Verweigerung im Falle einer Klage Bestand hat kommt auf den Einzelfall an.
Ich will lediglich eine Tür zum Garten und nicht einen Teil des Gartens, deshalb kann ich Deine Aussage nicht ganz nachvollziehen.