Teilungserklärung / Umbaumaßnahmen
Hallo zusammen,
ich bräuchte mal eine Auskunft zu einem bestimmten 'Problem' welches in absehbarer Zukunft zu lösen ist. Wir haben vor kurzem eine ETW gekauft. Sie befindet sich in einem Reihenhaus mit 4 Eingängen. Jeder Eingang hat 3. Wohneinheiten... zwei größere 2. Zi. Wohnungen (je eine im EG und 1.OG) und eine kleine 2. Zi. Whng. im Dachgeschoss. Durch eine Teilungserklärung Wurden die 2.Wohnungen im 1.OG und im DG zu einer Wohneinheit gebündelt. Wir haben eben diese Wohneinheit kekauft. Das 'Problem' was sich nun offenbart ist, die beiden Wohnungen werden über ein gemeinsames Treppenhaus erschlossen. Wir würden dies gerne ändern bzw. Maßnahmen vornehmen welche das ganze attraktiver für uns gestallten. Und zwar würden wir gerne im Treppenhaus eine Art Trennwand hochziehen. Die Treppe ist zweiläufig und geht vom Hauseingang her gleich nach rechts weg, dann kommt ein Podest, Sie dreht um 180° und man kommt auf das zweite Podest. Dort steht man praktisch direkt vor dem Eingang zur Wohnung im 1.OG. Geht mah nach links weiter die Treppe hinauf komt man zur Wohnung im DG. Wir wollen links neben dem Eingang zur Wohnung im 1.OG eine Trennwand hochziehen, und über einen Durchbruch aus der Küche (aus Whng. 1.OG) wieder in das Treppenhaus kommen welches ins DG führt. Damit hätten wir sozusagen einen Teil des Treppenhauses der Wohnung zugeführt und aus zwei einzelnen Wohnungen, mehr oder weniger eine Art Maisonette gemacht. Mit dem Miteigentümer haben wir gesprochen und er hätte generell kein Problem damit. Meine Frage ist nun was wir alles tun müssten um das was wir uns vorstellen auch umzusetzen?! Oder ist dieses Vorhaben aus irgendwelchen Gründen (Brandschutz etc.) vlt. gar nicht möglich (oder zumindest nicht so)? Ich denke wir müssen in jedem Fall eine neue Teilungserklärung machen, dann ev. beim Baurechtsamt eine Genehmigung einholen vlt. auch einen Statiker wegen dem Durchbruch konsultieren...?! Habe ich etwas vergessen? Hat jemand von euch schon ähnliches gemacht? Mit welchen Kosten müssen wir schätzungsweise rechnen, Baukostgen mal nicht eingerechnet?!
Vielen Dank schonmal, ich hoffe auf zahl- und hilfreiche Antworten...
Gruß
5 Antworten
Dazu braucht ihr eine Baugenehmigung, die ihr mit Sicherheit nicht bekommt, weil die Trennwand bauordnungsrechtlichen Vorschriften widerspricht.
Die Trennwand widerspricht auch der Teilungsgenehmigung nach WEG, die ihr nicht ohne Einverständnis aller Miteigentümer und mit erheblichem Aufwand (Notar, Abgeschlossenheitsgenehmigung, Grundbuchänderung etc.) erreichen könnt.
Für einen solchen Umbau, mal ganz abgesehen von statischen und sonstigen Problemen, braucht ihr die Zustimmung aller Eigentümer, soweit ich weiß. Warum sollten die Eigentümer der anderen "Eingänge" dem zustimmen? Außerdem würdet ihr euch einfach Gemeinschaftseigentum unter den Nagel reißen. Warum sollten die anderen das gutheißen? Nur, weil es für euch geschickt ist, heißt das nicht automatisch, dass die anderen das auch unterstützen. Frag doch mal den Hausverwalter, wie er die Sache sieht...
Wir wollen links neben dem Eingang zur Wohnung im 1.OG eine Trennwand hochziehen, und über einen Durchbruch aus der Küche (aus Whng. 1.OG) wieder in das Treppenhaus kommen welches ins DG führt. Damit hätten wir sozusagen einen Teil des Treppenhauses der Wohnung zugeführt und aus zwei einzelnen Wohnungen, mehr oder weniger eine Art Maisonette gemacht. Mit dem Miteigentümer haben wir gesprochen und er hätte generell kein Problem damit. Meine Frage ist nun was wir alles tun müssten um das was wir uns vorstellen auch umzusetzen?!
diesem vorhaben wird die eigentümergemeinschaft zu 99 % nicht zustimmen................
wenn der fragesteller den anderen das treppenhaus abkauft und die mit einem kleinen oder gar keinem treppenhaus und fluchtweg einverstanden sind, ganz bestimmt :-)
Ich weiß nicht ob Sie an der Fragestellung etwas überlesen haben oder pauschal gleich Urteile fällen ohne zusätzliche Infos zu fordern. Erst einmal gibt es nur einen miteigentumer am hauseingang und auch ist das Haus auf eigenem Grundstück, obwohl es ein Reihenhaus ist... Somit muss man sich nur mit einem einigen. Dieser hat die Wohnung im eg und ist zu Gesprächen bereit also bitte nix im Vorfeld ausschließen... Außerdem habe ich gefragt ob das gesetzlich zulässig ist u.a. und nicht wie ich das mit den miteigentumern kläre...
Ich schließe mich meinen Vorrednern an. Aber vielmehr frage ich mich, warum die Teilungserklärung nicht genauso gemacht wurde. Wenn so etwas bautechnisch machbar ist, dann mache ich es doch gleich so, als später wieder die Teilungserklärung ändern zu müssen, der Eigentümer muss den anderen einen Teil Geld zurückzahlen, eine Baugenehmigung muss eingeholt werden usw... Kostet alles nur ein Haufen unnötiges Geld im Nachhinein.
Also ich kommentiere mal ihre Antwort und hoffe damit auch ein paar aufgekommene fragen beantworten zu können. Das Haus wurde in den 70ern gebaut. Soweit ich das einschätzen kann, hat das komplette Gebäude mal einer großfamilie gehört und die 4 Eingänge jeweils einer Familie. Ich gehe davon aus das es keine hausgemeinschaft im klassische Sinne gibt, und das jeder Eingang quasi als EFH gesehen werden muss. Später hat man angefangen die Wohnungen zu verkaufen. In unserem Fall hat die Familie (keine Kinder) die Wohnung im EG verkauft und die oberen beiden für sich behalten. Deshalb liegt unser Teil bei Ca. 600/1000... Natürlich kann man nicht erwarten das jemand einfach so gemeinschaftseigentum aufgibt, das erwarten wir auch nicht. Wir würden uns mit dem miteigentümer schon einigen (ob man die anderen Eigentümer mit einbeziehen muss bin ich mir nicht sicher, es ändert sich von außen nichts am Gebäude). Wir sind doch alle Menschen und finden Kompromisse, denn wo ein Wille, da auch ein weg...
Ich hatte es schon richtig verstanden, aber wenn eine Familie 2 Etagen hat, dann fasse ich die doch gleich als eine Wohneinheit zusammen.
Wenn schall- und brandschutztechnisch nichts im Wege steht (es gibt genügend Möglichkeiten diese zu erfüllen), kann eine erneute Teilung durchgeführt werden. Dann aber wieder mit Bauantrag wegen Änderung des Treppenhauses (Kosten) und erneuter Termin beim Notar (wieder Kosten).
Auf dem Papier, also der teilungserklarung sind die beiden Einheiten auch als eine zusammengefasst...(treppenhaus aber gemeinschaftlich) Wieso man das nicht auch gleich bautechnisch abgetrennt hat kann ich nur vermuten... Wahrscheinlich bestand kein dringender Bedarf. Das Ehepaar hatte wie gesagt keine Kinder und das DG wurde nur für besuch genutzt. . Mich interessiert wie gesagt nur ob das gesetzlich möglich ist und was man alles tun muss... Danke übrigens für die hilfreiche Kommunikation..
Zusammengefaßt? Es müssen dann aber beide Wohnungen dieselbe Ziffer haben. Ist das so? Und dann müssen sie in sich abgeschlossen sein. Wenn das nicht so ist, dann sind beide Wohnungen (mit 2 verschiedenen Ziffern) nicht zusammengefaßt, sondern nur an einen Eigentümer verkauft und dann geht das Prozedere los, wie oben schon beschrieben.
Ich bin Grad auf der heimfahrt... Werde dass gleich nochmal in der teilungserklarung prüfen, aber ich glaube das es tatsächlich als eine Wohnung mit einer Ziffer gekennzeichnet ist. Ist das für unser Anliegen von vorteil?
Kann ich mir eigentlich nicht vorstellen, dass beide Wohnungen nur eine Ziffer haben. Wenn, dann müßten sie in sich abgeschlossen sein. Das heißt, dann müßte das Treppenhaus bereits geändert sein.
Ich habe nochmal geguckt und nochmal nachgefragt. Es ist so das das Haus nicht als reihenhaus auf einem gemeinsamen Grundstück steht, sondern als Wohnhaus auf einem eigenem Grundstück vermerkt ist. Die Wohnungen sind als sondereigentum unter einer Ziffer zusammengefasst. Die Wohnung im eg ist sondereigentum vom miteigentumer. Und dementsprechend haben wir nur einen miteigentumer und mit dem werden wir uns denke ich einig. Wir können zb. Im kellergeschoss Fläche abtreten, oder das Dach und die damit verbundenen instsndhaltungskosten unserem Eigentum zuführen, ich denke da lässt sich ein weg finden... Die Frage bleibt nur wir man das mit dem Gesetzgeber, Notar etc. macht...
Neuer Bauantrag wegen Änderung Treppenhaus und dann neue Teilungserklärung. Ist ganz einfach, aber kostet halt wieder Geld.
Die Abtrennung des Treppenhauses berührt die Veränderung des Gemeinschafsteigentums und die Erweiterung der den Abrechnungen und ggfs. den Stimmrechten zugrundeliegenden Miteigentumsanteilen. Das gestaltet sich wegen der allstimmigen Zustimmung schwierig. Eine kleine Lösung, die nur die Innendecke berühren würde, ließe die Sache auch hinsichtlich des erforderlichen Einverständnisses der übrigen Miteigentümer leichter lösen. Diese setzt aber voraus , dass Sie gemäß Teilungserklärung die beiden zusammengehörige Wohnbereiche durch ein Innentreppe ohne Zustimmung der übrigen Miteigentümer als Maisonette verbinden dürften; ansonsten wäre auch hier ein allstimmiger Beschluß zur baulichen Veränderung erforderlich. Was gibt denn Ihre Teilungserklärung dazu her?
Das kann man im Vorfeld nicht sagen! Vielleicht versteht man sich doch gut!?!