Techem und co. bin ich rechtlich verpflichtet?

5 Antworten

Wenn Du weißt wie das geht kannst Du die Heizkostenabrechnung auch selbst erstellen.

Wie schaut die Rechtslage bei Streitigkeiten der Abrechnungen zwischen Vermieter und Mieter aus die vom Vermieter selber und nicht von einer Firma erstellt wurden?

Genau so als wenn eine Firma die Abrechnung erstellt hätte. Als VM bist Du Vertragspartner der Mieter, die Abrechnungsfirma nur dein Erfüllungsgehilfe.

es gibt keine vorgeschriebene Zertifizierung durch bestimmte Firmen. Aber detaillierte Vorschriften auf deren Einhaltung Mieter einen Anspruch haben. Wenn jemand auf die Idee kommt, die Abrechnung anzuzweifeln, hast du schlechte Karten, wenn du nicht nachweist, alles genau nach Vorschrift abgerechnet zu haben. Zuordnung der Kosten, Abgrenzungsposten (z.B. Ölvorräte am Anfang/Ende des Abrechnungszeitraums). Zuorndung der umlagefähigen Kosten (Wartung ja, Reparatur Nein). Erfassen der individuellen Verbrauchswerte durch geeichte Verbrauchsmessgeräte.

Dafür lassen sich Techem und Co fürstliche bezahlen, dass sie diese Vorschriften einhalten und dafür bürgen.

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung

Rechtlich gesehen ist es vollkommen in Ordnung, aber irgendwann wirst Du Probleme bekommen und die fangen schon mit den Zählern an.

Kauf Dir Wärmemengenzähler, wenn Du die Verbrauchserfassung für die Heizkosten nach der Heizkostenverordnung machen willst. Wenn das je Heizkreis geht und für die Warmwasserbereitung, brauchst Du bei einem Haus mit 3 Wohnungen schon 3 Zähler a ca. 250 €. Nach 5 Jahren müssen die Dinger geeicht werden und natürlich werden sie dazu "nur" ausgetauscht. Wieder 750 € durch den Kamin und diese Kosten bleiben an Dir selbst hängen.

Ähnlich, vielleicht günstiger im Preis, aber mengenmäßig erheblich mehr, wenn Du je Heizkörper ein Messgerät willst.

Daran kann der Selbstversuch also schon scheitern und er scheitert erst recht, wenn der erste Mieter Zweifel an der Richtikeit der Zählerstände, der korrekten Funktion der Messgeräte und der Abrechnung insgesamt anbringt.

Du willst die Mieter entlasten. Sie werden es Dir nicht danken.

Allenfalls beim Thema Wasserverbrauch könnte man die Mieter dadurch entlasten. Dieser Posten ist in der Abrechnung bei weitem niedriger, als die Heizkosten und in der Regel ist der Wasserverbrauch viel einfacher zu erfassen oder kostenmäßig aufzuteilen.

Es gibt im Übrigen nicht nur Techem, Brunata, ISTA, sondern auch zahlreiche kleinere Organisationen, die deutlich günstiger sind. Besser also einen günstigeren Anbieter suchen, als sich auf erhebliches Glatteis zu bewegen.

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung

Auch die Nebenkostenabrechnungen der genannten Firmen können fehlerhaft sein. Warum ich das weiss ? Eigene Erfahrung.

@Ontario

Quatsch, denn die verteilen die Kosten und Lasten, die ich denen gebe, und die haften auch für Fehlerchen. Wo bitte soll es da ein Problem geben?

Alleine bei einem Mieterwechsel in der Periode und dann nach Gradtage verteilen, viel Spass!

@Ontario

In Deiner eigenen Antwort bestätigst Du meine. Ich sehe daher Deinen Kommentar jetzt nicht als Widerspruch zu meiner Antwort.

Natürlich hast du recht. Der wesentliche Unterschied ist aber, dass ich als Vermieter gegenüber den Mietern sagen kann, dass die neutrale Abrechnungsfirma einen Fehler gemacht hat.

Mache ich die Abrechnung mühevoll selbst und mir ist ein Fehler passiert, kann es aber auch gleich heissen, ich würde die Mieter womöglich absichtlich beschummeln wollen. Den Schuh will ich mir nicht anziehen.

Du kannst die Nebenkostenabrechnungen freilich selber erstellen. Bist nicht verpflichtet die Ablesefirma mit der Erstellung der Nebenkostenabrechnung zu beauftragen.

Wenn du die Daten der Ablesefirma hast und dich in der Heizkostenverordnung auskennst, dann kannst du die Abrechnung selber erstellen.

Da mindestens 50% aller Nebenkostenabrechnungen Fehler aufweisen, musst du eben damit rechnen, dass Mieter auf dich zukommen und Erklärungen verlangen wie sich deine Abrechnung zusammensetzt. Das kann sehr aufwändig werden, wenn du alles ganz genau aufschlüsseln musst.

Lässt du die Nebenkostenabrechnungen durch die Ablesefirma erstellen, kannst du mit denen Rücksprache halten, falls da ein Fehler aufgetreten ist. D ahast du wesentlich weniger Arbeit. Umlegen kannst du die Kosten ohnehin auf die Mieter.

Ich mache das bei meiner Immobilie auch so und würde mich nicht stundenlang hinsetzen, um Nebenkostenabrechnungen zu erstellen.

Finde ich gut und ist auch absolut zulässig. Deine Mieter werden es Dir aber nicht unbedingt danken, die werden skeptisch sein, insbesondere wenn es zu Nachzahlungen kommt.

Eigentlich sollten die Kosten für Ablesefirmen aus Gründen des Wirtschaftlichkeitsgebot nicht mehr in voller Höhe umlagefähig sein. Jedem Vermieter mit einer überschaubaren Anzahl von Mieter sollte zugemutet werden, die Heizkostenabrechnung selbst zu erstellen.

Über die Vorauszahlungen des Mieters für Betriebskosten muss der Vermieter jährlich abrechnen, wobei der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten ist (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB). Der Mieter darf nicht mit solchen Kosten belastet werden, die aus wirtschaftlicher Sicht unangemessen sind. Dieser Grundsatz bezieht sich auf alle Betriebskostenarten. Am Beispiel hoher Kosten bei der Anmietung der Ablesegeräte für Heizkosten legt das LG Berlin dar, dass der Wirtschaftlichkeitsgrundsatz verletzt sein kann.

https://www.haufe.de/recht/deutsches-anwalt-office-premium/heizkostenabrechnung-wirtschaftlichkeitsgebot-beachten_idesk_PI17574_HI1136036.html

Woher ich das weiß:eigene Erfahrung
Eigentlich sollten die Kosten für Ablesefirmen aus Gründen des Wirtschaftlichkeitsgebot nicht mehr in voller Höhe umlagefähig sein. Jedem Vermieter mit einer überschaubaren Anzahl von Mieter sollte zugemutet werden, die Heizkostenabrechnung selbst zu erstellen.

Gute Antwort, aber den Satz hättest Du Dir sparen können.

Wie soll das z. B. der 85-jährige ehemalige Maurer machen, der sich in seiner aktiven Zeit ein 3-Familienhaus für die Altersvorsorge gebaut hat und von dem ganzen Abrechnungsthema keinen blassen Schimmer hat?

Es wäre in der Tat eine Zumutung für ihn!

@bwhoch2

Es gibt in allen Lebensbereichen für gewissen Personengruppen immer "Zumutungen". Viele Betroffene sind schon mit einem Hauptantrag für Leistungen nach dem SGB II überfordert, sehen es gar als Zumutung an so etwas ausfüllen zu können/müssen. Da muß dann notfalls ein bezahlter Dienstleister den Job machen müssen.

@DogDiego
Da muß dann notfalls ein bezahlter Dienstleister den Job machen müssen.

Erst recht bei einer so heiklen Sache und wenn der Dienstleister auch noch bezahlt wird...

.... was denn jetzt, was hat denn eine BK-Abrechnung mit der Wärmeabrechnung zu tun?

Und was haben Vorauszahlungen für BK mit denen für die Wärmeabrechnung zu tun, speziell wenn es unterschiedliche Perioden gibt?

@schleudermaxe

Heizkosten sind auch Betriebskosten.

Nur, im Unterschied zu den übrigen Betriebskosten kann für die Heizkosten keine pauschale monatliche Zahlung vereinbart werden. Es besteht eine Pflicht zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung.

@DogDiego

... nö, das wäre auch zu schön.

Und hier bei uns spielen die Gerichte auch nicht mit, wenn alles in die BK-Abrechnung eingestellt wird.

Besonders dann, wenn es getrennte Perioden und getrennte Vorauszahlungen gibt, muss es auch zwei Abrechnungen geben. Für die Verfristung gilt die Periode der BK-Abrechnung.

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