Spekulationssteuer bei selbst bewohnter Wohnung, aber vermietetem Stellplatz?
hallo zusammen, ich bräuchte bei folgendem sachverhalt eure hilfe:
- wohnung + tiefgaragenstellplatz als eine einheit und teil einer eigentümergemeinschaft gekauft in 2015 und immer selbst bewohnt
- der stellplatz wurde allerdings vermietet bis einschliesslich mitte 2017
angenommen ich verkaufe die wohnung zum 1.1.2019, fiele eine spekulationssteuer an bei veräusserung?
danke
2 Antworten
Also in eine Punkt kann ich Dich schon mal beruhigen. Da es kein Spekulationssteuergesetz gibt, gibt es auch keine Spekulationssteuer. Die kann also nicht anfallen.
Die Frage ist also nur, ob auf das private Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG Einkommensteuer anfällt.
Nur für den vermieteten Teil, also die Garage anteilig.
Es sind also aus dem ehemaligen Kaufpreis und dem Verkaufspreis der Anteil des Garagenstellplatzes heraus zurechnen. Die im Laufe der Vermietung geltend gemachte AfA nicht vergessen.
Bei einem Verkauf ab 01. 01. 2019 entfällt es, wegen Eigennutz im Jahr der Veräußerung udn den zwei davor liegenden Jahre.
aber die Garage wie gesagt bis Mitte 2017 vermietet. Das würde doch bedeuten, dass 2018 und 2019 bisher lediglich als eigengenutzt gelten, oder übersehe ich da etwas?
Ja, denn die Formulierung lautet "im Jahr des erkaufs und in den vorausgegangenen 2 Jahren .."
Also im Jahr des Verkaufs 2019 mindestens 1 Tag, denn vor dem 02. Januar ist ja kein Verkauf möglich. Und dann natürlich 2018 und 2017 ab Mitte des Jahres.
Bei heraus rechnen des Wertes der Garage kommt es natürlich auf die Wertverhältnisse an. bei 200.000,- können das 20 % sein, wenn es sich um eine 50 qm Wohnung in sehr guter Lage handelt, oder 10 % sein, wenn es sich um 80 qm in einer Kleinstadt handelt.
Hi wfwbinder, danke für Deine erneute Antwort.
Genau, der casus knacksus ist, dass bis Mitte 2017 die Garage vermietet war. Das bedeutet, dass 2017 als nicht eigengenutzt gilt, oder? Somit wäre doch der Gewinn aus dem Verkauf am 2.1.2019 noch nicht steuerfrei und müssten bis zum 2.1.2020 warten, oder?
Und nur um ganz sicher zu sein, dass wir beide vom Selben sprechen: mir geht es darum das Datum zu bestimmen, ab welchem wir Wohnung + Garage verkaufen und aus dem daraus resultierenden Gewinn keine Steuer zahlen müssen.
Danke im voraus
Das bedeutet, dass 2017 als nicht eigengenutzt gilt, oder?
Ich habe doch schon zweimal geschrieben, dass 2017 als eigen genutzt gilt. Und wenn Du sie erst ab 31. 12. 2017 selbst genutz hättest würde auch 2017 gelten.
Aufgrund Deiner Aussagen:
1) "Also im Jahr des Verkaufs 2019 mindestens 1 Tag, denn vor dem 02. Januar ist ja kein Verkauf möglich. Und dann natürlich 2018 und 2017 ab Mitte des Jahres."
2) "Bei einem Verkauf ab 01. 01. 2019 entfällt es, wegen Eigennutz im Jahr der Veräußerung udn den zwei davor liegenden Jahre"
... habe ich geschlussfolgert, dass Du 2017 als Eigennutzung zählst und somit ein steuerfreier Verkauf möglich gewesen wäre.
Haben wir beide wohl einander vorbei gesprochen. Ein steuerfreier Verkauf wäre in unserem Fall ab 1.1.2020 möglich.
Danke für die Hilfe jedenfalls!!
Ein steuerfreier Verkauf ist ab 2019 möglich, weil die Garage schon 2017 und 2018 selbst genutzt wurde. Also bei einem Verkauf in 2019 im Jahr des Verkaufs und in den zwei davor liegenden Jahren..
Danke wfwbinder!
Gehe ich hier ein Risiko ein, dass das Auslegungssache ist, dass die mir das zu meinen Lasten auslegen, dass die Hälfte von 2017 die Garage vermietet wurde? Würdest Du Dir die Bestätigung vom FA schriftlich vorher einholen, dass ein steuerfreier Verkauf möglich? Geht hier schliesslich um viel Geld.
Danke im voraus
wenn die Mieteinnahmen bisher nicht versteuert wurden, dann ist das ein größeres Problem als die paar € Einkommensteuer wegen Gewinn aus Verkauf. Den Gewinn kann man durch eine geschickten Kaufpreisaufteilung auch auf 0 reduzieren.
Die Einnahmen wurden versteuert nachdem ich hier kundige Leute gefragt habe. Also das ist nicht das Thema.
Wie genau lässt sich der Gewinn "durch eine geschickte Kaufpreisaufteilung auch auf 0 reduzieren"?
Kann jemand hier konkret helfen, bitte?
Danke für die schnelle Antwort - noch ein paar Rückfragen:
1) der Kaufpreis der ETW war samt Garage. Wie berechnet das FA den anteiligen Wert der Garage? Wohnung kostete 200k€.
2) Du sagst ab dem 1.1.2019 könnten wir steuerfrei verkaufen. Aber wie kommst Du darauf? Die Wohnung ist zwar selbst bewohnt, aber die Garage wie gesagt bis Mitte 2017 vermietet. Das würde doch bedeuten, dass 2018 und 2019 bisher lediglich als eigengenutzt gelten, oder übersehe ich da etwas?
danke im voraus