Sondernutzungsrecht soll durch Mehrheitsbeschluß begründet werden, geht das?
Ich habe eine Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus. . Jetzt soll bei der nächsten Eigentümerversammlung ein Beschluß getroffen werden, einen Notar zu beauftragen, Sondernutzungsrechte für einige Eigentümer zu begründen. Mir soll kein Sondernutzungsrecht gegeben werden. Ich weiß, daß es eigentlich eine Vereinbarung aller Eigentümer braucht. Aber ich hörte vor kurzem, daß es eine Gesetzesänderung geben soll, die dem Hausverwalter die Möglichkeit einräumt, eine Vereinbarung allein durchzuführen. Geht so etwas? Wer kann mir helfen?
5 Antworten
In der kommenden ETV soll ja nicht Beschluß über die Begründung von Sondernutzungsrechten gefaßt werden, sondern über die Beauftragung eines Notars, der alles für eine Vereinbarung in verdinglichter Form (grundbuchmäßiger Eintrag) vorbereitet und durchführt.
Es bleibt bei der erforderlichen Vereinbarung aller WEer, da ändert sich nichts.
Lediglich was ein mögliches Zustimmungserfordernis der Grundpfandgläubiger anbelangt, kann der Verwalter bzw. Notar zur Eintragung in's Grundbuch verzichten, vgl. § 5 WEG, Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums:
(4) Vereinbarungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander können nach den Vorschriften des 2. und 3. Abschnittes zum Inhalt des Sondereigentums gemacht werden. Ist das Wohnungseigentum mit der Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder der Reallast eines Dritten belastet, so ist dessen nach anderen Rechtsvorschriften notwendige Zustimmung zu der Vereinbarung nur erforderlich, wenn ein Sondernutzungsrecht begründet oder ein mit dem Wohnungseigentum verbundenes Sondernutzungsrecht aufgehoben, geändert oder übertragen wird. Bei der Begründung eines Sondernutzungsrechts ist die Zustimmung des Dritten nicht erforderlich, wenn durch die Vereinbarung gleichzeitig das zu seinen Gunsten belastete Wohnungseigentum mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
Welche Sondernutzungsrechte sollen denn überhaupt begründet werden?
Was mir spontan einfällt, möglicherweise wurden seinerzeit verschiedenen WEern sog. 'isolierte Miteigentumsanteile' verkauft -also Sondereigentum, das aber tatsächlich Gemeinschaftseigentum ist (so z.B. Stellplätze im Freien- oft ein fieser Trick von Aufteilern u. Bauträgern). Soetwas muß grundbuchlich korrigiert werden.
Weiter ist zu klären, ob die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung ggf. eine "Öffnungsklausel" enthält. Ggf. enthält auch eine gesonderte Vereinbarung eine Öffnungsklausel. Soweit eine "Öffnungsklausel" vorhanden ist, genügt zur Begründung des Sondernutzungsrechts die entsprechende (qualifizierte) Beschlußfassung in einer Eigentümerversammlung.
• Ist keine "Öffnungsklausel" vorhanden, ist eine Vereinbarung zur Begründung des Sondernutzungsrechts erforderlich.
Eine Öffnungsklausel gibt es nicht in der TE. Es braucht eine Vereinbarung, das steht fest. Nur will der Verwalter die Vereinbarung eben ohne uns machen. Der gesunde Menschenverstand sagt ja, dass das nicht möglich ist. Der Verwalter weiß, dass ich natürlich nicht einverstanden bin, und wird trotzdem aktiv. Deshalb mein Zweifel. Übrigens sollen es Sondernutzungsrechte an KFZ-Stellplätzen sein. Die Kosten der Instandhaltung sollen weiterhin von allen getragen werden. Der Bauträger hattte damals (vor ca 40 Jahren) Sondernutzungsrechte mit verkauft. Diese sind jedoch nie in die Grundbücher eingetragen worden. Zwischenzeitlich sind einige SNR (schuldrechtlich) weiterverkauft worden, andere nicht. Der Verwalter will jetzt, daß all die Eigentümer, zu deren Wohnung damals ein SNR verkauft wurde, jetzt eine Eintragung bekommen.
Das ist ja ein Klassiker - fast ein halbes Jahrhundert kann etwas gutgehen, aber dann...
Wurde das SNR ggf. seinerzeit mit aufschiebend bedingter Wirkung begründet und die Zuweisung (aufschiebend bedingt) erst später im einzelnen Kaufvertrag erklärt?
Nein, es gibt keine aufschiebende Wirkung.Die Sondernutzungsrechte sind sogar zwischenzeitlich erloschen, da nur schuldrechtlich und keine Vereinbarung in der TE erkennbar. Die SNR sind zwar ursprünglich mit einer Wohnung abverkauft worden, jedoch zwischenzeitlich in den Weiterverkaufsverträgen teilweise gar nicht mehr erfasst. Sie wurden auch unter den Eigentümern sozusagen von einer zur anderen Wohnung verkauft. Lückenlos können die SNR überhaupt nicht nachvollzogen werden, deshalb will der Verwalter denen eins geben, zu deren Wohnung der Ursprungsverkauf stattfand. Und das, obwohl sie erloschen sind. Deshalb ist für mich wichtig, ob der Verwalter eine Vereinbarung ohne uns durchführen kann, quasi im Sinne "ordnungsgemäßer Verwaltung". Zur Erklärung, warum der Verwalter das will: Die Eigentümer haben die ganzen Jahre die SNR so behandelt, als seien sie dinglich und wollen die gelebte Praxis nicht aufgeben. Diese Eigentümer sind die Mehrheit, deshalb unterstützt der Verwalter sie, und nicht das tatsächliche Recht. Bei der nächsten Verwalterwahl wird diese Mehrheit den Verwaltervertrag durch Mehrheitsbeschluß verlängern.
Mein Lebtag bekommt der Verwalter die Einträge nicht ohne Euch in's Grundbuch.
ein Verwalter kann nichts einfach allein machen. Er braucht schon einen Beschluss.
gibt es schon einen Beschluss über die Sondernutzungsrechte??? ist hier die Kostentragung geregelt worden?? Wenn nicht, freuen sich die Begünstigten, denn Sie haben das Recht zur Nutzung, die Kosten tragen aber alle.
Die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist ein Eingriff in das Gemeinschaftsigentum und bedarf der einstimmigen Zustimmung der Eigentümergemeinschaft - wie bei jeder Änderung der Teilungserklärung.
Da hat der Verwalter nichts zu wollen. Soll er doch den Notar bestellen - den muss er bzw. müssen mitziehende Eigentümer aus eigener Tasche bezahlen. Der Notar ist bei einer derartigen Vereinbarung verpflichtet, sich über die Zustimmung aller zu vergewissern. Sonst hätte er einen unzulässigen Vorgang beurkundet.
Ein Verwalter kann und darf auf keinen Fall selbst bestimmen. Würde auf jeden Fall mich bei Haus & Grund informieren o.ä Organisation
meines wissens nach geht das nach der teilungserklärung nur durch zustimmung aller eigentümer und bedarf einer vereinbarung (schriftlich).
Genau das ist es, was mir Sorgen macht. Ich kann ja nicht einen Beschluß anfechten, nur weil ein Notar beauftragt werden soll, sich um alles zu kümmern. Unser Hausverwalter hat uns gegenüber schon erwähnt, daß er die Vereinbarung auch ohne uns durchziehen will. Nun habe ich bedenken, daß es ein Schlupfloch gibt, die SNR eingetragen werden und ich gar nichts mitbekomme, ehe es zu spät ist. Daß der Beschluß angenommen wird, ist abzusehen, da ca 80% der Eigentümer ein SNR erhalten sollen.