Schmutzwasser mit aktuellem Verbrauch in der Nebenkostenabrechnung mit Hebesatz der GbA aus dem Abrechnungsjahr abrechnen ?
Kann ich den Schmutzwasserverbrauch nach dem aktuellen Frischwasserverbrauch (Abrechnungszeitraum 22.03.2016 - 21.03-2017; 441 qbm) mit dem Hebesatz der Grundbesitzabgaben (Jahresbescheid 01.01.2016 - 31.12.2016; Hebesatz 2,87 €) ansetzen ? In dem Bescheid der Grundbesitzabgaben steht ja der Schmutzwasserverbrauch aus dem Zeitraum 2015-2016 drin; 379 qbm, da waren es aber weniger Mieter, also geringerer Verbrauch. Diese 379 cbm erscheinen erst im Jahresbescheid für 2017, hier aber schon ein Hebesatz von 3,01€ ( oder muss ich den nehmen ?)
Würde man immer mit den "alten Werten" lt. Jahresbescheid Grundbesitzabgaben rechen, würden ja dann bei Mieterwechsel, z.B. 2018 auf wieder weniger Mieter diese sonst den höheren Verbrauch aus dem Vorjahr auferlegt bekommen.
Da wir einen Mieterwechsel haben, geht es nicht, mit der Abrechnung für die Zeit vom 01.04.2016 bis 31.03.2017 bis Anfang nächsten Jahre zu warten, sprich bis der neue Jahresbescheid kommt.
Also, welche Abwassermenge kann/muss ich berechen und mit welchem Hebesatz ?
Ich danke vorab für eure Unterstützung !
4 Antworten
Was bitte hat der Hebesatz mit dem Schmutzwasser zu tun? Nichts!
Der Hebesatz gilt allein für die Grundsteuer.
Schmutz-/Abwasser gehört zu den Kosten der Be- und Entwässerung und ist so umzulegen wie Frischwasser. Sind alle Wohnungen mit Wasseruhren ausgestattet wird nach Verbrauch (Frisch- gleich Abwasser) abgerechnet.
Ansonsten nach der Wohnfläche wenn vertraglich nicht anders, z. B. nach Personenzahl, vereinbart.
Die Kosten sind für den Abrechnungszeitraum umzulegen in dem sie entstanden sind.
Da wir einen Mieterwechsel haben, geht es nicht, mit der Abrechnung für
die Zeit vom 01.04.2016 bis 31.03.2017 bis Anfang nächsten Jahre zu
warten, sprich bis der neue Jahresbescheid kommt.
Natürlich geht das. Besser gesagt es muß gehen. Denn ohne Jahresabrechnung kannst Du keine Abrechnung für die Mieter erstellen.
Dann muß der ausgezogene Mieter halt so lange auf seine Abrechnung warten. Per Gesetz hat man als Vermieter bis 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes Zeit die Abrechnung zu erstellen und dem Mieter zuzuschicken wenn man eine Nachzahlung geltend machen will. In deinem Fall wäre das bis 31.03.2018.
Also, welche Abwassermenge kann/muss ich berechen
und mit welchem Hebesatz ?
Mit der die im Abrechnungszeitraum vom 01.04.16 - 31.03.17 tatsächlich entstanden ist. Diese Entspricht ja dem Frischwasserverbrauch. Und vergiß den Begriff Hebesatz im Zusammenhang mit Frisch- und Abwasser. Das wird in €/m³ berechnet.
Hebesatz ist vielleicht falsch aus dem Jahresbescheid übernommen. Fakt ist, dass das Schmutzwasser im Bescheid 2016 2,87 €/cm³ und im Bescheid 2017 bereits mit 3,01 €/cm³ berechnet wurde, allerdings halt jeweils mit dem Wasserverbrauch des Vor-Vor-Jahres. Da wir möglichst gerecht abrechen wollen, gehen wir davon aus, dass wir den Frischwasserverbrauch im Abrechnungszeitraum auch für den Schmutzwasserverbrauch heranziehen und dafür dann den Preis je cm³ aus dem Jahresbescheid 2016 nehmen müssen, wobei ja vermutlich im Bescheid 2018 der Preis, mit dem der Verbrauch von Mrz 16 - Mrz 17 berechnet wird , noch höher sein wird, was ja somit voll zu Lasten des Vermieters geht.
Hallo Fayaluna,
Du nimmst einfach nur den Betrag laut der Versorger Abrechnung für den 22.03.2016 bis 21.03.2017 und setzt diesen als Kosten in Deine Abrechnung. Den Preis je cbm beachtest Du an dieser Stelle gar nicht, das ist nicht relevant. Du darfst die Kosten umlegen, die Dir innerhalb deines Abrechnungszeitraums tatsächlich entstanden sind.
Auch bei einem Mieterwechsel musst Du den Preis pro cbm nicht beachten. Du verteilst ganz normal die Gesamtkosten nach Zahl der Personen, und rechnest dann noch auf die Nutzungstage herunter (sofern Du das nicht schon bei der Ermittlung der Personenzahl gemacht hast). Das wars.
Beachte auch, dass Du bei Leerstand einer Wohnung fiktiv 1 Person mit ansetzen musst. Der Vermieter muss die Kosten des Leerstands tragen, und durch die fiktive Person ist das erfüllt.
Ob Du es richtig gemacht hast, wird die Zukunft zeigen, wenn der Mieter vor Gericht geht - siehe die BGH-Entscheidung aus 2012 hinsichtlich der Ölbeschaffung und deren Berücksichtigung in der HK-Abrechnung.
Normalerweise gibt es keine Abgrenzungen - außer bei den Heizkosten ggf. noch beim Warmwasserverbrauch.
Wenn aber ein Festhalten daran für zu ungerechten Abrechnungen führt, dann kann auch in diesem Fall ggf. ein Gericht mal anders entscheiden.
Aber für den Zeitraum 01.01.17 - 31.03.17 hast Du ja auch noch bis 31.12.2018 Zeit die Abrechnung zu machen. Von der Kaution einen realistischen Wert einbehalten und dann in 2018 die Nebenkostenabrechnung machen.
Die Nebenkostenabrechnung für den Mieter.
Es geht um die Abrechnung vom 01.04.2016 bis 31.03.2017
Es werden nach qm Wohnfläche umgelegt :
lt Jahresbescheid Grundbesitzabgaben 2016:
die Grundsteuer, Straßenreinigung inkl. Winterdienst und Niederschlagswasser
sowie
Wohngebäude und Haftpflicht gemäß Versicherungsrechnung für das Jahr 2016
Nach qm dann noch der Strom für das Treppenhaus ... hier geht die Rechnung aber vom 18.11.2015 - 22.11.2016
Nach Personen umgelegt :
Müllabfuhr lt. Jahresbescheid Grundbesitzabgaben 2016
Frischwasser gemäß Rechnung des Versorgers vom 22.03.2016 bis 21.03.2017
Schmutzwasser in selber Höhe wie Frischwasser mit dem Gebührensatz je qm³ lt. Jahresbescheid Grundbesitzabgaben der Stadt ( 2016 ? oder 2017 ? oder muss ich auf den Bescheid für 2018 warten ? ) Wenn es für den Mieter ja ein Vorteil ist, dass wir mit dem niederigerem Gebührensatz 2016 abrechnen, führt dass doch hoffentlich nicht zur Verwerfung der gesamten Abrechnung, oder ?
.... also, wir Vermieter haben doch für Abwasser die Kosten und Lasten zu verteilen, die im Abrechnungsjahr anfallen/bezahlt wurden.
Und eine Periode einfach so verändern wegen Mieterwechsel ? Wie soll dies denn gehen?
Die Schmutzwasser-cbm im Jahresbescheid sind aber die des Frischwasserverbrauchs aus dem Vor-Vor-Jahr, und der Preis je cbm steigt von Jahr zu Jahr .... also vielleicht den Frischwasserverbrauch des Abrechnungszeitraums Mrz 16 - Mrz 17 mit dem Preis des Schmutzwassers aus 2017 multiplizieren, da der vermutlich näher am nächstjährigen Preis liegt ?
Wir haben als Nebenkostenabrechnungszeitraum den 01. April bis 31.03. des Folgejahres, da zu diesem Zeitpunkt, Gas, Heizungsablesung und Wasserrechnung kommen. Eine Abrechnung zum Jahresende wäre ja vermutlich noch komplizierter. Die Grundbesitzabgaben, Müll usw werden jeweils aus dem Bescheid genommen, in dem der Abrechnungszeitraum beginnt, sprich für die NK-Abrechnung 01.04.2016 bis 31.03.2017 wird der Jahresbescheid 2016 genommen.
Wir wollen die Abrechnungsperiode auch nicht verändern, sondern nur möglichst bald die Abrechnung 2016-2017 an die Mieter geben und nicht bis 2018 damit warten.
...was hat ein Jahresbescheid mit Deiner Abrechnungeperiode zu tun?
Wenn wir Vermieter so eine Periode wählen wie hier vom 01.04. bis 31.03., darf diese doch gar nicht geändert werden.
Verteilt werden doch alle Kosten und Lasten aus diesem Zeitraum und wenn wir uns nicht genau an diese Vorgaben halten, wird ggf. der nächste Prozeß hochkannt verloren.
... welche Abrechnung soll es geben für den Zeitraum 01.01. bis 31.03.2017?