Rückzahlung von Darlehen aufschieben?

5 Antworten

klar. Du brauchst zunächst wohl einen bereitstellungskredit, da du die Summe des Darlehnens in Raten benötigst. Du kannst mit der Bank auch vereinbaren, dass du nur die Zinsen bezahlst, aber keine Tilgung (das ist für deine Steuererklärung sehr inteessant). Du musst mit deiner Bank sprechen was möglich ist, allerdings solltest du in erster Linie mal rechnen, ob deine Rechnung mit nur 10% Eigenkapital auf Dauer ausreicht, denn Eigentum verpflichtet und die Reparaturen und all das musst immer du bezahlen......

Danke, das muß ich mal ansprechen. Aber 10% Eigenkapital klappt schon. Ich hab ja noch Reserven und könnte auch mehr reinstecken, will ich aber nicht, weil ich auch noch flüssig bleiben möchte. Wäre ich mit den 10% schon komplett blank, würde ich das nicht machen. Und mit großen Reparaturen ist bei einem Neubau in der ersten Zeit wohl noch nicht zu rechnen, außerdem hat man 5 Jahre Garantie auf die Wohnung. Und Reparaturen von Schäden, die der Mieter verursacht hat, muß ja nicht ich bezahlen.

@Franz577

das wirst du noch feststellen, was da durch Eigentümerbeschlüsse noch oben drauf kommt die nächsten Jahre....für dich am Interessantesten dürfte der Steuervorteil sein, denn wenn du mal die Entwickling der Renten ansiehst, dann würde ich nicht in eine Wohnanlage investieren, die als einziges KKlientel Senioren hat, denn wenn du die Immobileie innerhalb der nächsten 10 Jahre verkaufen willst/oder musst, dann kannst du auch noch Spekulationssteuer bezahlen....ich finde es nach wie vor sehr riskant, deine Rechnung wenn du auf die Miete angewiesen bist......

@tapri

An was denkst du da z.B. mit diesen Eigentümerbeschlüssen? Und das trifft dann ja alle Eigentümer. Kann mir nicht vorstellen, daß die anderen Eigentümer Interesse daran haben, unnötig Geld auszugeben.

Ich halte es für eher unwahrscheinlich, daß ich die Immobilie in den nächsten 10 Jahren schon wieder verkaufe. Und wenn ich damit keinen Gewinn erzielen sollte, dann wird auch keine Spekulationssteuer fällig.

Direkt angewiesen bin ich auf die Miete nicht, denn ich kann gewisse Zeiten, in denen ich Mietausfälle habe, schon abpuffern. Aber meine Strategie ist eben, die Wohnung durch die Mieteinnahmen abzubezahlen und möglichst wenig Eigenkapital zu binden.

Die Entwicklung der Renten bereitet mir da eher wenig Sorgen, denn es wird in den nächsten 20 bis 30 Jahren immer noch genügend wohlhabende Senioren geben und solche, die sich durchaus ein betreutes Wohnen leisten können.

Warum sollte das nicht möglich sein? Rede einfach mal mit der Bank darüber. Allerdings muß Dir bewußt sein, daß Zinsen von Anfang an fällig werden. Und bei einem Annuitätenkredit stellen die anfänglichen Zinsen eine höhere Belastung dar als die Tilgung. Und die Zinszahlungen werden Dir - im Gegensatz zur Tilgung - vermutlich nicht gestundet werden. Rechne das mit Deinem Berater mal intensiv durch.

Der Zinslauf beginnt mit der tranchenweisen Bereitwtellung gemäß Kaufvertrag nach Makler- und Bauträgerverordnung. Der Tilgungsbeginn kann mit der Vollvalutierung bzw. Beginn der Vermietungsphase vereinbart werden. Die Bank muß dem selbstverständlich vorher auch zugestimmt haben, ansonsten ist es "Essig" mit der Finanzierung! - Schonmal darüber nachgedacht, was mit Ihrem Kaptildienst läuft, falls die Vermietung nicht planmäßig einsetzt bzw. der Mieter mit seinen Mietzahlungen ins stottern gerät!?! Da könnten dann Ihre 10 % Eigenkapital schnell "den Bach runtergehen" und Sie bleiben auf den anderen 90 % Darlehensschuld zunächt einmal sitzen!

Risiko!!!

Natürlich hab ich über solche Fälle nachgedacht, aber es handelt sich wie gesagt um betreutes Wohnen und die Wartelisten der Mieter sind jetzt schon lang. Da wird immer Nachfrage bestehen und ich sehe da auch in Zukunft kein Problem, die Wohnung vermietet zu bekommen. Das Klientel ist auch eher "pflegeleicht", denn das sind ältere Leute, meist mit doppelter Rente, die auch ihre Ruhe haben wollen und dementsprechend liquide. Da sehe ich wenig Probleme. Und die derzeit sehr niedrigen Zinsen für solche Darlehen machen die Sache doch auch interessant.

..

@Franz577

Das Risiko bleibt!

@schelm1

Welche Form der Kapitalanlage mit vernünftigen Renditen ist ohne Risiko?

@Franz577

Bei der geschilderten anlageform, die mit 100 Eigenkapital und nicht 90 % spekulativer Schulden!

Die Anlageform als solche scheint kerngesund. Das Risiko besteht im Schuldenmachen! Mit dem Mietausfallwagnis steigt Ihr Risiko!

@schelm1

Warum aber so viel Kapital binden? Man kann doch auch etwas finanzieren, obwohl man es nicht zwingend müßte. Einfach um liquider zu bleiben. Solange Reserven verfügbar sind, ist es doch kein Problem.

Auch wenn große Firmen z.B. einen Neubau errichten, dann finanzieren sie ihn über Darlehen, obwohl sie es komplett selbst bezahlen könnten.

@Franz577

Ihre Reserven haben Sie nicht näher spezifiziert! - Da lese ich lediglich etwas von € 10.000 Eigenmittel. Wozu denn überhaupt Eigenkapital einsetzen, wenn die Vermögenssituation insgesamt auch eine Vollfinanzierung incl. der Erwerbsnebenkosten hergibt - Sind Sie ein recht "eigenwilliger Stratege"?

Ja, das kann man mit der Bank vereinbaren.

Allerdings besteht natürlich ein sehr hohes Risiko, auf welches @Schelm1 ausführlich hingewiesen hat. Davon abgesehen neigen die Banken heutzutage nach Basel II und III nicht mehr dazu, solch großzügige Spekulations-Finanzierungen zu gewähren. Du wirst also lange suchen müssen. In der Regel sind die Banken bereit die Tilgung des Darlehens zu einem späteren Zeitpunkt zu akzeptieren. Das auch die Zinsen zu einem späteren Zeitpunkt erst bezahlt werden müssen, halte ich für nur dann machbar, wenn du entsprechende Sicherheiten (dazu zählt sicher nicht die noch nicht vermietete Wohnung) nachweisen kannst.

Mein Rat: Warte mit dem Kauf bis das Ding steht und vermietet ist.

Danke für deine Antwort, aber ein paar Dinge muß ich schon noch richtigstellen. Also suchen muß ich nicht, denn das Darlehen wurde mir bereits von meiner Bank zugesagt. Ich bin dort langjähriger Kunde und habe auch entsprechende Sicherheiten.

Zwar würde ich mit dem Kauf auch lieber warten, bis die Wohnung steht und vermietet ist, aber das geht in diesem Fall leider nicht. Die gehen dort grade weg wie warme Semmeln (was zeigt, daß diese Anlageform so schlecht auch nicht sein kann). Bis zur Fertigstellung kann ich die Wohnung nicht reservieren, aber ohne Reservierung kann mir keiner garantieren, daß ich noch eine bekomme, wenn sie fertig sind. Wenn sie jetzt schon fast alle verkauft sind, dann werden sie es in einem Jahr ganz sicher sein.

Obwohl ich auch gerne lieber mehr Zeit für solche Projekte hätte, aber hier muß man halt leider schnell zugreifen.

@Franz577

Tja und damit befinden wir uns im Reich der Spekulationen oder Schnäppchenjagd wieder. Dafür bin ich nicht der richtige Ansprechpartner. Dennoch verstehe ich deine Motive, kann dir aber keinen anderen Rat geben.

Das Risiko wäre mir persönlich zu hoch .und ob die Bank mitspielt ist die andere Sache.

Lösungsvorschläge für unerwartetes Kredit-Problem gesucht

Hallo zusammen,

ich habe einen sehr guten Schufa-Score von über 98 und keine dort eingetragenen Schulden und (ausser einmal zur Immobilienfinanzierung) trotz fortgeschrittenen Alters noch noch nie einen Kredit aufgenommen.

Ich habe unerwarteter Weise folgendes dringendes Finanzierungsproblem zu lösen:

auf meinem sonst schuldenfreien Eltern-Haus, derzeit Leerstehend und in Renovierung befindlich, Wert derzeit ca. 350000.- (alle Beträge in Euro!) lastet aus einem Streit mit meiner Sparkasse (NASPA, um einen anderen Immobilienkredit) eine Zwangshypothek aus einer nun fälligen Grundschuld (aus dieser anderen Immobilienfinanzierung) in Höhe von ca. 125000.-.

Ich möchte ein Darlehen in Höhe von 200000.- auf mein Eltern-Haus aufnehmen und davon auch die dort eingetragene Zwangshypothek zurückführen, der Schuldner hätte danach dann letztlich die übliche 1. Rangstelle und damit die Immobilie als normale, vollwertige, unbelastete Sicherheit.

Dadurch würden auch ca. 100000.-, derzeit durch die Zwangsvollstreckung aus obiger Zwangshypothek blockierte Guthaben von mir frei werden, sodaß ich theoretisch damit wieder ein Teil des aufzunehmenden Darlehens zurückführen könnte, sodaß eigentlich nur für eine gewisse Zeit noch ein Restdarlehen in Höhe von 100000.- zu finanzieren wäre, wenn ich diese 100000.- für die Rückführung verwenden würde (was aber nicht unbedingt sein müsste).

Das aufgenommene Geld benötige ich um das Haus fertig zu renovieren um es dann zu verkaufen und um die Rechtstreitkosten mit der Bank zu finanzieren, da ich mir u.a. die zu bezahlenden 125000.- der Grundschuld und andere unrechtmässig vereinnahmte Gelder der NASPA aus Betrügereien während eines für die Bank unrühmlichen abgerechneten Immobilienkredites auf dem Klageweg zurückholen will.

Auf den ersten Blick ist meiner Ansicht nach die Finanzierung nichts anderes als eine normale Umschuldung bei Wechsel des Finanzieres:

es wird Darlehen 2 aufgenommen und damit die alte Forderung 1 abgelöst.

Aber das ist nicht so unproblematisch wie ich erwartet hatte, sondern hat sich zu einem unerwarteten handfesten Problem entwickelt:

nach den von mir mittlerweile zusammengetragenen Informationen geben deutsche Banken grundsätzlich keine Darlehen auf Immobilien die in irgendeiner Form problematisch sind oder werden könnten, wozu im vorliegenden Fall die im Grundbuch eingetragene Zwangshypothek zählt,

Auxmoney oder Smava scheitern u.a. an der 50000.- Hürde.

Wenn ich die Grundschuld von 125000.- zurück gezahlt habe verfüge ich aber wieder über mon. Mieteinnahmen von ca. 2800.- aus denen ich den Kredit locker bedienen kann, die mir aber derzeit durch die damit verbundene Zwangsverwaltung entzogen sind.

Ausserdem beabsichtige ich mein Eltern-Haus fertig zu renovieren und zu verkaufen, sodaß ich irgendwann danach auch aus dem Verkaufserlös das Darlehen zurückführen könnte.

Wer hat gute Tipps und Ideen wie ich die gesuchte Finanzierung doch, eventuell auf Umwegen, realisieren könnte?

Gruß

NASPA-Opfer

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