Reichen 30% Eigenkapital aus um ein Haus zu kaufen?

5 Antworten

Wie lang willst du Tilgung laufen lassen? 10, 15, 20, 25, 30 Jahre?

Fremdgenutzte Immobilien kann man auch vollfinanzieren, obwohl wir dem Kunden immer raten 10-15% EK am Start zu haben.

Die heutigen finanziellen Aspekte sind aber nur Teil der Gleichung. Wichtig ist potenzielle Wertentwicklung des Objekts, darein spielt auch der Gebäudezustand und die Lage.

  • Ist die Immobilie an einem Ort wo ein Leerstand quasi ausgeschlossen ist, ergo mehr potenzielle Mieter als Wohnungen vorhanden sind.
  • Wie ist der Zustand der Wohnungen und des Gebäudes selbst, ganz besonders, Dämmung, Heizung und Dach. Wie sieht die Instandhaltungsrücklage aus?
  • Ist die Immobilie vollwerwaltet? Ich und auch meine Kunden haben wenig Bock darauf dem Mieter einen tropfenden Wasserhahn zu richten. Vermietung sollte komplett passiv laufen.
  • Die 4% Rendite bezogen auf den Kaufpreis sind okay, aber nicht überragend. Finde ich ein wenig auf Kante. Tendenz sollte ehr Richtung 5% laufen.

Wenn ich mit 24.000€ Mieteinnahme im Jahr rechne bei einem Erwerbspreis von 525.000€ komme ich auf eine Rendite über 4,57%. Mehr ist da nicht drin. Zumindest in unerer Gegend ist das eine super Rendite. Immerhin hat das 3FH eine Wohnfläche über 255qm was dann bei einem Grundstück über 370qm einen Erwerbspreis über 2.060€/qm entspricht. Das Grundstück schon dazugerechnet, was Preiswert ist. Gut, das Baujahr von 1972 ist nicht mehr neu, aber es wurde vor 15 Jahren teilweise renoviert. Ich werde mir mal das Haus in ruhe anschauen. Wichtiger ist mir jetzt die Lage, die kenne ich noch nicht genau wo das Haus in dem Ort liegt. 

@christl10

Du behälst aber im Hinterkopf, dass Immobilien außerhalb der Großstädte bzw. der unmittelbaren Satelliten nicht unbedingt gute Lagen sind.

Wenn also von den 3 Wohnungen mal 2 über mehrere Monate leer stehen, wird es dann kritisch?

4,57% sind aber in Ordnung.

@christl10

Wenn ich mit 24.000€ Mieteinnahme im Jahr rechne


Kannst du nicht mit rechnen. Mietausfälle, Renovierungen usw. kommen noch dazu. 


Bei einem Haus von 1972 welches nur teilweise renoviert ist, kann ich mir auch nicht vorstellen, dass die KM von durchschnittlich 660 EUR auf Dauer zu halten ist. 

@grubenschmalz

Die Immobilie liegt mitten in einer Großstadt, daher sehe ich wegen der Vermietung kein Problem. Ich sehe eher eine Mietsteigerung bei Neuvermietung. 

@grubenschmalz

Kannst du nicht mit rechnen. Mietausfälle, Renovierungen usw. kommen noch dazu. 

MIetausfälle an A-Standorten gibt es nicht, das wäre zu 99% ausgeschlossen. Die Frage die sich dort stellt ist ehr welchen der 50 Bewerber nehme ich denn?

Renovierungen sind wie gesagt bis auf Heizungsanlage und Dach eigentlich relativ günstig. Wie oft diese anfallen hängt natürlich auch von der Bausubstanz ab. Selbst ein neues Badezimmer würde nicht mehr als eine Jahresmiete kosten.

Kaltmiete soll auch nicht gehalten werden, sondern eigentlich langsam ansteigen. Ob das funktioniert ist natürlich wiederrum standort- und mieterabhängig. Man will ja niemanden vergraulen, der anständig Miete zahlt.

Die übliche Anforderung ist 20% des Kaufpreises plus die Nebenkosten des Erwerbs als EK - damit kaemest Du ohne Maklercourtage also hin.

Beim Wort "Rente" stellt sich allerdings die Frage nach Lebensalter und -erwartung: die jüngsten Richtlinien führen dazu, dass in letzter Zeit aeltere Kreditnehmer benachteiligt werden, da in Zweifel gezogen wird, ob sie das Objekt zu Lebzeiten abzahlen können.

Ist mal wieder eine Übertreibung, weil man nicht genau die selben Fehler wie früher noch mal machen will - und deshalb lieber viel schlimmere neue Fehler macht...

Du kannst Deine Daten ja mal an einem der gaengigen Finanzportale ausprobieren; dahinter stecken Leute, die die Kreditrichtlinien der meisten Banken der Baufi-Branche kennen.

normalerweise sagt man, man braucht 20-30% vom benötigten geld als EK - also würde das eigentlich reichen.

Je geringer aber die Kredit Rate umso besser.
Für was willst du Geld auf der Bank liegen lassen, wo du derzeit eh kaum Zinsen bekommst? Meist ist die Inflation höher als die Zinsen - also wenn das Geld rumliegt, dann verlierst du jedes Jahr Geld.

Nimmst du dann auch noch einen Kredit auf, dann musst du die Kreditzinsen auch noch zurück zahlen und verlierst doppelt.

Die Meinungen gehen ja sehr auseinander - und niemand berücksichtigt ,

daß die Zinsen demnächst wesentlich höher sein werden .

Also Halte ca. 100.000 zurück (bei den heutigen niedrigen Zinsen)

und "schmeiße" sie erst in den Pott , wenn die nächste Zinsperiode beginnt.

Dann hast Du die ganzen 10 oder... Jahre ein richtig gutes Polster für Eventualitäten.

Hätte ich es so nicht gemacht , dann hätte ich heute keine 5 Häuser.

Frag die Bank - , ob sie "mitspielen" .

--

Aber irgendwie geht die Rechnung trotzdem nicht auf - die Kaufnebenkosten sind wesentlich höher - Vielleicht die Grunderwerbsteuer vergessen ???

Gruß vom Häuslebauer2

Ebbes dünn...die Finanzlasten dürften um 3.000€/Monat ausmachen.

Mieteinnahmen (versteuern) + Rente - Lebenserwartung.
Wird kein Spaziergang bei den Banken, da muss chon bissl Fett an die Brühe.
160.000€ Eigenkapital sind schon ein Köder, fraglos.
Nur schauen die Banken auch, ob Du die Finanzierung überleben würdest.

Bin erst 49 Jahre, daher sehe ich wegen der Lebenserwartung kein Problem. Zudem will ich im Jahr zusätzlich 5.000€ Tilgen, so daß nach 10 Jahren nur noch 200.000€ übrig bleiben. 

@christl10

Sondertilgung ist ganz nett, keine Frage.
Nur bist dann 59 Jahre und bissl viel Restschuld ist dann noch übrig.
Der Gesetzgeber hat die Finanzierungsbedingungen verschärft, wonach der Wert der Immobilie nicht mehr Vordergrund steht, sondern die Tilgung, möglichst bis zum Eintritt des Rentenalters erfolgen kann.
Nun musst nur noch eine Bank davon überzeugen, dass Du Deine gesetzliche Rente auch noch erlebst und falls, dass Du dann auch schuldenfrei sein wirst.

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