Rechtsnachfolge bei vertraglichem Wegerecht
Hallo!
Folgendes Problem: Per notariellem Vertrag über ein Erbbaurecht wurde als Nebenpflicht ein Wegerecht vereinbart, das aber nicht im Grundbuch eingetragen wurde. Das Erbbaugrundstück ist nur über eine Privatstraße zu erreichen, die dem Erbbaurechtsgeber gehört. Der Erbbaurechtsnehmer betreibt auf dem Grundstück, das in einem Park gelegen ist, eine soziale Einrichtung.
In der Folge hat der Eigentümer der Grundstücke, also der Erbbaurechtsgeber, mehrfach gewechselt, erst durch Erbfall, dann wurden die Grundstücke in eine Holding übertragen.
Jetzt schränkt der jetzige Eigentümer das Wegerecht ein, hat eine Schranke an der Zufahrtsstraße installiert und lässt Kunden mit Pkw nicht mehr durch, außerdem müssen sich die Kunden an einem Kassenhaus ausweisen und entweder den Eintritt zu dem Park bezahlen oder sagen, was sie bei der Einrichtung wollen. Da sich dort u.a. Anonyme Alkoholiker treffen natürlich ein GAU, die sollen sich ja nicht ausweisen müssen.
Können Ansprüche aus dem Wegerecht hergeleitet werden? An sich erlischt ein (nur) vertragliches Wegerecht ja bei Rechtsnachfolge. Aber gilt das auch für ein solches Wegerecht, das im Rahmen eines Erbbaurechtsvertrages vereinbart wurde? Oder ändert es etwas, wenn es sich wie hier um einen notariellen Vertrag handelt?
Wie weit reicht das Notwegrecht aus § 917 BGB, kann da eine ungehinderte Zufahrt verlangt werden?
5 Antworten
Sofern das Wegerecht Teil des Erbbauvertrages ist, kann der Erbbaurechtgeber auch bei einem Eigentumswechsel sich nicht einseitig darüber hinwegsetzen, denn er tritt als Eigentümer auch als Rechtsnachfolger in den Erbbaurechtvertrag ein - und zwar zu genau den Konditionen, die seinerzeit ausgehandelt wurden. Änderungen sind hier nur durch erneuten notariellen Vertrag möglich. War das Wegerecht aber nicht an das Erbbaurecht gekoppelt, sieht es schlecht aus. Dem Erbbaurechtnehmer steht zwar m.E. ein Notwegerecht zu, allerdings muss selbiges notfalls durch Gerichtsbeschluss erzwungen werden. Es dürfte ratsam sein, sich diesbezüglich mit einem Fachanwalt (oder dem Notar, der seinerzeit den Erbbaurechtvertrag beurkundet hat) zu beraten.
Da das Erbbaurecht selbst per Grundbucheintrag abgesichert wird, ist auch jeder Rechtsnachfolger daran gebunden. Ob allerdings das o.a. Wegerecht entsprechend (z.B. per Verweisklausel) im Erbbaurechtsvertrag eingebunden wurde, kann ohne Inaugenscheinnahme des Vertragstextes nicht geklärt werden.
Das Grundbuch genießt öffentlichen Glauben.
Was nützt ein Wegerecht, das nicht eingetragen ist???
Die Frage sollte von dem damaligen Notar geklärt werden, bzw. von dessen Rechtsnachfolge - und zwar schnell!
Das Wegerecht an sich kann auch ohne grundbuchamtlichen Eintrag Bestandskraft haben. Richtig ist allerdings, dass (bei üblichen Erbbaurechtlaufzeiten von 99 Jahren) derartige Rechtsverhältnisse sinnvollerweise auch dort eingetragen werden sollten, um später nicht in juristische Auseinandersetzungen etwa über Größe/Umfang oder Wegführung verwickelt zu werden.
Vermutlich hielt man das damals einfach nicht für möglich - das war eine ganz normale Straße, die zufällig im Privatbesitz war, aber öffentlich zugänglich war...
Ja, wohl wahr.
Ich frage mich gerade, wie es mit dem Wegerecht aussieht, wenn es nicht im Grundbuch eingetragen ist. Das könnte sich negativ auswirken, meine ich.
negativ im Sinne von: es existiert nicht! Das Gruundbuch genießt öffentlichen Glauben, was nicht drin steht, gibts nicht!
was ich wohl ausdrücken wollte, danke :)
so ein schmarrn! Mensch, was schreiben die leute hier teilweise. "Was nicht im Grundbuch steht, gibts nicht"! Woher hast du denn diese Weisheit? Ein Wegerecht kann auch ohne Eintragung ins Grundbuch vereinbart werden. Es gilt dann allerdings nur zwischen den Parteien. Bei Eigentumswechsel ist der Rechtsnachfolger dann eben nicht an diese Vereinbarung gebunden.
Danke argwohn, das wollte ich auch gerade schreiben.
Leider keine Ahnung von Erbbaurecht. Aber du hast geschildert, dass der zufahrtsweg die einzige möglichkeit ist, um zu dem gebäude zu gelangen. wenn keine anderen zufahrtsmöglichkeiten geschaffen werden können, müsste ein notwegerecht gegeben sein. dann darf überhaupt keine absperrung erfolgen. der eigentümer hat dann anspruch auf zahlung einer notwegerente. diese darf er sich aber nicht im wege einer schranke mit kassenhäuschen holen. die notwegerente bemisst sich nach der wertminderung, die das grundstück durch das notwegerecht erleidet.
ich würde mich von einem anwalt beraten lassen, ob eine klage auf beseitigung der schranke unter berufung auf ein notwegerecht erfolgversprechend ist.
Der Eigentümer kassiert ja die Besucher meiner Einrichtung nicht, insofern wird das Notwegrecht schon irgendwie eingeräumt. Ich frage mich nur, ob ich "mehr", nämlich die Beseitigung der Schranke verlangen kann.
Meiner Ansicht nach könntest Du auch unabhängig vom Wegerecht eine Beseitigung (Unterlassungsanspruch) verlangen, weil ein Eingriff in den eingerichteten und ausgeübten Gewerbebetrieb erfolgt. Der Eigentümer führt quasi Personenkontrollen durch, zu denen er gar nicht berechtigt ist. Es geht ihn nichts an, warum Personen in die Einrichtung wollen. Und Leute werden abgeschreckt, dorthin zu fahren, weil sie ausgefragt werden. Das ist geschäftsschädigend.
Hm, könnte ein Problem werden. Wenn nichts im Grundbuch steht, ist der Rechtsnachfolger an schuldrechtliche Vereinbarungen nur gebunden, wenn er in diese eintritt ... Du solltest den Erbbaurechtsvertrag mal bei einem Notar vorlegen oder einem Rechtsanwalt der sich gut mit Grundstücksrecht auskennt.
Dann ginge es letztlich um Auslegung des Vertrages, ob das Wegerecht am Erbbaurecht dranhängt oder nicht.
Wobei ich wegen des Abstraktionsprinzips nicht sicher bin, ob der Rechtsnachfolger in den Erbbaurechtsvertrag eintritt oder ob der Vertrag erlischt und nur das dingliche Recht fortbesteht.
Anwaltliche Beratung wird vermutlich ohnehin erfolgen...