Rechtsfolge und Voraussetzungen bei Zwangsversteigerung?
Die Mustermann AG beabsichtigt, ein Wohn- und Geschäftshaus in der Zwangsversteigerung zu erwerben und eine Wohnung für sich persönlich zu nutzen.
Beschreiben Sie die Rechtsfolge für bestehende Mietverhältnisse, die mit dem Zuschlagsbeschluss für den Ersteher eintritt, und geben Sie hierfür zwei Voraussetzungen an.
Es handelt sich hierbei um eine Immobilienfachwirtaufgabe, welche ich im Rahmen meiner Fortbildung als Übung erarbeiten soll. Leider sind in den ausgehändigten Unterlagen kaum bis keine Informationen hierzu. Über hilfreiche Antworten und Links wäre ich sehr dankbar!
Vielen Dank im Voraus!
Liebe Grüße
Sasnrw
3 Antworten
Auch bei der Zwangsversteigerung gilt Kauf bricht nicht Miete §566 Abs 1:
Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.
Die zwei wesentlichen Voraussetzungen sind:
"nach der Überlassung an den Mieter", d.h. der Mietvertrag muß nicht nur auf den Papier existieren, sondern der Mieter muß den Besitz der Wohnung vom Vermieter real erhalten haben.
"von dem Vermieter an einen Dritten veräußert", d.h. Vermieter und Veräußerer bzw. vorheriger Eigentümer müssen die selbe Person sein.
Bei einer Zangsversteigerung aus einen Titel (also keine Teilungsversteigerung) gibt es nach §57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht:
Der Ersteher ist berechtigt, das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu kündigen. Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist.
Auch hier bedarf es eines Kündigungsgrundes, etwa den betrieblichen Bedarf der AG. Es muß allerdings entsprechend begründet werden was etwas schwieriger als eine Eigenbedarfskündigung ist.
Die Mustermann AG beabsichtigt, ein Wohn- und Geschäftshaus in der Zwangsversteigerung zu erwerben und eine Wohnung für sich persönlich zu nutzen.
Eine AG wohnt nicht in einer Wohnung, sondern hat Geschäftsräume.
Könnte die AG die Wohnung nicht z.B. als Wohnung für ihre Mitarbeiter nutzen oder ist das nicht zulässig?
Schon, es handelt sich hier aber wie gesagt nicht um Eigenbedarf. Grundsätzlich muss der Vermieter ein berechtigtes Intresse an der Kündigung nachweisen. Hier ist zu begründen, warum der Mitarbeiter gerade in dieser Wohnung wohnen soll. Die reine Versorgung der Mitarbeiter mit Wohnraum ( wie beim Eigenbedarf) reicht in der Regel nicht.
In den Fall das das Haus sowohl Firmensitz als auch Wohnsitz des Geschäftsführers werden soll, ist es allerding schon etwas spezieller, da lassen sich schon Argumente finden, z.B. in Bezug auf die Objektsicherung, Entgegennahme von Post,... .
Du bist mein Schatz des Tages :) Danke!
Grundsaetzlich bricht Kauf nicht Miete. Das gilt auch für den Fall der Zwangsversteigerung. Die Mietvertraege gelten also uneingeschraenkt in der bestehenden Form weiter. Das gilt auch für die Gewerbeobjekte
Nach der Grundbucheintragung kann der neue Eigentümer dann für eine Wohnung eine Eigenbedarfskündigung aussprechen.
Das hatte ich auch so geschrieben. Welche 2 Voraussetzungen sind denn dann gemeint?????? Erhalt des Zuschlags und Umschreibung???? Mich würde es wundern, wenn das schon die Antwort wäre denn dann würde ich meine Antworten wiederholen. Folgende beiden Fragestellungen stehen in Aufgabe b und c: Stellen Sie dar, welche gesetzlichen Möglichkeiten sich für den Ersteher hinsichtlich der persönlichen Nutzung der Wohnung ergeben und c) Unterstellen Sie, dass der Ersteher von seinen gesetzlichen Kündigungsrechten zu dem für ihn nächstmöglichen Zeitpunkt Gebrauch machen möchte.
Erklären Sie für das o. g. Objekt die hierfür zu beachtenden gesetzlichen Fristen und Tatbestände.
Bei b) hätte ich nun auch gesagt, Kauft bricht nicht Miete, Sonderkündigungsrecht ist aber möglich. - Würde sich dann aber mit a irgendwie wiederholen.
Bei c) hätte ich dann die entsprechende Fristen für rausgesucht.
Ist das so leicht oder denke ich mal wieder zu kompliziert?
Was meinst Du dazu?
Danke schon mal im Voraus fürs helfen!!!!!
Der Stichtag ist die Grundbucheintragung. Danach kann er seinen Eigenbedarf anmelden. Natürlich richtet sich dann die Kündigungsfrist nach der Mietdauer des jeweiligen Mieters.
Einfach mal Mietvertrag Zwangsversteigerung Kündigung googlen.
TOP!!!!!! Könnte die AG die Wohnung nicht z.B. als Wohnung für ihre Mitarbeiter nutzen oder ist das nicht zulässig? Normalerweise kann man ja nur an direkte Verwandte wegen Eigenbedarf kündigen. In dem Fall müsste das aber doch auch gehen oder?
Danke nochmal für die top Antwort!