Rauchmelder in Eigentumswohnung: Umsetzung gerichtlich erzwingen?

11 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Du müsstest den Beschluss genau hier reinschreiben, damit man etwas genaues sagen kann.

Dann kommt die Frage dazu, in welchem Bundesland du dich befindest, da die Regelungen abweichen.

Normalerweise steht in so einem Beschluss drin, dass die und die Firma die Installation und Wartung vornehmen soll und ein Vertrag geschlossen wird.

In diesem Fall wäre dann auch eine Duldung der Maßnahmen einklagbar. Dies sollte man dem Eigentümer klar machen und ihn damit dazu bewegen, das ganze durchführen zu lassen.

Wohnungen sind in Bayern.

Der Text des Beschlusses:

"Es werden sämtliche Wohnungen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet. Die Ausstattung der Wohnungen durch batteriebetriebene Rauchwarnmelder nebst der Wartung erfolgt nach Maßgabe der Bestimmungen der Bayr. Bauordnung sowie den anerkannten Regeln der Technik (DIN EN 14604 sowie DIN EN 14676) als Mindestanforderungen. Insofern macht die WEG die Erfüllung der gesetzlichen Nachrüstpflicht zur gemeinsamen Sache. Die Anschaffung der Rauchwarnmelder erfolgt durch Miete. Es wird das Angebot der der Fa. XXXX zur Miete von 10 Jahren mit Funk beauftragt."

@Elementarer
  1. Dieser Beschluss der WEG ist das blödeste, was man machen konnte (aber das ist für die Frage unbedeutend)
  2. Der Beschluss ist nicht sehr sauber formuliert, müsste aber ok sein.
  3. In Bayern ist diese Variante machbar, die WEG könnte jetzt mit einem neuen Beschluss die Hausverwaltung beauftragen, den Eigentümer auf Duldung zu verklagen. Das sollte normalerweise als Drohmittel ausreichen um ihn zum Einlenken zu bewegen.
@AnglerAut

Ja, der Beschluss war nicht der intelligenteste.

Wäre evtl. eine Möglichkeit, den gefassten Beschluss zurückzunehmen und die Eigentümer zu verpflichten, den Einbau und die Wartung der Rauchmelder nach den Vorschriften selbst zu übernehmen?

Wäre kostengünstig (kein Anwalt usw.) und mit wenig Ärger verbunden.

@Elementarer

Der Beschluss wäre natürlich machbar. Die Frage ist, ob der Verwalter im Namen der WEG bereits einen Vertrag abgeschlossen hat. Wenn dies der Fall ist, kommt ihr im Außenverhältnis nicht aus dem Vertrag raus.

@AnglerAut

Ja, es sind bis auf 2 Wohnungen die RM von der Firma installiert worden. Der Vertrag mit der Installations und Wartungfirma sollte änderbar sein. Kenne aber den Inhalt nicht genau, muss ich nachlesen.

@Elementarer

Dann könntet ihr eine Ausnahme für die 2 Parteien beschließen. Das diese beiden von der Verpflichtung befreit werden und selbstständig für ihre gesetzliche Verpflichtung verantwortlich sind.

Wobei dieser Beschluss meistens daran scheitert, dass die 2 dann gewonnen hätten und die WEG das so nicht will. Vernünftig wäre es aber.

@AnglerAut

Ja, wer so Eigentümerversammlungen kennt, der weiß was kommen kann. Ich bin halt seit kurzem im Verwaltungsbeirat und suche nach einer vernünftigen Lösung. Schau mer mal...Danke für die Antworten!

Bei dem geringen Streitwert wird wohl kaum ein guter Anwalt tätig. Wenn Ihr einen Anwalt auf Stundenbasis beauftragt, dann zahlt Ihr deutlich mit, auch wenn Ihr vor Gericht gewinnen solltet - was durchaus realistisch ist. Kommt ggf. auch wieder auf das Bundesland und das Gericht an. Da gibt es keine einheitliche Rechtsprechung und es kommt auf den genauen Wortlaut des Beschlusses an.

Es gibt wohl wichtigeres als sich hierüber zu mokieren. Auch das Thema "Versicherungsschutz" wird oftmals zu hoch aufgehängt. Der ET hat nur dann ein echtes Problem, wenn er keinen Rauchmelder hat und es einen Personenschaden gibt.

Aber der Verwalter wäre auch gut beraten gewesen, sich diesen Schuh bzw. der WEG erst gar nicht ans Bein zu binden.

Nun ja, ganz blödsinnig ist der Beschluss auch wieder nicht. Etwa die Hälfte der Wohnungen ist vermietet, die Eigentümer wohnen teils weit weg. Damit müßte die Kontrollpflicht und Dokumentationspflicht auf die Mieter übertragen werden. Es gibt aber Mieter, denen man das nicht machen lassen kann: Erklären Sie das Thema mal einer 95 jährigen Frau.

@Elementarer

in 24 Jahren ist die weg und das Problem gelöst ...

Ja, ist zwar nicht schön, wenn dann jeweils zwei Rauchmelder an der Decke befestigt sind aber neben vielen Amtsgerichten hat sich auch der BGH damit befasst und festgestellt:

Der Einbau der Rauchwarnmelder ist mit keinem unzulässigen Eingriff in das Sondereigentum verbunden. Befestigt werden sie an den zwingend im Gemeinschaftseigentum stehenden Zimmerdecken. Dass Zutritt zur Wohnung gewährt werden muss und dass durch den Einbau Sondereigentum (z .B. eine Tapete) berührt sein kann, hat der Wohnungseigentümer hinzunehmen; ein hierdurch entstehender Schaden ist ihm nach § 14 Nr. 4 WEG zu ersetzen.

Also wer dann seine Decke tapeziert hat, der kann den durch die Bohrlöcher an der Tapete entstandenen Schaden beziffern un die WEG hat ihm diesen Schaden dann auch zu ersetzen.

Beschlusskompetenz für Wartung und Kontrolle der Rauchmelder

Die Beschlusskompetenz umfasst auch Entscheidungen über eine regelmäßige Kontrolle und Wartung der Rauchwarnmelder.

(BGH, Urteil v. 8.2.2013, V ZR 238/11)

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

Dass ein Betreten erzwungen werden kann ist mir schon klar. Mir geht es um Schadensminimierung, nach Möglichkeit ohne Anwälte und Rechtsstreit und was alles nachkommt.

Hast du da eine Idee aus "Berufserfahrung"?

dass die Wohnungseigentümergemeinschaft die Installation und Wartung der vorgeschriebenen Rauchmelder für alle Wohnungen vornimmt.

Naja, die Eigentümer sind ja Teil der WEG. Wenn Eigentümer Rauchmelder selbst installieren und warten, ist dem Beschluss Rechnung getragen.

Das hätte man vielleicht deutlicher formulieren sollen, z.B. dass für die Installation und Wartung in allen Wohneinheiten eine Fachfirma beauftragt wird.

Da gibt es doch schon Urteile (nicht nur Amtsgerichte).

Ist der zwingende Einbau von Rauchwarnmeldern durch die Gemeinschaft in allen Räumen ohne Rücksicht auf bereits vorhandene Geräte beschlossen worden, greift dies ohne hinreichenden Grund in die Rechte und Interessen der einzelnen Eigentümer und Bewohner ein und widerspricht daher einer ordnungsmäßigen Verwaltung.
Vielmehr würde es ausreichen, dass die Gemeinschaft die Nachrüstung der noch nicht versorgten Wohnungen beschließt.
Die Tatsache, dass der konkret ausgewählte Anbieter angeblich nur das Gebäude insgesamt nachrüsten würde, begründet noch keine Alternativlosigkeit. Vielmehr wäre im vorliegenden Fall vorab der Bestand der vorhandenen Geräte zu ermitteln und zu prüfen gewesen, ob man durch andere Anbieter, die nicht auf die Erstreckung des Ausrüstungs- und Wartungsvertrags auf das gesamte Gebäude bestehen, oder durch einen Hausmeisterdienst die Vervollständigung der Ausstattung mit Rauchwarnmeldern durchführen kann.
Neben diese wirtschaftlichen Gesichtspunkte tritt ein schützenswertes ästhetisches Interesse des einzelnen Wohnungseigentümers, nicht zwei Rauchwarnmelder unter der Decke hängen zu haben.

LG Karlsruhe, AZ: 11 S 38/15, 17.11.2015

Danach sieht es schlecht aus - aber Anwalt ist immer gut, jedoch nicht preiswert.

Vielen Dank.

Wäre evtl. eine Möglichkeit, den gefassten Beschluss zurückzunehmen und die Eigentümer sich schriftlich definitiv verpflichten zu lassen, den Einbau und die Wartung der Rauchmelder nach den Vorschriften selbst zu übernehmen?

@Elementarer

Das denke ich schon, das man den Sondereigentümer per Beschluss dazu verdonnert werden können. Kontrollieren kann man eh nicht ob die Batterie drinnen ist oder nicht. Wie in ein Mietwohnung. Die Gebäudeversicherung interessiert es im Schadenfall auch nicht - (meines Wissens).

(Einschränkung wäre eine behördlich geforderte Brandmeldanlage - das ist aber eine andere Hausnummer.)

@DietmarBakel

Ich rudere gerade ein wenig zurück.

Das Urteil wurde kassiert und in Bayern ist man sich sehr einig, dass so ein Beschluss gültig ist.

Gibt ein Hamburger Urteil aus 2017, welches momentan das Mass der Dinge darstellt. Außerdem wurde der Beschluss wohl nicht angefochten.

@AnglerAut

dann poste mal.

@DietmarBakel

Urteil des Landgerichts Hamburg vom 26. März 2017 – 318 S 36/16 – (ZMR 2017, 501)

@AnglerAut

Gelesen. Richtig, diese Entscheidung widerspricht meinen geposteten Text.

Die gesamte Rauchmeldergeschichte ist nach wie vor unausgegoren. Denn in einem reinen Mietobjekt (z.B. wie oben auch 60 Einheiten) darf der Vermieter wie folgt entscheiden:

Für die Installation von Rauchmeldern sind die Eigentümer, beziehungsweise Vermieter, zuständig. Die Mieter oder Bewohner müssen hingegen die Betriebsbereitschaft der Geräte sicherstellen. Übernimmt der Vermieter freiwillig die Wartung, kann er die Kosten in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umlegen.

Hier geht es allerdings lediglich um den Knackpunkt der Wartung.

Das dürfen Mieter oder Bewohner - aber in einer WEG, ist laut Gericht Hamburg, der Sondereigentümer dazu nicht in der Lage:

Letztlich sei es auch zweckmäßig und vernünftig, die laufende Wartung, insbesondere die Überprüfung der Funktionsfähigkeit der Rauchmelder, einheitlich zu regeln, weil die Landesbauordnung nicht nur den Einbau, sondern auch den Betrieb dieser Sicherungseinrichtungen vorschreibe.

Wie dem auch sei - Dein link hat mich wieder ein Stück weiter gebracht. Danke :-)

Was möchtest Du wissen?