Praxis zu Wohnung - Nutzungsänderung?
Hallo,
wir haben folgende Situation:
durch Immobilienscout haben wir eine Wohnung gefunden, die früher als Praxis diente. Bei der Explose stand aber „Wohnen und Arbeiten unter einem Dach“, deshalb sind wir auch von einer Wohnung ausgegangen. Bei der Besichtigung und allen weiteren Schritten haben wir mit dem Verkäufer über eine Wohnung gesprochen, er hat lediglich erwähnt, dass es sich um eine frühere Praxis handelt.
Nun habe ich alle Unterlagen bekommen inklusiv Entwurf für den Kaufvertrag. Und musste feststellen, dass in Nutzungsänderungen sowie im Kaufvertrag immer noch „Arztpraxis“ steht.
Ich habe mit dem Verkäufer telefoniert und er möchte diese Nutzungsänderung nicht machen, sondern besteht darauf es so zu verkaufen. Das argumentiert er mit dem Risiko für ihn. Wenn er die Änderungen macht und wir es doch nicht kaufen, hat er auch keine Möglichkeit mehr einen Käufer für „Praxis“ suchen. Da die Nutzungsänderung von Gewerblich zu Wohnung ziemlich einfach ist und umgekehrt komplizierter ist, will er 100% sicher sein, bevor er vielleicht in die Regung zieht, Nutzungsänderung zu machen. Bearbeitungszeit, nach meinen Informationen ca. 6-8 Wochen.
Daraufhin habe ich mich erkundigt. Die Miteigentümer sind mit der Nutzungsänderung einverstanden. Das habe ich aber nicht schriftlich, nur mündliche Aussage von der Verwaltung. Mit den Unterlagen und Bauplänen(Vorabbaupläne, wie ich es umbauen würde) war ich auch bei der Bauaufsicht, die haben damit auch kein Problem, nicht mal Statiker brauche ich, da praktisch nichts geändert wird, bei tragenden Wänden sowieso. Dies habe ich auch nur mündlich. Schön und gut, dass alle mir zusagen und meinen, dass es kein Problem ist Nutzungsänderung zu machen. Aber ohne schriftliche Bestätigungen möchte ich nicht weiter machen, wenn einer sich später anderes überlegt, riskiere ich eine Praxis zu besitzen und keine Wohnung.
Nun habe ich eine Reihe von Fragen bzw. Möglichkeiten, auf die ich hier eine Antwort oder zumindest ein Anstoß bekomme.
1. Kann ich Nutzungsänderung von Gewehrblich zu Wohnung ohne Miteigentümer machen?
2. Reichen mir nur schriftliche Bestätigungen von Miteigentümer oder muss ich zum Notar?
3. Kann ich mich für den Anfang mit der schriftlichen Bestätigung von Miteigentümer zufrieden geben und wenn es nötig ist zum Notar zu gehen, es später zu machen?
4. Müssen alle Miteigentümer zu Notar oder wie läuft es ab? Dies frage ich, weil es wahrscheinlich schwierig wird alle gleichzeitig zum Notar zu holen.
5. Kann ich schon jetzt auf schriftliche Bestätigung von Bauaufsicht bestehen? Nämlich, darauf bestehen dass was er mir Mündlich zugesichert hat, auf dem Papier.
6- Gibt es irgendwelche weitere Möglichkeiten sich bezüglich der Nutzung der Wohnung abzusichern?
Ich wäre für alle Antworten, Denkanstoßen und weiterführende Informationen sehr dankbar.
P.S. Es geht um Wohnung in NRW – Kreis Viersen, falls es länderspezifische Unterschieden gibt.
2 Antworten
Die Änderungen sollte der Verkäufer veranlassen.
Aber zunächst mal, die Antworten auf deine Fragen:
- Eine Nutzungsänderung von Teileigentum (Praxis) in Wohnungseigentum (Wohnung) bedarf einer Vereinbarung. Das bedeutet, dass alle Wohnungseigentümer der Änderung der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zustimmen müssen.
- Die Änderung muss von allen im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümern vor einem Notar unterzeichnet werden, bevor sie im Grundbuch eingetragen wird.
- Eine vorherige schriftliche Zustimmung wäre doppelt gemoppelt, weil sie ohnehin nur dann von Relevanz wäre, wenn sie vor einem Notar erfolgt, oder einen Vereinbarungscharakter hätte.
- Zum Notar müssen nicht alle gemeinsam, sondern können auch der Reihe nach dort vorstellig werden, um die Unterschrift zu leisten.
- Bestenfalls kann dir die Baugenehmigungsbehörde bescheinigen, dass die Nutzungsänderung verfahrensfrei ist, also keine Baugenehmigung erforderlich ist.
- Natürlich gäbe es Möglichkeiten, sich vorab entsprechend abzusichern (siehe auch Pkt. 3). Dies ist sehr aufwendig und führt eher dazu, dass der eine oder andere Wohnungseigentümer sich von einer Zustimmung abschrecken läßt.
Daher mein Rat:
Sichere dem Verkäufer zu, dass du die Wohnung kaufen wirst, wenn er die Änderung der Nutzung bewirkt und ihm dafür den Aufwand erstattest. Denn der jetztige Eigentümer kann problemloser die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer vor einem Notar erwirken.
Falls er sich in seiner Freiheit dabei zusehr eingeschränkt fühlt, kann er ja auch beides beantragen, nämlich die Nutzung als Praxis, als auch als Wohnraum, sofern z. B. baurechtliche Bestimmungen dem nicht entgegen stehen.
.... wie soll das denn ausgehen?
Es gibt eine Abgeschlossenheitserklärung und es gibt eine Teilungserklärung und dort steht sicherlich nicht Sondereigentum (Wohnung) für diesen Bereich.
Somit müssen diese Urkunden ergänzt werden durch Zustimmung aller Eigentümer und aller Geldgeber vor einem Notar.
Eine Riesenorgie wird also nötig und die kostet ja auch, Kein Notar beurkundet kostenfrei, darf er ja auch gar nicht.
Viel Glück.
.... entscheiden ist allein die TE, denn dort stehen die Vereinbarungen über die Nutzung und diese gelten für derzeitige und zukünftige Eigentümer.
Nur eine lapidare Zustimmung hat keine Wirkung für die Zukunft, für folgende Eigentümer und ist ggf. fatal.
Die Aufwand und Notarkosten spielen für uns untergeordnete Rolle, da haben wir genug Luft, da die wir die Wohnungspreis extrem unter dem Marktpreis heruntergehandelt habe. Ich gehe davon aus, das der Verkäufer da mitgemacht hat, weil er dafür als „Praxis“ kaum Interessenten hat und als Wohnung zu verkaufen hängt es mit von Ihnen angesprochenen Problemen mit.
Was für uns eine Rolle spielt, ist dass wir es irgendwie sicherstellen, dass wir tatsächlich die Nutzungsänderung durchkriegen und uns nicht auf mündliche Zusagen verlassen. Außerdem möchten wir tatsächlich alle Möglichkeiten und Notwendigkeiten verstehen. Ich habe schon mehrmals Internet durchgesucht, aber werde nicht wirklich schlau daraus, da es in jedem einzelnen Fall die ich gefunden habe doch einige Unterschiede gibt.