Objektbewertung durch die Bank?
Ich habe eine Immobilie gekauft und das Geld durch meine Bank finanzieren lassen. Eine Grundschuld auf meine jetzige Immobilie (die ich verkaufen will) wurde für die Bank eingetragen. Der Kaufpreis der neuen Immobilie wurde auch bereits von meiner Bank bezahlt. Nun bekomme ich eine Email, wann ein Objektbewerter kommen kann und sie brauchen noch eine Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Ich kann das nicht nachvollziehen, da ja alle Unterlagen bereits vor der Finanzierung eingereicht wurden. Was wollen die jetzt noch von mir? Wenn doch bereits der Kredit ausbezahlt und Kaufpreis bezahlt wurde, was nützt jetzt noch eine Objektbewertung?
4 Antworten
Oft wird die Kreditentscheidung anhand der eingereichten Unterlagen gemacht.
Später wird normalerweise noch eine Sichtprüfung vor Ort vorgenommen, um sicherzustellen, dass nicht "versehentlich" die Grundschuld auf der Bruchbude nebenan, die Fotos und Objektunterlagen jedoch vom schönen Haus um die Ecke stammen. Ist also i. d. R. eine reine Kreditbetrugsvorsorge durch die Bank.
Wenn alle Unterlagen mit den Gegebenheiten vor Ort übereinstimmen, hast du nichts zu befürchten.
dafür wäre es aber auch zu spät, da der Kredit bereits ausbezahlt wurde
Nee, bei falschen Angaben könnte man den kündigen und zur sofortigen Rückzahlung auffordern.
Hallo BlueIris. Ich stelle jetzt mal eine Vermutung an, da ich ja den genauen Hintergund der Frage nicht kenne. Sie besitzen ein Objekt (a) und habe ein weiteres (b) erworben. Da die Bank das Objekt (a) kennt, hat sie dieses zur Besicherung des Darlehens für das Objekt (b) verwendet. Eine Objektbewertung konnte somit entfallen, weil das zu gewährende Darlehen innerhalb der sog. "Beleihungsgrenze" ausläuft. Jetzt wurde der Bank bekannt gemacht, daß das Objekt (a) verkauft werden soll. Da aber hier der Kredit für das Objekt (b) abgesichert ist, muß das Objekt (b) nunmehr vollständig neu bewertet werden hinsichtlich der Frage, ob der gewährte Kredit innerhalb der noch zu ermittelnden Beleihungsgrenze liegt. In de Regel ist es so (ganz einfach formuliert): Kaufpreis x 75% = Darlehen für das Objekt (b). Ist das bereits ausgezahlte Darlehen jetzt aber höher als die Beleihungsgrenze, muß bei der Bank eine neue Kreditentscheidung erfolgen. U.U. muß hier noch eine neue Sicherheit beigebracht werden; wie auch immer. Und wie gesagt: alles nur Vermutungen. Aber so kann es sein. Am besten mal mit der Bank reden, um was es hier eigentlich geht.
Hallo BlueIris. Wenn die Bank vom Verkauf den Objektes (a) wußte, warum will sie es jetzt dennoch bewerten? Das ist mehr als unlogisch wenn nicht sogar kontraproduktiv. Ferner: Warum wurde auf dem zum Verkauf stehenden Objekt eine Grundschuld für die Bank eingetragen, wenn diese beim Verkauf dann wieder gelöscht werden muß und die Grundschuld auf dem neuen Objekt (b) eingetragen werden muß, damit die Bank eine ausreichende Sicherheit für das bereits ausgezahlte Darlehen hat. Hier ist etwas wirr. Oder sehe ich es nur falsch ?? Aber diese Vorgehensweise kostet unnötig viel Geld, welches der Kunde bezahlen muß. Grundschuldeintragung - Grundschuldlöschung, beim Notar und Grundbuchamt. Objektbewertung. Neueintragung wegen Pfandauswechselung beim Notar und Grundbuchamt. Wie gesagt: Ich glaube, ich sehe hier etwas falsch oder sehen die Verbindung nicht.
es ist ein bisschen verwirrend hier, dass man die Antworten nicht sieht.... etwas spät, also es war so, die Bank brauchte ja eine Sicherheit, deshalb die Grundschuld für das Objekt (a) - bewerten wollten sie es wahrscheinlich, weil sie das einfach vergessen hatte ....die Grundschuld wird erst bei Rückzahlung des Kredits gelöscht, nicht beim Verkauf (naja bzw. doch beim Verkauf, da der Käufer sicher die Grundschuld gelöscht haben will ...weiß ich nicht)..auf dem neuen Objekt (b) wird keine Grundschuld eingetragen... die Sicherheit hat die Bank ja mit dem Verkauf des Objektes (a)
Nun ja, BlueIris, so einfach ist das nicht. Wenn das Objekt a) verkauft wird, möchte der Käufer dieses lastenfrei haben, d.h., die Grundschud muß gelöscht werden. Im Normalfall wird dies aus dem Kaufpreis gemacht, z.B. Notaranderzahlung oder auch treuhänderisch an die Bank. Der die Restchuld übersteigenden Kaufpreis wird dem Verkäufer gutgeschrieben. Wenn dieser Betrag jedoch nicht den Finanzierungsbedarf der neuen Objektes deckt, muß eine neue Grundschauld auf dem neuen Objekt b) zum Deckungsausgleich eingetragen werden. Dann muß die Bank natürlich den Wert dieses Objektes ermitteln. Das verkaufte Objekt a) interessiert überhapt niemanden mehr, außer den neuen Besitzer. Ad acta. Aber wieso erklärt Euch dies der beurkundende Notar nicht? Der muß doch den Kaufvertrag für das Objekt a) vollziehen oder wie habt ihr Euch das gedacht? Man sollte schon gewisse Regularien einhalten, sonst geht alles drunter und drüber. Bitte daher mit der Bank und dem beurkundenden Notar sprechen, am besten am runden Tisch mit allen Beteiligten.
nein, auf das neue Objekt muss keine Grundschuld eingetragen werden ... der Notar hat gar nichts erklärt, der Kaufvertrag ist ja noch nicht getätigt, da das Objekt (a) noch nicht verkauft ist...
aber das war ja auch nicht meine Frage, ich wollte ja nur wissen, warum die Bank so spät eine Objektbewertung wollte - aber inzwischen ist ja längst alles erledigt- danke, trotzdem
Bluelrks
Dein Einwand ist verständlich.
Vielleicht hat ein Sachbearbeiter oder auch Kompedenzträger bei der Beleihungsprüfung geschlafen oder nachträglich ein Haar in der Suppe gefunden.
Es könnte auch sein, dass ein interner Prüfer der Bank Auflagen machte.
Empfehluing:
Gelassen bleiben. Unterlagen nochmals auf Vollständigkeit überprüfen und höflich darauf hinweisen, dass die kompletten Papiere der Bank längst vorliegen (dürften). Du hast doch hoffentlich nur Fotokopien und nicht die Originale aus der Hand gegeben.
danke, ja klar nur Fotokopien, ich hab das auch jetzt so geantwortet.
naja, teilweise richtig. Die Bank wusste von Anfang an, dass das Objekt (a), welches ich besitze, verkauft werden soll, sonst hätte ich ja den Kredit nicht bekommen. Ich kann ihn ja erst zurückzahlen, wenn das Objekt (a) verkauft ist. Das Objekt (b) muss nicht bewertet werden. Die Bank will das Objekt(a), welches in meinem Besitz ist, bewerten.(Auf dieses wurde ja auch die Grundschuld für die Bank eingetragen!) Das ausgezahlte Darlehen ist viel niederer als der Wert des Objekts (a), das verkauft werden soll.