Nießbrauch und Erbrecht. Miteigentümer hat kein Geld für notwendige Renovierungen.

2 Antworten

Wenn B über keine Mittel verfügt, sollte sie auch keine Verpflichtungen zur Mittragung von Aufwendungen für die Renovierung übernehmen. Der Ehemann von B ist unter keinem Gesichtspunkt verpflichtet, für solche Verpflichtungen der B einzustehen, sofern er nicht ausdrücklich eine Mithaftung übernommen hat. Und B selbst kann auch nicht verpflichtet sein, Verpflichtungen einzugehen, die sie nicht erfüllen kann. Wenn es nur darum gehen würde, als Miteigentümerin zuzustimmen, dass die Mutter auf eigene Kosten, also ohne Mitverpflichtung der Töchter, die Renovierung in Auftrag gibt, könnte B die Zustimmung erteilen. Ich befürchte allerdings, dass die Mutter einen Bankkredit aufnehmen möchte, der auf dem Hausgrundstück abgesichert werden soll. Das aber würde wohl bedeuten, dass die Bank die Mithaftung der Töchter verlangt. Und genau diese Mithaftung kann sie nicht eingehen, wenn sie weiß, dass sie keine Mittel hat, um die Verpflichtungen (auch nur zur Hälfte) zu erfüllen.

Wenn B grundsätzlich zum Verkauf ihrer Hälfte bereit ist, sollte sie eine sachverständige Schätzung über den gegenwärtigen Wert (vor Renovierung) des Hauses einholen, diese Schätzung an den Ehemann von A weiterleiten und ihm mitteilen, dass sie verkaufsbereit sei gegen Zahlung der Hälfte des Wertes. Da das Haus wegen des Nießbrauchs der Mutter jedoch keinen Ertrag abwirft, wird sie berücksichtigen müssen, dass die Hälfte des kapitalisierten Wertes des Nießbrauchs von der Hälfte des (ohne Berücksichtigung des Nießbrauchs, bei unterstellter Fremdvermietung zum marktüblichen Mietpreis ermittelten) Hauswertes (Ertragswert) abgezogen werden kann und muss. Schließlich kann der Käufer (Ehemann von A) wegen des Nießbrauchs keine Vermietung vornehmen und daher auch keine Erträge erzielen. Das muss und darf sich in dem Kaufpreis auswirken. Wenn er darauf abheben sollte, würde das jedenfalls grundsätzlich kein "über den Tisch ziehen" bedeuten. Da die Ermittlung des kapitalisierten Nießbrauchswertes - abhängig vom Alter der Mutter und deren statistischer Lebenserwartung - Vorkenntnisse voraussetzt, die B nicht haben wird, sollte der Sachverständige gebeten werden, diese Berechnung vorzunehmen.

B möchte gern den Anteil an Ihrem Haus verkaufen, hat aber Angst, dass Sie vom Ehemann von A aufgrund ihrer finanziellen Notlage über den Tisch gezogen wird.

Inwiefern? Der Wert des Hauses und der sich daraus ergebende Kaufpreis des Miteigentumsanteils ergibt sich nun durch Werterrmittlung und Verhandlung mit den Käufer..

Der Wert liesse sich etwa durch Berechnung n. BewG errechnen: Ortsübliche Jahresmieteinnahmen des Hauses mal 12,5 abzgl. Abschläge für Alter und Zustand. Oder man befragt Makler im Umkreis nach Verkaufserlösen vergleichbarer Objekte oder erstellt ein kostenflichtiges Gutachten.

Kommt zu diesen Vorstellungen kein Verkauf seines Anteils zustande, ist das eben so.

Zu einer Renovierung kann man nicht gezwungen werden, über notwendige substanzerhaltende Massnahmen (undichtes Dach, marode Installationen) kann sich die A bzw. ihr Gatte eine Grundschuld eintragen lassen, die bei späterem Übergang/Verkauf eben deinen Anteil schmälert, könnte man seinen Anteil derzeit nicht aufbringen.

Dein Mann hat mit deinem Anteil am Haus nun garnichts zu tun.

G imager761

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